原告上海某事务所，住所地上海市浦东新区X路X号。

法定代表人沈某，总经理。

委托代理人沈某，男，上海某事务所（略）。

委托代理人王某，男，上海某事务所（略）。

被告徐某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告徐某，男，X年X月X日出生，汉族，户（略），现住（略）。

被告洪某，女，X年X月X日出生，汉族，户（略），现住（略）。

原告上海豪泰房地产经纪事务所诉被告徐某旗、徐某忠和洪某蒂居间合同纠纷一案，本院于2010年7月16日受理后，由审判员孙正新独任审判，于2010年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈某亮、被告徐某旗、徐某忠和洪某蒂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某事务所诉称，2009年9月17日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，当天双方还签订了承诺书，约定中介服务费为人民币（下同）8,000元。合同签订以后，在原告几次的催告下，在办理过户之前，原告于2009年10月30日跟被告到房地产交易中心办理过户时，被告支付了原告部分佣金3,000元，另外服务佣金5,000元被告仍未支付给原告，被告称待水电煤全部办清之后再支付剩余的佣金5,000元。

2009年11月底，被告就已经拿到了房屋的产证，现被告的房产证和房子都早已拿到了，原告早已完成了对被告该做的（略），对此原告三番五次的催讨被告支付佣金，被告仍不支付，故起诉要求：1、被告支付原告佣金5,000元；2、案件受理费由被告负担。

被告徐某辩称，2009年9月，被告方在原告处委托卖一套房屋及买一套房屋，当时原告承诺为被告办理好这两套房屋的交易，被告方买进的是某新村X号X室房屋，卖出的是某新村X号X室房屋，两套房屋都是在原告的居间下签订了房屋买卖合同，并确定了佣金为合同总价的1％，即买进房屋的佣金为8,000元，佣金的金额在居间协议上都写明，并签字的。后在操作两套房屋同时买卖过程中，由于原告操作不当，造成被告购买房屋的出售方要加价12,000元，被告不同意对方的加价。2009年10月29日，被告与原告方对关于加价事情进行了沟通，原告让被告先与对方签订加价协议，在办理过户手续后再与对方协商，减去加价12,000元的部分费用，于是2009年10月31日，在原告协助下，到房地产交易中心办理过户手续，因出售方不同意交房，被告多次催促原告进行沟通协调未果，只好在2009年12月17日向浦东新区人民法院提起诉讼要求出售方完成合同，后来，被告将12,000元的加价款交给了出售方，案件调解结案，被告才通过法院从出售方手中拿到房屋钥匙，此时出售方已经将合同内的屋内设施全部破坏，被告方认为，原告没有尽到责任。即使原告没有尽到交房义务，也应有对屋内设施进行看护的义务，现要求如果原告能找到上家，将屋内设施恢复，被告方愿意支付剩余的佣金。故不同意原告的诉讼请求。

被告徐某辩称，合同签订以后，在被告方支付了500,000元以后，原告支持卖方违约，涨价12,000元，不督促对方交房，至此合同仍未履行完毕。物业管理费、水电至今都没有过户，在被告取得房屋的时候，房屋内设施、煤气表等都被破坏，原告作为中介，不仅仅是帮助买房，还应积极履行合同，按照合同约定，将房屋完整的交到买方手中，尽到应有的责任，现原告未履行义务，故不同意原告的诉讼请求。

被告洪某辩称，原告称缴税后交了佣金3,000元不是事实。2009年10月31日是去交易中心办了过户手续并交了税，是11月8日被告徐某旗才交了佣金3,000元，原告出具了相应的收据，但按照9月17日的承诺书，应等到房屋交付之后才支付佣金。居间合同是在8月26日签订，其中约定了佣金，9月17日签订承诺书，对居间协议中的佣金付款期限进行了变更，居间协议约定是办理过户手续当天交付中介费，后已变更为房屋过户之后支付中介费。现要求驳回原告诉请，1、原告没有完成合同约定的交房约定。2、原告是通过违约涨价才办成了过户。3、诉讼费应由原告承担。

经审理查明，2009年8月26日，原告、三被告和案外人某签订《房地产买卖居间协议》，约定被告购买案外人陈某坐落于上海市浦东新区X村X号X室房屋，房屋总价为800,000元，其中房屋总价的1％为佣金。2009年9月17日，在原告的中介下，原告与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，并在该合同的附页内原、被告还签订了承诺书，约定中介服务费为8,000元，且于房屋过户（水、电、煤过户）和维修基金交接完成之后支付中介费。合同签订以后，原告于2009年10月30日与被告一起到房地产交易中心办理过户手续，同年11月被告取得系争房屋的《上海市房地产权证》，被告支付了原告佣金3,000元。后因出售人与被告就房屋的交付问题发生纠纷，故出售人拒绝交房给被告，故三被告于2009年12月17日向本院提起诉讼要求出售方履行买卖合同，后被告将12,000元的加价款交给了出售方，案件调解结案，三被告才通过法院从出售方手中拿到房屋钥匙，办理了天然气使用过户手续。现因被告未支付剩余佣金，故引发诉讼。审理中，原告表示其愿意从系争佣金中减除1000元。三被告则认为减除金额过少。

上述事实，有原告提供的居间协议、《上海市房地产买卖合同》、承诺书，三被告提供的打电话记录、房地产买卖合同、民事调解书、法院缴款代管款通知及缴款凭证、报案回执、照片、录音整理资料、涨价协议、银行审批贷款材料、首付款收据、物业管理证明及当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证。

本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告签订的居间协议和承诺书系当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告根据买卖双方的要求，促成了买卖双方就被告房屋的出售签订《上海市房地产买卖合同》，被告理应按照居间协议和承诺书的约定向原告支付佣金。虽然被告与房屋出售人之间就交房问题而发生矛盾，最后通过诉讼协商解除了问题，但并不因此免除被告应向原告支付佣金的责任。故被告关于原告未履行完成中介义务，故对未支付的佣金不应再支付的主张，本院不予采纳。根据本案的事实，原告完成了买卖合同的签订和有关房屋的过户交易手续，可视为完成了主要的居间中介服务义务，但其未能完成房屋交付和煤气装置的过户，应视为中介服务履行中存在瑕疵。根据法律规定，服务存在瑕疵，受损害方可以根据标的性质及损失的大小，合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。因此，原双方约定的佣金，可以适当减除，具体的数额由本院根据实际情况酌情予以确定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、第四百二十六条的规定，判决如下：

一、被告徐某、徐某和洪某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某事务所佣金人民币3,500元；

二、驳回原告上海某事务所其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告上海某事务所负担5元，被告徐某、徐某和洪某负担20元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员孙正新

书记员姜黎