原告（反诉被告）袁XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市X路X号。

原告（反诉被告）上海XX副食品商场，住所地上海市X路X号。

法定代表人袁XX，职务总经理。

两原告共同委托代理人邹XX，上海XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海市XX物品汽车运输公司，住所地上海市X路X号。

法定代表人俞XX，职务总经理。

委托代理人沈XX，上海XX律师事务所律师。

委托代理人叶XX，该公司员工。

原告袁XX诉被告上海市XX物品汽车运输公司（以下简称XX汽运）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年11月7日立案受理，本案适用简易程序。2007年11月24日，被告XX汽运提起反诉。2007年12月18日，原告袁XX申请对装修进行评估。2008年1月8日，上海XX副食品商场（以下简称XX副食品）申请作为原告参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁XX及其委托代理人邹XX、被告的委托代理人沈XX、叶XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告袁XX、XX副食品共同诉称，原、被告于2002年9月签订了《上海市房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告位于本市X路房屋（以下简称系争房屋）用于开办副食品商场，租期从2002年11月至2007年11月17日止。2007年1月，双方协商租赁期延长三年，故原告于2007年5月对系争房屋重新进行了装修。但被告于2007年7、8月在原告经营场地张贴告知书，企图毁约，致使大量摊主提出终止经营，造成原告经济损失。现要求判令被告继续履行双方签订的《上海市房屋租赁合同》，判令被告赔偿经济损失20万元、装修损失30万元。

被告XX汽运辨称，双方签订的租赁合同在2004年被法院判决解除，在二审期间，鉴于本案原告承诺不再欠租和解决转租问题，双方又重新签订了《补充协议》，租期至2007年11月17日止。现租期已届满，且原告既未解决转租问题，又持续拖欠租金，其提出的损失赔偿没有依据，故请法院驳回原告诉请。

反诉原告XX汽运诉称，反诉被告拖欠租金，且租赁合同已到期，故要求判令双方于2002年9月26日签订的《上海市房屋租赁合同》及2004年12月18日签订的补充协议解除，判令反诉被告迁出系争房屋，支付2006年12月1日至2007年11月17日的租金x元、物业费x元、拖欠租金的滞纳金15万元（酌情计算）、迁出前的房屋使用费（2007年12月3日至2008年1月2日，按3元/平方米日计付；2008年1月3日至实际迁出之日，按6元/平方米日计付）。

反诉被告袁XX、XX副食品共同辩称，不同意解除租赁合同及交付房屋。如果继续履行合同，同意支付履行期间的租金和物业费。如果法院判决解除合同，则所有的反诉请求均不同意。

经审理查明，被告于1999年9月经由上海XX房地产开发经营有限公司以单位空房调用单取得本市X路产权。2003年3月，被告取得了本市X路房屋产权。

2002年9月26日，袁XX与被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告将本市X路房屋出租给原告作为商场，实际面积为1230平方米，租赁期从2002年11月18日至2007年11月17日止。原告支付保证金5000元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。签约后，被告将系争房屋交原告开设副食品商场。原告于2003年4月领取了企业住所为宝源路的上海XX副食品商场的营业执照。因原告未按时向被告支付房租及物业费，本案被告曾诉至本院，要求终止双方签订的租赁合同，并要求本案原告给付租金及物业费等，经本院以（2003）闸民三（民）初字第X号民事调解书确定双方的租赁合同继续履行，本案原告给付本案被告至2004年9月17日止的租金等。嗣后，因本案原告未能完全履行上述调解书，且继续欠付2003年9月18日起的租金，本案被告又诉至本院，要求终止双方签订的租赁合同，要求本案原告支付欠租并迁出系争房屋。后本院以（2003）闸民三（民）初字第X号民事判决书判决双方签订的租赁合同终止履行，本案原告迁出系争房屋并给付本案被告至2004年6月17日的租金及物业管理费x元，本案被告给付本案原告房屋装潢补偿款x元。本案原告不服，提起上诉。该案在二审审理期间，双方达成案外和解，本案原告申请撤回上诉。

2004年12月18日，双方签订《补充协议》，约定双方原订租赁合同继续履行至2007年11月17日止。原告在本协议签订之日支付保证金20万元，其中5万元为诚信保证金。若原告未完全履行合同及本协议或违约，5万元保证金将作为违约金自动转归被告，剩余保证金在用于补偿被告损失后退还原告。原告承诺尽早归还所欠各项费用，至2004年11月17日，原告实际欠款x元。原告在协议签订之日先付20万元，余额从协议生效之月起的12个月内付清。若原告不能按时还款，即属违约，租赁合同及协议自动终止。2005年11月18日至2007年11月17日租金为0.85元/日平方米，物业费为2元/月平方米。按先付后用原则，每月月底付清下月的租金和物业费。每延误一天，需加付月租金和物业费的1％滞纳金，延误超过30天，租赁合同及协议自动终止。协议签订前原告擅自转租的单位，由原告自行解决，并向被告备案。租赁期满后，原告应将装修设施无偿无条件交还被告。除被告同意原告续租外，原告应在租期届满后的15天内返还房屋。逾期返还的，逾期第一个月，每逾期一日，按3元/平方米支付使用费。逾期第二个月，每月每日按上月逾期费用的一倍支付使用费。并约定本协议为2002年9月26日签订的租赁合同的补充，与本协议不一致的，以本协议为准。

2007年5月24日，两原告向被告出具承诺书，内容为：至2007年5月底已拖欠6个月租金达x元，还不包括物业费等其他款项，十分抱歉。现合同期限将满，本人有意续租，为表诚意，承诺今年6月底前付清全部租金和其他费用。届时如不能付清，租赁合同立即终止，愿承担全部违约和赔偿责任。二楼的转租在今年6月底前彻底解决。如贵方同意续租，有关条款可按当前市场情况重新拟订。

5月28日，被告向原告发出催租函，提出原告自2006年12月以来又拖欠租金、物业费，至5月底已达x元，要求原告在6月20日前付清，并支付违约金，6月底前自行解决好二楼转租问题。

2007年8月、10月间，被告在原告处张贴告知书，告知各承租户原、被租赁合同将于2007年11月17日届满，不再与原告续租。

2007年4月，本案原告曾诉至本院，要求郑XX迁出系争房屋二楼，后本院判决郑XX（含安帮宝山XX棋牌室）迁出。

关于经济损失一节，原告提供其与次承租人签订的《内部承包经营协议》，旨在证明因被告在商场张贴告知书，致使次承租人提出终止经营，原告赔偿每户1万元。被告对此不予认可，认为被告张贴告示是善意的通知，即使次承租人要求解约也是其自主决定，被告对此不承担责任。

关于装修损失一节，原告提供与案外人龚XX签订的《工程承包合同》，旨在证明因被告同意续约，在2007年5月至6月期间原告经被告口头同意进行了装修，共计花费近30万元。如合同不再履行，该笔费用应由被告承担，并申请对系争房屋装修现值进行评估。经上海XX资产评估有限公司评估价值为x元，并指出该报告须与能够证明是在该时间段装修的有效依据共同使用方能有效。原告对此提出异议，认为报告中所含项目不全，要求重新评估，但又不要求评估人员出庭接受质询。经本院与评估人联系后，其表示报告中涉及的评估范围系按申请人现场指认所确定的。被告表示原告即便装修，既未征得被告同意，也不能证明是在2007年5月至6月期间装修的，且双方约定租赁期满后，原告应将装修设施无偿无条件交还被告。现同意补偿原告装修费1万元。

关于押金及保证金一节，被告称2004年12月确实收取原告20万元押金，但后因原告无力支付租金，原告于2006年7月17日提出挪用该笔押金用以还清之前的欠款。被告也表示了同意，但折抵之后，原告仍继续欠费。之前收取的保证金5000元也因原告欠费已折抵租金。原告对2006年7月17日的申请无异议，认可20万元押金已折抵租金，但坚持认为折抵之后一直按时付费，因所有的付费凭证已遗失，无法提供。

审理中，原告称2007年年初双方就续租事宜达成口头协议，商定租金为1.2元/日平方米，但就此节无法提供证据。对所欠租金、使用费及物业费的金额无异议，并表示如继续履行合同，愿在3个月内付清上述欠费。如终止合同，则要求被告赔偿损失。被告表示如法院判决解除双方的租赁合同，在系争房屋内次承租人的租赁事宜不要求在本案中一并处理。

以上事实，有原告提供的《上海市房屋租赁合同》、函、告知书、情况说明、内部承包经营协议、工程承包合同，被告提供的补充协议、单位空屋调用单及补充说明、催租函、承诺书、产权证、押金收据、原告申请、转帐凭证及当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思的表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定。原、被告均应当按约定行使权利、履行义务。租赁合同及补充协议约定租赁期间至2007年11月17日届满，原告虽有意续租，但被告已明确表示不予同意，原告应当返还租赁物。补充协议约定欠付租金超过30天，租赁合同及协议自动终止。原告主张按时付费，但未能提供有效的付款凭证予以证明，而其在2007年5月24日出具的承诺书上明确拖欠租金已达6个月，故原告的抗辩主张难以采纳。原告要求继续履行合同及被告赔偿经济损失20万元，依据不足，本院不予准许。关于装修一节，补充协议已明确约定租赁期满后，原告应将装修设施无偿无条件交还被告。原告主张装修费为30万元，未能提供证据予以证明。原告对评估报告提出异议，即未提供相应的证据，又不同意评估人员出庭接受质询，故其要求重新评估的申请不符合法律规定，不予准许。现被告自愿补偿原告装修费1万元，并无不妥，可予准许。原告向被告租赁房屋，应按约定的期限支付租金。原告对欠付租金及物业费的金额无异议，本院予以确认。补充协议约定欠付租金和物业费的，每延误一天，需加付月租金和物业费的1％滞纳金。租期届满后逾期返还房屋的，逾期第一个月，每逾期一日，按3元/平方米支付使用费。逾期第二个月，每月每日按上月逾期费用的一倍支付使用费。反诉原告要求反诉被告支付租金、物业费、使用费、滞纳金的诉讼请求，于法有据，可予支持。关于押金及保证金一节，根据原告的欠费情况及2006年7月17日原告要求押金折抵租金的申请，可认定上述两笔费用已折抵租金，被告无需返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场与被告（反诉原告）上海市XX物品汽车运输公司于2002年9月26日及2004年12月18日签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议终止履行；

二、原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市X路；

三、原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场应于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）上海市XX物品汽车运输公司2006年12月1日至2007年11月17日租金x元、物业管理费x元；

四、原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场应于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）上海市XX物品汽车运输公司滞纳金x元；

五、原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场应于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）上海市XX物品汽车运输公司房屋使用费（2007年12月3日至2008年1月2日按x元计付；2008年1月3日至实际迁出之日，以7380元/日计付）；

六、被告（反诉原告）上海市XX物品汽车运输公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场装修补偿款x元；

七、原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场的诉讼请求，不予支持。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8800元、反诉案件受理费7385.57元、评估费1000元，由原告（反诉被告）袁XX、上海XX副食品商场负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长惠翔

审判员施鲁檬

代理审判员马慧林

书记员刘怡