原告（反诉被告）北京XX信息技术有限公司，注册地北京市XX室，经营地上海市XX室。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人XX，该公司员工。
委托代理人XX，上海市永怡律师事务所律师。
原告（反诉被告）XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
被告（反诉原告）上海XX有限公司，住所地上海市XX号。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人XX，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人XX，上海中汇律师事务所律师。
被告上海XX房地产开发有限公司，住所地上海市XX号。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人XX，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人XX，上海市联诚律师事务所律师。
原告北京XX信息技术有限公司（以下简称XX公司）、XX诉被告上海XX有限公司（以下简称XX公司）、上海XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司），以及反诉原告上海XX有限公司诉反诉被告北京XX信息技术有限公司、XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京XX信息技术有限公司的委托代理人XX、XX，原告（反诉被告）XX，被告（反诉原告）上海XX有限公司的委托代理人XX、XX，被告上海XX房地产开发有限公司的委托代理人XX、XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司、XX共同诉称，坐落于上海市XX房屋系被告XX公司所有。2006年4月，经XX公司同意，由被告XX公司将事先拟定的格式合同店铺专柜租赁合同与原告签约，约定由XX公司将上述A01房屋出租给原告用于经营娱乐服务。2006年夏开始，原告所在租赁物业内发生大量浸水、漏水，为此原告向XX公司反映要求及时维修，XX公司口头允诺，实际拖延，致使漏水状况愈演愈烈，电线短路、墙面剥落、地板起拱，还引发电脑、健身器材故障、损毁。期间原告多次向两被告反映，两被告互相推诿至今。两被告的行为违反了合同规定，故起诉要求两被告修缮或修复XX物业的漏水、渗水问题，赔偿原告损失人民币x元。
被告XX公司辩称，漏水发生后，被告已经对相应部位进行了整修，原告诉请的损失没有依据，故不同意原告全部诉讼请求。
被告XX公司辩称，XX公司出租给XX公司的系整幢房屋，质量合格，且书面明确约定所有修缮由XX公司负责，故不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告XX公司诉称，双方签订租赁合同后，反诉原告依约交付了房屋，但2007年8月房屋出现漏水，反诉原告已经会同物业公司对开裂处多次进行了粉刷。2009年1月开始，反诉被告拒绝支付租金、物业管理费和结算水电费，故起诉要求：1、两反诉被告支付2009年1月至2010年6月的租金和物业管理费x.5元，并按每日千分之二的标准支付逾期付款违约金；2、两反诉被告支付2009年10月至2010年4月的水电费x.83元（含此承租人的水电费），并按每日千分之二的标准支付逾期付款违约金；3、两反诉被告支付反诉原告因追讨租金支付的律师费x元。
反诉被告XX公司、XX共同辩称，因房屋漏水问题至今未解决，故反诉被告依法拒付租金，根据法院之前的判决，本案的租金应当同比例减少，且反诉被告不应承担违约金。同意支付水电费，但双方曾经口头约定反诉被告自行安装空调，每年1至2月、6至9月按每度0.5元，其余月份按每度0.7元计算电费，故对水电费的金额不予认可。另外，次承租人的电费应由XX公司直接收取。不同意支付律师费。
经审理查明，系争房屋由XX公司向房屋权利人XX公司租赁。2006年左右，XX公司、XX（乙方）分别与XX公司（甲方）签署两份内容基本相同的店铺/专柜租赁合同，合同约定，甲方将锦绣路X号锦绣XX内AX号区域出租给乙方，租赁面积为2493平方米，用途为网吧等娱乐服务，租赁期限为96个月，自2006年5月15日起至2014年5月14日止，免租装修期为2006年5月15日至2006年8月14日，如提前开业以实际时间计租。基本租金为每月x元（每天每平方米0.66元），管理费每月x元（每天每平方米0.44元），管理费包括甲方规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用，以及向公共区域提供水、电、清洁、保安园艺、公共设施（厕所、电梯、停车场）及其他区域的管理和维修服务所需的费用，乙方租赁区域内的管理、清洁、保养、维护和保安工作由乙方自行负责。第3年起（即第25个月起）租赁费和管理费在原来基础上环比递增5%。合同签订之日，乙方支付首月租赁费、服务费等，之后每月20日前支付下一个月的租赁费、管理费，每延期一天应向甲方支付应付款项千分之二的违约金。乙方在收到甲方出具的付款通知后七天内，向甲方支付租赁区域内发生的电费、水费、煤气费、电话费等费用。合同签订当天，乙方应向甲方支付公用事业费保证金2000元，作为乙方迟延支付水、电、煤、电话等公用事业费的扣款使用。电费按国家标准，不超过5%的电损费收取。倘若乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不限于租赁费用、管理费、履约保证金、公用事业费、逾期付款违约金、损害赔偿金等，乙方还应承担甲方追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、仲裁费、律师代理费等）。在合同有效期内，甲方保证租赁区域的正常使用，乙方因使用不当造成租赁区域或附属设施损坏或造成人员财产伤害，乙方应立即负责修复，或支付因修缮所产生的费用或赔偿甲方或任何第三人的经济损失。除非本合同另有约定，在租赁期间，如乙方违反本合同或《管理手册》的规定，经甲方书面催告满10天后仍未有改善的，乙方应承担：A、每迟延一天，应付款项千分之二的违约金（如有应付款项）……合同第十二条免责条款约定：除非本合同明确约定，甲方无需进行任何维修工作，亦无需对租赁区域和其中任何设施进行保养……
2006年11月15日，XX（甲方）与上海XX健身有限公司（乙方，以下简称XX公司）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租坐落于上海市XX店铺的一楼层面（建筑面积928平方米）和地下层面（建筑面积600平方米）作经营健身房之用，租期从2006年11月18日至2012年11月17日止。该房屋含物业管理费每日每平方米租金1.20元，月租金55,770元，该租金一年内不变，自第二年起，每一年度的租金分别按前一年租金的5％递增收取。该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的三天内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款等。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
2006年11月17日，XX公司出具同意转租证明，同意XX将一楼和地下室转租给XX公司。
2007年8月开始，涉案的租赁房屋出现渗漏水现象，XX公司开始向XX公司进行交涉。2008年10月，XX公司提起本案诉讼，XX公司提起反诉。
2008年12月10日，XX公司提起诉讼[案号：（2008）浦民一（民）初字第x号]，要求XX公司和XX履行房屋维修义务，赔偿装潢损失x.2元、跑步机物损x元、维修费用4575元、房屋内部维修期间停业损失10万元、律师费5500元。该案受理后，本院依法通知XX公司作为第三人参加诉讼，并中止本案的审理。该案审理中，经XX公司申请，本院曾委托上海市房屋检测站对涉案房屋是否存在渗漏水、渗漏水的原因、装修损坏与渗漏水是否存在因果关系、装修的修复期限、修复费用进行鉴定。2009年11月5日本院召集鉴定单位和当事人各方的谈话。上海市房屋质量检测站表示：经现场查看，发现房屋确实存在渗漏，初步判断是屋面本身的原因，局部存在外窗渗漏和地下室墙体渗漏；因检测费用过高，如三方确认系房屋本身问题造成渗漏水，则没有必要出具报告，希望三方进行协商。谈话中，各方确认系争房屋渗、漏水问题至今未修复。XX公司表示对上海市房屋检测站的观点没有反对意见，但在没有产权人锦绣公司认可的情况下，还是希望出具检测报告。XX公司在此后的庭审中表示，鉴于被告和第三人已经认可渗漏水原因，故不再要求鉴定；另外，撤回了要求被告赔偿装修修复费用x.2元的诉讼请求。
XX于2008年12月29日向本院提起诉讼[案号：（2009）浦民一（民）初字第X号]，要求解除与XX公司的租赁合同、XX公司支付欠付的租金（2009年2月17日前的租金标准为每月58,558元，2009年2月17日后的租金标准为每月61,485元）、水电费及违约金等。
本院审理后于2009年12月对上述两案作出判决。（2008）浦民一（民）初字第x号判决结果为：一、XX对上海市XX商铺底层及地下室的渗漏水履行维修义务；二、XX应赔偿上海XX健身有限公司跑步机维修费人民币6800元、零星维修费人民币1575元、保洁费人民币3000元，合计人民币x元；三、XX应赔偿上海XX健身有限公司经营损失人民币x元；四、驳回上海XX健身有限公司的其余诉讼请求。（2009）浦民一（民）初字第X号判决结果为：一、上海XX健身有限公司支付x年10月18日起至2009年12月17日期间的租金636,811.50元；二、上海XX健身有限公司支付x年3月至2009年8月期间的电费17,375元、水费5,320.90元；三、驳回XX的其他诉讼请求。此后，XX和XX公司不服（2009）浦民一（民）初字第X号判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后，维持原判。
本案审理中，XX公司向本院申请对相关设备的损坏原因及价值进行鉴定，本院依法委托上海东方计算机司法鉴定所进行了鉴定，2009年7月25日上海东方计算机司法鉴定所向本院出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：（一）6台液晶显示器中除一台三星711N显示器显示正常外，其余4台屏幕无显示，另1台虽有显示但出现花屏，不能使用；6台组装PC机主机不工作；4台交换机不工作。（二）通过测试和技术分析，并根据送鉴设备上的水渍痕迹，以及设备放置现场环境中多处漏水痕迹，可以确定，送鉴设备是因为设备浸水，造成线路X路而损坏。（三）根据2007年的市场均价估算，被损设备的价值约为x元。
另外，XX公司和XX公司、XX确认，XX公司与XX系共同承租涉案房屋；XX公司、XX确认2009年1月至7月租金管理费为每月x元，2009年8月租金管理费为x元，2009年9月至2010年6月租金管理费为每月x.65元，实际已付x.35元。
XX公司和XX主张的损失为：1、相关设备浸水损坏物损x元；2、6套电脑损坏造成的经营损失x元（按每台每天14元，自2007年8月计算至2010年5月）；3、鉴定费x元；4、（2009）浦民一（民）初字第X号判决减免XX公司的租金x.5元；5、（2008）浦民一（民）初字第x号判决确定的XX赔偿XX公司各类维修费损失x元和经营损失x元；6、XX公司未按（2009）浦民一（民）初字第X号判决支付租金造成原告的实际损失x.5元。
XX公司和XX公司、XX对XX公司、XX自用部分的水电用量进行了确认。2009年10月至2010年4月（均指账单月，下同）的用水量为647吨。2009年10月至2010年4月的用电量为x度，其中2010年1月、2月的用电量为x度和9640度。
XX公司要求按照每吨4.3元计收水费，按照峰时段每度1.019元加5%的单价计收电费，并提供了公函一份证明XX签名同意水费单价。后XX公司表示愿意按每吨3.85元计算水费。XX公司和XX未认可公函上签名的真实性，并主张按照原价每吨3元计收水费；按照1-2月、6-9月每度0.5元，其余月份每度0.7元，计收电费。经查，XX公司提供的抄表清单底部注有“网吧1-2、6-9月的电费是0.5元/度”字样。XX提供的2009年5月水电查询记录载明，该月用水量195吨，水费682.5元；用电量x度，电费x元。XX公司提供的发票存根载明2009年5月的电费为x元，水费682.5元。
还查，合同履行过程中，XX公司使用部分的水电费曾一度由XX公司直接向XX公司支付，并由XX公司开具发票。本院询问了XX公司的经办人员，XX公司经办人员称：2010年1月8日，XX公司给付XX公司x元，结清了2009年12月止的水电费，2010年6月24日给付XX公司9076.6元，结清了2010年1月至2010年5月的水电费，并向本院提供了贷记凭证两张。
本院认为，XX公司分别与XX公司和XX签订的租赁合同系签约当事人的真实意思表示，现XX公司、XX公司、XX均确认XX公司和XX系共同承租人，本院予以认可，由XX公司和XX作为合同一方当事人，共同享有合同权利，承担合同义务。根据法律规定，出租人应当确保房屋在租赁期间符合正常可使用的状态。承租人在房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。根据查明事实，系争房屋的渗、漏水问题至今未能修复，且渗漏水非XX公司、XX或XX公司使用不当所造成。由此，XX公司、XX要求XX公司对房屋渗漏水问题履行维修义务，符合法律规定，本院予以支持。
关于XX公司、XX在抗辩减少租金的同时又主张赔偿损失的问题，本院认为，减少价款和赔偿损失系承担违约责任的两种方式，法律并未规定两者不能同时主张。同时，XX公司、XX已经付清2008年底为止的租金管理费，其抗辩减少的仅为2009年1月之后的租金管理费，而其主张的损失大部分发生在2008年12月以前。因此，XX公司、XX同时主张减少租金和赔偿损失，并无不当。
XX公司未完全履行维修责任，致使房屋至今存在渗漏水情况，影响XX公司、XX对房屋的正常使用并造成一定的经济损失，故XX公司和XX有权要求XX公司减少租金或赔偿损失。针对XX公司主张的2009年1月1日至2010年6月30日应付租金管理费x.5元，本院采纳XX公司和XX减少租金管理费的抗辩，根据本案的实际情况，酌情减少至x.38元，扣除XX公司、XX已付部分，XX公司、XX还应支付x.03元。
根据鉴定结论，相关设备损坏系渗漏水导致，该鉴定程序合法、依据充分，本院予以采纳，故设备物损x元应列入损失范围。鉴定费用作为本案诉讼费用处理，不予列入损失范围。XX公司、XX主张的经营损失，其计算方式并无事实依据，本院考虑到房屋渗漏水导致设施设备损坏确实影响其正常经营，故本院酌定其经营损失x元。因房屋渗漏水，XX应赔偿XX公司的维修等费用x元、经营损失x元，已经由人民法院生效判决所确认，也应计入XX公司、XX的损失范围。（2009）浦民一（民）初字第X号判决减少了XX公司2008年10月18日至2009年12月17日的租金管理费，但因本院已采纳XX公司、XX减少租金管理费的抗辩，XX公司、XX的实际损失仅是转租收益的减少，故XX公司、XX该部分的损失计算方式应为：2008年10月18日至2009年12月17日期间，合同正常履行情况下相应的转租面积产生的转租收益，减去两案判决所减少租金后的实得转租收益，即x.48元。XX公司、XX要求XX公司赔偿XX公司未履行生效判决造成的损失x.5元，缺乏依据，本院不予采纳。综上，XX公司应赔偿的金额合计为x.48元。
关于XX公司、XX自用部分的水电费，其每月用量已经由XX公司和XX公司、XX确认。关于水费单价，从XX提供的2009年5月水电查询记录和XX公司提供的发票存根可以推算出原水价是每吨3.5元。XX公司提供的公函既即使能够确认真实性，也仅表明XX签收了该公函，并不代表XX认可XX公司单方确定的单价，双方仍应就水费进行协商，合理确定，现双方未能协商一致，本院考虑到期间相关部门确有水价调整的情形，酌定按每吨3.8元计算水价。关于电费单价，根据XX公司提供的抄表记录，其底部明确标明“网吧1-2、6-9月的电费是0.5元/度”，本院予以确认。又根据XX提供的2009年5月水电查询记录和XX公司提供的发票存根，可以推算当月电价为每度0.7元。综合以上两点，本院采纳XX公司、XX关于双方已经口头变更合同约定的意见，认定1-2、6-9月每度0.5元，其余月份每度0.7元。
关于XX公司使用的水电费，XX公司、XX对XX公司主张的该部分水电实际用量、金额未予认可，XX公司未能就此提供充分依据。同时，案外人XX公司根据之前的履行习惯，目前尚在向XX公司直接支付水电费用。根据上述各项情况，目前是否欠付该部分水电费或欠费的具体金额处于不确定状态，故本院暂不处理。
因本案纠纷主要系房屋渗漏水而引起，XX公司、XX迟延支付租金的抗辩应属合理，同时双方对水电费金额存有争议的情况下XX公司未能及时提供充分计费依据，故XX公司要求XX公司、XX支付迟延付款违约金及律师费的请求本院不予支持。
因XX公司与XX公司、XX之间并无合同关系，基于合同相对性原则，XX公司、XX要求XX公司承担合同责任，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告上海XX有限公司应于本判决生效之日起三十日内对上海市XX商铺渗漏水履行维修义务；
二、被告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京XX信息技术有限公司、XX损失人民币x.48元；
三、反诉被告北京XX信息技术有限公司、XX应于本判决生效后十日内给付反诉原告上海XX有限公司2009年1月1日至2010年6月30日的租金和管理费人民币x.03元；
四、反诉被告北京XX信息技术有限公司、XX应于本判决生效后十日内给付反诉原告上海XX有限公司2009年10月至2010年4月的水电费人民币x.6元；
五、驳回原告北京XX信息技术有限公司、XX的其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告上海XX有限公司要求反诉被告北京XX信息技术有限公司、XX支付逾期付款违约金、律师费的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费x元，反诉案件受理费x.5元（已减半收取），合计x.5元，由原告（反诉被告）北京XX信息技术有限公司、XX负担x元，被告（反诉原告）上海XX有限公司负担8289.5元。鉴定费x元，由被告上海XX有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长张卓郁
审判员黄某
代理审判员俞嗣荣
书记员薛辰彦
