上诉人（原审被告）张某某，男，42岁，汉族，住（略）。

委托代理人余某某，女，37岁，汉族，住（略），系张某某妻子。

被上诉人（原审原告）孙某某，女，65岁，汉族，住（略）。

委托代理人陈某某，男，45岁，汉族，住（略），系孙某某儿子。

上诉人张某某与被上诉人孙某某为租赁合同纠纷一案，孙某某于2009年4月20日诉至宛城区人民法院，请求判令依法解除原被告所签房屋租赁协议，由被告支付房租和违约金，腾出租赁房产并承担诉讼费用。宛城区人民法院经审理于2009年6月10日作出（2009）宛民初字第X号民事判决。张某某不服，于2009年7月1日上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张某某的委托代理人余某某，被上诉人孙某某的委托代理人陈某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年3月11日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订了房屋租赁协议，协议主要内容为：“一、房屋状况：该房屋位于南阳市白河大道三川花园；房号为X栋X单元X室。门面房上下两层共338．77平方米。二、（内容略）。三、租赁期限：自2009年4月1日至2011年3月31日止。四、租金数额及支付办法：该房屋年租金为10万元人民币（大写，壹拾万元整），租金每半年支付一次，首次租金于2009年4月1日前支付给甲方，以后各期支付时间为每半年的第一个月的X号之前，若逾期支付，每逾期一日按月租金的千分之三支付违约金。五、保证金：乙方于本合同签订后十日内向甲方交付保证金x元人民币（大写，壹万元整），用于支付乙方退租时拖欠的房租以及本合同中其他应由乙方负担的费用。合同期满，若乙方无违约及拖欠房租和其他费用的行为，甲方应在合同到期之日乙方不再续租的情况下将保证金退还给乙方。保证金不计付利息。六、（内容略）。七、乙方责任：1、甲乙双方在租赁合同终止时，乙方接租前的租户的转让金及乙方租赁期间的装修费用由乙方负担；2、乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除合同，并要求被告在五日内退还该房屋，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：（1）内容略；（2）内容略；（3）内容略；（4）拖欠租金超过十天。”该合同签订后原告将房屋如期交给被告租赁，并从2009年4月1日起计算房租，但被告至今未交房租。在庭审中被告称现在因所租赁房屋门前修路，无能力支付房租。

原审法院认为：（1）原被告于2009年3月11日签订的房屋租赁协议属双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应视为有效协议。该协议既为有效协议，原被告就应该按照该协议的约定履行，现被告在租赁该房屋后至今未交付房租，违反了该协议的约定，原告请求解除该租房协议，理由充分，本院依法予以支持。（2）该协议依法被解除，被告就应在协议解除后按该协议的约定五日内搬出该房屋。并从2009年4月1日起支付房租（房租按双方约定的年租金x元，即每天273．97元）至被告搬出该房屋之日止。故对原告请求被告搬出该房屋并支付房租的请求，本院依法予以支持。（3）对于原告请求被告支付违约金的请求，因被告违反该协议第四条约定，即“年租金为x元，每半年支付一次，首次租金于2009年4月1日前支付给甲方，若逾期支付，每逾期一日按月租金的千分之三支付违约金”，被告至今未支付房租，已构成违约，故对原告的该项请求本院也依法予以支持，违约金应从逾期之日即2009年4月1日起按月租8333元的千分之三支付违约金至房租付清之日止。（4）对于被告所装修的费用，因系被告未支付房租而导致合同终止，依据该协议第七条约定：甲乙双方在租赁合同终止时，乙方接租前的租户的转让金及乙方租赁期间的装修费用由乙方负担，故该费用应有被告负担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零八条及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决：一、解除原被告于2009年3月11日签订的房屋租赁协议。二、限被告于本判决生效后五日内搬出租赁原告的位于南阳市白河大道三川花园X栋X单元X室的房屋。三、被告于本判决生效后五日内支付原告房租及违约金，其中房租每天按273.97元计算，从2009年4月1日至被告搬出房屋之日止；违约金从逾期之日即2009年4月1日起按月租8333元的千分之三计付至房租付清之日止。案件受理费100元，由被告负担。

张某某上诉称：1、双方之间的《房屋租赁协议》并无生效，上诉人未接手饭店；2、房屋门前修路无法营业，不应支付租金。请求依法撤销原判，发回重审。

孙某某答辩称：1、协议交给上诉人后，上诉人看了三天才签字，应为有效。2、上诉人签协议时，明知已在修路X路是2009年5月才断开，人行道一直畅通，请求驳回上诉，维持原判。

根据诉辩各方的意见，并征求双方当事人同意，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方所签的租赁协议是否生效2、门前修路应否免除上诉人缴纳租金的义务

上诉人张某某为证明自己的上诉理由，向本庭出示以下新证据。1、特味美食村工商营业执照、税务登记证各一份，以证明饭店不是自己开的；2、照片五张，证明饭店门前修路，无法经营。

被上诉人孙某某发表质证意见为：1、协议是上诉人签的，谁开饭店与本案无关。2、修路事实存在，但人行道一直畅通，不影响经营。

被上诉人孙某某无新证据出示。

根据质辩双方的意见，本院认为上诉人张某某提交的新证据与其在原审陈某相矛盾，不能否认其租房的事实，故本院对新证据不予确认。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人张某某与被上诉人孙某某签订房屋租赁协议后，应按约缴纳租金。现张某某上诉称房屋实由他人开饭店使用，并举出饭店的营业执照和税务登记证为证，此辩称与其在一审庭审笔录中的陈某不符，也不能对抗其所签订的租赁协议，故本院对其上诉理由不予支持。上诉人张某某举证2008年10月1日已开始修路，则其于2009年3月11日签订协议时对此情况应是明知的，租金作为正常的合同风险应由张某某自行承担，故本院对该上诉理由不予支持。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长许金坡

审判员王邦跃

代理审判员尤扬

二○○九年八月十七日

书记员李舸