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上海XX物业管理有限公司诉於XX物业服务合同纠纷案
当事人:   法官:   文号:上海市闸北区人民法院

原告上海XX物业管理有限公司,住所地本市X路XX弄。

法定代表人江XX,职务董事长。

委托代理人蒋XX,该公司员工。

被告於XX,男,19XX年XX月XX日出生,汉族,住本市X路XX弄。

原告上海XX物业管理有限公司(以下简称XX物业)诉被告於XX物业服务合同纠纷一案,本院于2008年XX月XX日立案受理。本案适用简易程序,依法由审判员洪XX独任审判,于2008年XX月XX日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋XX、被告於XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX物业诉称,原告于2006年5月起根据上级公司重组决定接管上海X物业管理有限公司(以下简称X物业)管理的XXX大厦,被告系该小区XX号XX室房屋产权人。自自2006年1月起,被告未付物业管理费。虽经原告多次催讨,均无果。现要求依法判令被告支付2004年8月至2007年12月拖欠的物业服务费6112.28元,支付逾期付款的滞纳金x.21元,案件受理费由被告负担。

被告於XX辩称,原告无权对小区进行物业管理,小区业委会也从未与原告签订过物业管理服务合同,小区许多地方原告没有提供物业管理的服务,所以原告无权收取物业服务费。上海XX企业(集团)有限公司(以下简称XX集团)的重组系其单方行为,对小区业主无效,且原告2006年5月之前的诉讼请求已过诉讼时效,故请法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,原告系本市X路XX弄XXX大厦物业管理人。被告系该小区XX号X室房屋产权人。该小区业委会与XX物业签订《物业管理服务合同》,约定委托XX物业对该小区实行物业管理,管理期限为20XX年10月1日至20XX年9月30日。物业公司每月每平方米向业主收取的费用为:物业管理费0.45元、保洁费0.11元、保安费0.24元、房屋设备运行费按实结算。系争房屋每月物业管理费为151.50元。2004年7月,该小区业委会进行了改选,原业委会图章等财物已移交完毕,但新的业委会至今未取得备案证。同年12月29日,该小区X街道、居委会、XX房地办及X物业召开会议,《会议纪要》记明,该小区业委会的换届选举现无法正常进行,为了不使小区物业管理出现真空,经协调达成纪要:一、按业委会与物业公司签订的延长《物业管理服务合同》的协议,继续延续至新一届业委会产生,选聘新的物业公司为止。二、做好业委会换届改选工作。嗣后,业委会与X物业未签订延长协议,但小区仍由X物业继续进行管理。2005年北方集团发文称,根据区府要求对包括原告及X物业在内的多家物业公司进行重组,以原告为母体,完成六家物业公司的合并,资产划入原告。2006年4月30日,原告在小区张贴告示称,自2006年5月1日起,XX大厦的物业管理单位变更为原告,X物业的所有业务和债权债务均由原告承接。2006年5月1日起,原告正式入驻该小区进行物业管理。2006年10月,X物业经清算办理了注销登记。2007年11月,X物业清算组出具情况说明称,XX大厦业主欠缴的物业费由原告代为收缴后再进行结算。同月,原告以双挂号邮件向被告催讨物业管理费,未果。

审理中,被告称第二届业委会改选完毕,图章也进行了移交,但有关部门至今未予备案,也拒绝为新的业委会选择的物业公司进行登记。原告提供的《会议纪要》侵犯了小区业主选择物业公司的权利,也未能提供延长的《物业服务合同》。原告擅自进入小区进行物业服务,无合同依据且原告对许多物业设备没有提供维修服务,小区环境脏、乱、差,失窃事件屡屡发生。故原告无权收取物业费。原告则称己是应上级公司的要求入驻小区进行物业管理的,未续签合同的根本原因是新的业委会至今未取得备案证,而日常的物业服务一直在进行。现愿意撤回要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求,坚持要求被告支付2006年1月至2007年12月的物业费。原告方无调解意向。

以上事实,有原告提供的《物业管理服务合同》、会议纪要、XX集团(2005)26、X号文、XX物业告示、准予注销登记通知书、X物业清算组出具的情况说明、挂号信函回执,被告提供的2004年7月11日拍摄的XX大厦第二届业主委员会选举及成立大会照片、没有提供物业服务的列表6份、X物业告知书、上海X物业管理有限公司注销清算报告、XX大厦业委会公告及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。X物业与该小区业委会签订《物业管理服务合同》后,即按约定履行了物业管理服务,业主理应按约定交纳物业管理费。合同所约定的服务期限届满后,X物业虽未与业委会重新签订合同,但仍然对小区进行管理,由此可以认定原《物业管理服务合同》继续有效。现X物业已注销,清算组同意由原告代为收缴物业费,并无不妥,可予准许。法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。原告系应上级公司的要求承接了X物业的管理工作,并对小区进行了实际管理,该期间被告也接受了物业公司提供的服务,原告要求被告交纳物业管理费,期间又以挂号信形式催讨,不存在诉讼时效的问题。至于原告的收费标准可以参照《物业管理服务合同》中约定的金额。被告以原告收取物业费无合同依据为由拒付物业费,但未能重新签订合同的根本原因并不在于原告,而是小区原业委会图章已经移交,新一届业委会至今未取得备案证的现状,造成签订合同的一方当事人尚不确定,故无法签订新的物业管理合同。在业委会未与新的物业公司重新签订《物业管理服务合同》前,由原告进行管理客观上避免了小区在物业管理服务上出现真空,有利于业主生活、社会稳定。关于原告在物业服务管理中发生的不够完善的方面。原、被告应本着相互谅解、相互沟通、求同存异、解决问题方法,妥善化解纠纷。被告以拒付物业费的方法相抵触,不利于矛盾的真正解决,也是对已交付物业费业主的不公平,希望被告通过小区业主委员会的合法途径维护自己的合法权益。现原告自愿撤回要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求,并无不妥,可予准许。被告所述业委会备案证一节,可另行依法解决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定,判决如下:

一、被告於XX于本判决生效之日起三日内给付原告上海XX物业管理有限公司物业管理费人民币2981.60元(从2006年5月至2007年12月止);

二、原告上海北方物业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理241.60元,减半收取为120.80元,由被告於XX负担。原告上海XX物业管理有限公司已预缴,被告於XX应给付上海XX物业管理有限公司120.80元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员洪湘龄

书记员龚平

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