原告张x，男，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市闸北区X路。
委托代理人李xx，上海xx律师事务所律师。
被告陆xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住上海市闸北区X路。
委托代理人陆某某（被告之兄），住（略）。
委托代理人李x，上海市xx律师事务所律师。
原告张x诉被告陆xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月6日受理后，依法由审判员卜怡君独任审判，于2009年11月6日公开开庭进行了审理。原告张x及其委托代理人李xx，被告陆xx及其委托代理人李x到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2009年11月17日公开开庭进行了审理。原告张x及其委托代理人李xx，被告陆xx及其委托代理人李x、陆某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张x诉称，因原告原居住的房屋被拆迁，原告于2009年x月x日通过上海xx经纪事务有限公司第二十三分公司（以下简称xx经纪）与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将其拥有的上海市闸北区X路xxx弄x号xxx室（以下简称系争房）出售给原告，价格为62.8万元等，2009年x月x日原告向被告支付定金5万元，但当原告欲与被告签订买卖合同时，被告以原告未支付首期房款为由拒绝签订，嗣后，因原告妻子脑部患肿瘤急需治疗，无暇与被告见面，直到x月x日才与妻子去中介公司与被告见面，被告提出协议无效，不同意再签订买卖合同出售系争房。鉴于房价快速上涨，原告已无法以原价购买与系争房相类似的房屋，要求判令被告双倍返还定金10万元，并赔偿原告损失5万元。
被告陆xx辩称，被告确实收取了5万元定金，此后不断联系中介公司以及原告，但原告始终以种种理由拒绝与被告签订买卖合同，且原告在签订合同当日尚不具备支付30％首付款的能力，因此被告有理由拒绝与原告签订合同。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房的产权人为被告。原告与被告于2009年x月x日经案外人xx经纪居间，签订了《房屋转让协议书》，约定被告将系争房出售给原告，建筑面积47.08平方米，房价为68.8万元（含空调等设施），具体付款为：1、2009年x月x日支付定金1万元，2、签订合同支付4万元，在三日内签订合同，3、交易当日前支付57万元，约在三月内4.25—在8月8日前，4、交房时支付8000元，款清交房，第十一条为2009年4月26日原告支付4万元定金，双方还对其他有关事项作了约定。该协议由原、被告及xx经纪的戴xx、余xx签字。当日，原告签署佣金确认书。2009年x月x日，被告出具定金收据，载明收到xx经纪转付原告用于购买系争房的定金5万元。对此，原告称，x月x日原告支付了1万元定金，被告回家后，其女儿提出1万元定金太少，且3个月才可以交易房屋，因此最少要5万元定金，当时说好5万元定金支付以后，双方就签订合同，之后等原告的动迁款一到账，双方就到交易中心办理交易，但是x月x日原告支付4万元定金当天，被告又提出，要等到大笔钱到位，才与原告签订合同，钱不到账就不签订合同，转让协议上具体付款一栏“3”中原来日期是4.25—7.25，因被告要求选吉利数字，中介再将三份协议上的日期均改为8月8日的。被告则称4月24日戴xx将其带到xx经纪，给其1万元，并说等到4月26日签订正式买卖合同时再给其4万元，被告看过转让协议后就签了字，回去后被告的女儿看过协议后认为协议中关于房款的支付问题约定不明确，被告认为4月25日至7月25日之间原告都可以支付57万元的房款，具体的付款要等签订正式的买卖合同时再提到，但是签订买卖合同时原告必须支付30％的首付款，被告向戴xx反映了这一情况，x月x日被告前往xx经纪准备与原告签订合同，但是原告说他只能支付5万元定金，没有钱支付其余的房款，也不愿意贷款，因此被告不可能在仅收到5万元定金的情况下与对方签订买卖合同。另被告在本院第一次开庭时未对协议上将日期修改为8月8日提出异议，但在第二次开庭时又表示对于修改日期其不知情，但被告未能就前后陈某不一提供相应证据，亦未能就双方在签订转让协议时就签订买卖合同需支付房价的30%的首付款进行过约定提供相应证据。
本院曾于2009年9月14日组织原、被告进行证据交换和质证（当时被告的委托代理人为叶xx、潘xx，后被告撤销对其的委托），xx经纪的余xx出庭作证，余xx陈某原告支付了1万元定金，并约定支付4万元定金的当天签订买卖合同，但当天被告提出待动迁款到位后再签订合同，因此当天未签订合同，该5万元就成为了定金，当时原告说好除了5万元定金以外，其余的购房款都是用动迁款来支付的，当时被告也是同意的，因为被告等着用钱，因此xx经纪一直催促原告去领取动迁款，xx经纪也曾建议过原告办理公积金贷款，但最终因故未办理。6月份被告多次到xx经纪，称系争房屋5月份开始进行平改坡，且市场价发生了变化，房价上涨，因此提出要求与原告碰面商议解决，xx经纪联系了原告，得知原告的妻子生病了，6月25日原、被告在xx经纪见面洽谈，但是由于对于房价谈不拢，因此没有协商成功，被告提出原告的钱没有到位，因此违约了，不同意再出售房屋，之后也没有达成一致意见。被告原委托代理人叶xx、潘xx承认被告在其他房产中介将系争房挂牌以73万元价格出售。被告称其原先急需用出售系争房的房款支付其与女儿另行购买的斜土路房屋的房款，但由于原告的原因导致协议无法履行，从而被告只能通过贷款的形式，以及出售另一处上海市闸北区X路xxx弄x号xxx室房屋来支付房款。对此原告认为被告是知道原告购房的房款来源为原房屋拆迁所得，双方对于系争房的付款方式的约定是明确的，原告未能办理公积金贷款后明确告知被告仍然需要等原告的拆迁款发放后才能支付房款，至于被告另行购房与本案无关，但被告另行出售的房屋与系争房同号，按照该房出售的价格为单价x元来看，系争房房价在2009年x月确已大幅上涨，与被告挂牌出售的价格基本一致，故被告不同意签订买卖合同的原因就是因为房价上涨。审理中，被告的证人陈某某出庭作证，称其为被告所在居委会的群众代表，其得知情况后陪同被告去xx经纪与原告洽谈，得知原告没有能力支付首付款，并称中介没有跟原告讲清楚，证人告知原告，如果目前有付款的能力，证人负责做被告的工作，让被告按原价将系争房出售给原告，但原告明确表示目前没有钱，要等动迁款下来后才能支付首付款，xx经纪的戴xx可能说过被告要涨价，但证人没有听被告提过涨价。
原告证人戴xx向本院陈某，其与余xx两人合作经营xx经纪，所有的房屋经纪都由两人共同操作，法院组织证据质证时其也在场，其意见与余xx一致，4月x日xx经纪已经将买卖合同打印好，因被告说等原告拆迁款到位后再签而搁浅。被告直到与原告发生纠纷时才谈到支付首付款的问题。
审理中，原告提供《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，表明按照正常流程，拆迁款拆迁协议签订后三个月内肯定会到位，为履行与被告的转让协议，其于转让协议签订、支付定金后的4月x日即与拆迁单位签订了拆迁协议，为此还损失了获得更多拆迁安置款的机会。原告还称其妻子江xx于2009年5月27日-6月22日、7月6日-7月16日因“右顶肿瘤：胶质瘤可能”入院治疗，并等待手术治疗，故无暇顾及与被告商谈系争房买卖一事，后原告于7月16日左右获得了拆迁款后，即与xx经纪联系，但被告不同意继续履行，直到8月8日原告还委托律师前往询问被告为何原告的拆迁款到位后，仍然不同意交易的原因。审理中，被告表示即使原告拆迁款到账，也不愿意再履行《房屋转让协议》。
以上事实，由原告提供的《房屋转让协议》、定金收据佣金确认书、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、证人余xx、戴xx的证言，被告提供的买卖合同、《房屋转让协议》、证人陈某某的证言以及当事人的陈某等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告在签订《房屋转让协议》后即与拆迁单位签订拆迁协议及证人余xx、戴xx的陈某表明原告确实将拆迁款用于购买系争房，故无法先支付较大数额的首付款，这一点在原、被告签订协议时是明确的，《房屋转让协议》对于付款方式及签订买卖合同的条件的约定是明确的，即在原告支付5万元定金时签订房地产买卖合同，在2009年8月8日前原告支付57万元即去交易中心办理过户手续，被告的陈某表明其对于协议是看过以后才签字的，故被告对于上述约定应当是明知的。关于付款的时间、方式等问题，当事人之间有约定的应该从约定。被告并无证据表明在双方签订《房屋转让协议》时或者之后曾将付款方式变更为在签订买卖合同时先支付首付款的方式，在双方未达成合意的情况下，原、被告仍应按照《房屋转让协议》载明的付款方式等履行。《房屋转让协议》约定了房屋买卖事宜的相关权利义务，故《房屋转让协议》具有房屋买卖合同的实质内容，根据二手房买卖的交易惯例，该合同为预约合同，交付定金的性质应为立约定金，即双方以交付定金的形式对将来签订正式的房屋买卖合同予以担保，如因归责于一方的原因导致房屋买卖合同未能签订的，应按定金罚则承担责任，被告在签署合同、收取定金时应对上述风险予以考虑，现被告以未收到首付款为由拒绝签订房屋买卖合同，缺乏相应的事实依据，应由被告承担相应责任。被告方的证人陈某某虽然能证明其前往xx经纪参与调解，但其未能证明原、被告签订买卖合同的前提为原告支付房价款30%的首付款。现原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，可予准许。根据被告提供的出售上海市闸北区X路xxx弄x号xxx室房屋的买卖合同及其陈某，系争房房价确实有一定幅度的上涨，关于原告认为双倍收取定金后仍无法弥补原告的损失，要求被告赔偿原告相应损失的诉讼请求，鉴于双方处于预约阶段，原告未全额支付对价，故被告只应对原告的机会损失而非可得利益损失进行赔偿，故对于原告的损失可由本院酌定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陆xx应于本判决生效之日起五日内双倍返还原告张x定金10万元；
二、被告陆xx应于本判决生效之日起五日内赔偿张x损失2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，诉讼保全费1270元（原告张x均已预缴），由被告陆xx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长朱海燕
审判员卜怡君
代理审判员吴妮娜
书记员袁佳铭
