原告温某

原告胡某

被告上海某投资有限公司

第三人上海某商城

第三人上海某商城有限公司

原告温某、胡某与被告上海某投资有限公司（以下简称某公司）、第三人上海某商城（以下简称某商城）、上海某商城有限公司（以下简称某）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2010年2月5日、2010年4月22日、2010年7月1日公开开庭进行了审理，原告温某、胡某的委托代理人，被告某公司的委托代理人，第三人某商城的委托代理人，第三人某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告温某、胡某诉称，2005年11月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将某路X号、X号甲X室108.36平方米房屋出租给被告使用，根据补充条款第2条之规定，被告应于2009年2月1日向原告支付自2009年2月1日至2010年1月31日的租金，并应于2010年2月1日向原告支付自2010年2月1日至2011年1月31日的租金，但被告至今不予支付，原告多次催讨未果。又根据该租赁合同第九条第2款规定，被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告有权解除该租赁合同，且违约方应向另一方按月租金的三倍支付违约金。同时，在原、被告之间租赁合同解除的前提下，被告应按该租赁合同第七条第1款的规定向原告支付租赁房屋占用期间的使用费，按照每天每平方米30元计算，被告与第三人之间的转租合同也应解除，第三人应向原告归还其实际使用的租赁房屋。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告于2005年11月23日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付解除合同的违约金人民币x.40元；3、被告支付自2009年2月1日起至2009年8月30日拖欠的租金人民币x.60元；4、被告支付利息至租金付清之日止（暂自2009年2月1日计至2009年8月30日为人民币8144.99元）；5、被告支付自2009年9月1日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋使用费，按每天每平方米人民币30元计算；6、第三人向原告归还其实际使用的租赁房屋。审理中，原告于2010年4月22日变更第一项诉请为：要求法院确认合同于2009年8月30日解除。2010年4月27日，原告再次变更诉请为：1、判令解除原、被告于2005年11月23日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告支付解除合同的违约金人民币x.40元；3、判令被告支付自2009年2月1日起至判令《上海市房屋租赁合同》解除之日的租金，按每月人民币x.80元计算；4、判令被告支付逾期支付租金的利息至租金付清之日止（自2009年2月1日起，以应付未付租金为本金，按银行同期贷款利率计算）；5、判令被告支付自判令《上海市房屋租赁合同》解除之日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋使用费，按每天每平方米人民币30元计算。6、判令两第三人立即搬离其实际使用的租赁房屋。

被告某公司辩称，涉案房屋中，某公司与第三人某商城亦存在租赁关系，约定租金按月由某商城支付给某公司。由于某商城未按约支付某公司租金，导致某公司与原告合同中约定的2009年租金不能兑现，某公司本身并无违约恶意。某公司多次与原告电话沟通，要求将租金支付给原告，但原告拒收，故某公司不同意支付违约金。另，解除租赁合同的时间，应当以某公司收到诉状的时间为准，对于合同解除前的租金同意按照合同支付，合同解除后的房屋使用费原告的计算方式偏高，应当按照某商城实际支付给某公司的费用标准来支付。

第三人某商城述称，其是系争房屋合法的总承租人，与被告之间并非原告诉状所称的转租关系，原告要求其归还实际使用的租赁房屋于法无据。不同意针对某商城的诉讼请求。

第三人某述称，其依法享有某路X号房屋使用权及土地使用权，某商城在未告知某的情况下，将系争房屋产权转让于被告，后被告又将房屋产权转让给原告等，其行为属于违法行为，房屋转让合同应属无效，原被告之间缔结的房屋租赁合同亦属无效。不同意针对某的诉讼请求。

经审理查明，1994年2月23日，上海市外国投资工作委员会以《沪外资委批字（94）第X号》文件对上海市普陀区人民政府普府外经（1994）第X号《关于报请审批上海某、台湾商城项目建议书的函》作出批复，原则同意上海某商城、上海宜川购物中心和台湾三商行股份有限公司合作成立“上海某商城”项目建议书。具体批复如下：“合作公司投资总额2000万美元，注册资本1000万美元。各方的合作条件：甲、乙方（某商城、上海宜川购物中心）提供上海市X路X-X号地块，占地面积约1.83万平方米土地使用权及现有房屋约2.5万平方米；丙方（台湾三商行股份有限公司）负责提供全部注册资本和筹措投资总额与注册资本的差额。二、合作公司的经营范围：百货零售（无进出口权）、餐饮、娱乐。三、合作公司的经营期限25年。法定地址：上海市X路X-X号。四、某商城改建装修约2.5万平方米、新建2万平方米，总面积4.5万平方米。”1994年9月10日，某商城（甲方）、上海宜川购物中心（乙方）、新加坡台联商业投资股份有限公司（丙方）签订《合作经营上海某商城有限公司合同书》及《合作经营上海某商城有限公司章程》，约定三方共同创建中外合作企业，合作企业为中国法人、名称为上海某商城有限公司、法定地点为上海市X路X号，合作企业投资总额为2500万美元、注册资本为1000万美元；甲、乙方提供的合作条件为合作公司所需的土地及房屋的使用权，丙方投入现汇450万美元及实物550万美元并负责筹措注册资本和投资总额的差额；合作各方的利润分配为：甲乙方在第一至五年可分得固定利润每年人民币x元、第六至第八年可分得固定利润每年人民币x元、第九至第十一年可分得固定利润每年人民币x元，第十二至第十四年可分得固定利润每年人民币x元、第十五至第十七年可分得固定利润每年人民币x元、第十八至第二十年可分得固定利润每年人民币x元、第二十一至第二十三年可分得固定利润每年人民币x元、第二十四及第二十五年可分得固定利润每年人民币x元，固定利润按月支付，亏损由丙方承担。各方的利润分配以1996年5月1日为起算日,每月5日前支付款项。合作期限为合作公司自签发营业执照之日起二十五年。三方对合作经营的其他事项同时进行了约定。1994年10月26日，上海某商城有限公司成立，经营期限为1994年10月26日至2019年10月25日。

2003年8月29日，某商城（甲方）与某公司（乙方）签订《房地产转让协议》，约定甲方向乙方出售上海市X路X号甲建筑面积7770.92平方米（四楼X.75平方米已售房地产除外），某路X号、X号甲建筑面积5367.75平方米的房地产，新会路X号建筑面积x.3平方米房地产，新会路X号、X号建筑面积为3555.47平方米房地产，共计六幢，总面积x.69平方米房屋（以房产证所示的建筑面积为准），总价为人民币x元；鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可，在租赁合同期限内，乙方如要求转让该房地产，需征得原租赁方（新加坡台联商业股份有限公司）的认可。2003年9月29日，某商城（甲方）与某公司（乙方）签订《房地产转让补充协议书》，约定甲方向乙方转让的房地产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的上海某商城有限公司，合作期限为25年，合作期间，甲方利润以固定回报的形式收取；鉴于房屋已由甲方投入到上海某商城有限公司，乙方受让该房屋后回租予甲方，租期截止至2021年12月31日；甲方按可分得固定利润的78.66%支付乙方租赁费；甲方将签署不可撤销委托书，委托上海某商城有限公司将每月应支付甲方的固定分利中的78.66%直接支付给乙方。2005年6月22日,某商城与某公司签订《补充协议》,约定因面积误差,实际租给上海某商城有限公司总面积为x.8平方米,其中属于某公司的房屋面积为x.69平方米、占83%，某商城的房屋面积为6242.11平方米、占17%。分利按各占比例计算。

2005年10月14日，某公司（甲方）与温某、胡某（乙方）签订《房地产转让协议书》，约定甲方向乙方转让上海市X路X、X号甲X室房屋，建筑面积为108.36平方米，转让价格为人民币x元；乙方以优惠价受让该房屋的前题条件为：1、乙方同意商铺过户手续办理完毕之后将商铺租给甲方，租赁期限为商铺过户手续完成之日起五年，五年内租金合计为人民币x元，2、甲方应于该商铺过户手续办理完毕之日支付第一年的全年租金，先付后用，一年一付，3、租赁期内，甲方承担与该商铺相关的维护修理费用、物业管理费用、房租税费，4、租赁期限内，甲方可以将该商铺转租，承租户支付的租金归甲方所有，如甲方未能按上述约定支付房租给乙方，承租户的租金应直接支付给乙方。该协议另约定，鉴于本转让协议属于房地产一揽子协议，故甲、乙双方协商约定在办理具体房地产过户时，以本协议约定为准，无条件签署《上海市房地产买卖合同》；鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可，在租赁合同期限内，乙方若要求自己营业，需征得原租赁方（新加坡台联商业股份有限公司）的认可，甲方配合乙方同原租赁方协商；为便于商场统一经营管理，现有租赁期限届满后，乙方可以自行经营或者出租，但经营业态必须符合商场的统一规划；经甲、乙双方协商一致，本协议未尽事宜，在不违反本协议原则的前提下，可订立补充条款或补充协议。2005年11月23日，原告（甲方）与被告某公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租上述房屋，租期为自房屋过户完成之日起五年；月租金为人民币x.80元，乙方应于该房屋过户手续办理完毕之日支付第一年的全部租金，以后每年的同一日乙方付清该租赁年度的租金、先付后用，一年一付。除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期满当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币30元/平方米向甲方支付占用房屋期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按月租金的三倍支付违约金。甲乙双方约定租赁期限内乙方可以将商铺转租，承租户支付的租金归乙方所有，如乙方未按约定支付房租给甲方，承租户的租金应直接支付给甲方。

2005年12月28日，原告取得涉案房屋的上海市房地产权证。因被告未按约向原告给付2009年度的租金，原告诉至本院请求判决如其诉请。2009年9月29日，本院向被告某公司送达了民事起诉书等诉讼材料。

审理中，第三人某商城称，其与某公司间存在租赁关系。原告在受让涉案房屋时明知有租赁合同存在。根据买卖不破租赁的原则，某公司将房屋所有权转让原告后，其与原告间即应当存在租赁关系，其愿按某公司与某商城的租赁约定向原告承担相关义务，该义务包括给付租金，给付租金起始日为原告与某公司的租赁合同解除日的次日，以后如其未按期给付租金，原告可按相关法律规定行使合同解除权。某商城将人民币x元交本院代管用以向原告支付租金。

本院认为，原、被告就上海市X路X号、X号甲X室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，系有效合同，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于2008年12月28日向原告支付2009年度的租金人民币x.60元，被告未按约给付租金，构成违约，对此被告应承担相应的违约责任。双方约定被告延期支付租金超过半个月的，原告有权书面通知被告解除合同，现原告起诉至本院，要求解除租赁合同，符合合同约定，本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持，合同解除日为被告收到本院向被告送达民事起诉书等诉讼材料的送达日即2009年9月29日。被告应向原告付清合同解除日前的租金（自2009年2月1日起至2009年9月29日，按每月人民币x.80元计算）。原告要求被告按三个月的租金数额给付违约金人民币x.40元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告给付延期支付租金利息的诉讼请求,因双方对租金给付日期存在约定,被告逾期给付租金应承担相应的责任,本院对原告此一诉讼请求予以支持。原告要求自2009年2月1日起计算利息并无不当，本院予以准许。2005年10月14日，原、被告签订的《房地产转让协议》载明“鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可”及其他约定内容，可以反映原告对涉案房屋出售给原告之前已出租给他人是明知并同意的，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。鉴于涉案房屋在出售给原告之前，第三人某商城已实际向被告某公司租赁了涉案房屋，且在原告与被告某公司履行租赁合同期内，某商城与某公司的租赁关系仍旧存续且实际履行，故原告应履行某公司与某商城间的租赁合同。在原告解除了与被告某公司间的租赁合同后，原告应直接向第三人某商城主张租赁合同的权利、承担租赁合同的义务。现某商城称，自原、被告间的租赁合同解除之日次日起的租金由其按某商城与某公司间关于租金约定的标准向原告支付，并称如其未按约给付租金，原告可按照相关法律规定行使合同解除权，第三人陈述并无不当，本院予以准许。第三人自2009年9月30日起应按年租金人民币x.10元的数额向原告支付租金，并在此后根据相关约定予以调整。为便于双方结算，本院在本案中就本案可予处理的租金截止日定为2010年11月25日,该笔租金数额在2010年4月30日前按年租金人民币x.10元计算,此后按年租金人民币x.30元计算。某商城在按其与某公司租赁约定向原告履行义务过程中，如某商城未按约履行给付租金等义务的，原告可再寻途径予以解决。原告要求被告按每日每平方米30元支付房屋使用费的诉讼请求，因合同对每日每平方米30元使用费的约定仅适用于合同履行期满，被告逾期返还房屋的情况，而本案的实际情况是被告违约致原告按合同约定行使合同解除权，且本院已明确合同解除后原告应履行某公司与某商城间的租赁合同，故本院对原告此一诉讼请求不予支持；对原告要求第三人返还房屋的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，判决如下：

一、原告温某、胡某与被告上海某投资有限公司就上海市X路X号、X号甲X室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年9月29日解除；

二、被告上海某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告温某、胡某租金（自2009年2月1日起至2009年9月29日，按每月人民币x.80元计算）；

三、被告上海某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告温某、胡某逾期给付租金的利息（以上述第二条判决的租金为基数，自2009年2月1日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至本判决生效日止）；

四、被告上海某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告温某、胡某违约金人民币x.40元；

五、第三人上海某商城应于本判决生效之日起十日内给付原告温某、胡某2009年9月30日至2010年11月25日的租金（自2009年9月30日至2010年4月30日按年租金人民币x.10元计算,自2010年5月1日至2010年11月25日按年租金人民币x.30元计算）；

六、对原告温某、胡某其余的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币7136元，由被告负担。

如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告及第三人在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长金红

审判员梁斌

代理审判员姚鸿康

书记员陈文丽