申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：卢某某，男，汉族，52岁。
委托代理人杨志强，河南恪信（略）事务所（略）。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：河南兆群物业管理有限公司，住所地：郑州市金水区X路X号。
法定代表人：李某某，该公司董事长。
委托代理人：赵某某，该公司职工。
委托代理人：赵某新，河南天基（略）事务所（略）。
原审被告：韩某某，男，汉族，42岁。
申请再审人卢某某因与被申请人河南兆群物业管理有限公司（以下简称兆群公司）、原审被告韩某某租赁合同纠纷一案，不服（2009）郑民再终字第X号民事判决，向本院申请再审。本院于2010年6月4日作出（2010）豫法民监字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人卢某某委托代理人杨志强、被申请人兆群公司委托代理人赵某某、赵某新到庭参加了诉讼。原审被告韩某某经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
2005年5月27日，一审原告兆群公司起诉至郑州市金水区人民法院称，2003年10月31日，兆群公司与卢某某签订房屋租赁合同一份，合同约定，卢某某自愿租用兆群公司经营的位于郑州市X路X号世纪城三楼整层房产，租赁期限为6年，租期从2003年11月10日始至2009年11月9日止，租房用途为经营洗浴中心。合同签订后，兆群公司如约将符合合同约定的房屋交付给卢某某使用，但是从2004年12月份至今，卢某某不按合同约定向兆群公司支付房租，经兆群公司多次催要，卢某某均无理拒交，按双方签订的房屋租赁合同第十一条的约定，卢某某的行为已构成根本违约，且韩某某作为卢某某所租赁房屋进行洗浴经营的经营者，应与卢某某承担连带责任。请求：1、解除卢某某与兆群公司之间的租赁合同；2、卢某某赔偿兆群公司经济损失x元（损失计至2005年5月31日）及向兆群公司支付违约金x元；3、卢某某将所租赁的房屋恢复原状；4、卢某某承担本案的诉讼费用。韩某某对上述诉请承担连带责任。卢某某答辩并反诉称，第一，卢某某自2003年3月21日以来，已经向兆群公司支付了x.90元的费用，但兆群公司并没有出具税务发票，仅出具了收据和白条，使卢某某无法将租金列入经营成本，直接影响经营。出租人开具租金发票是租赁合同的附随义务。依据郑州市的有关规定，兆群公司应为卢某某开具发票。卢某某并不是无理由的拒付租金，所以兆群公司的起诉理由不能成立。第二，根据城市房地产管理法的规定，兆群公司不是该租赁房屋的所有权人，卢某某可以中止支付租金。第三，兆群公司应给卢某某停车场和大厅的使用权，卢某某现仍未得到这些权利。卢某某行使不安抗辩权，有理有据，应驳回兆群公司的诉讼请求。卢某某反诉请求兆群公司为其开具x元金额的税票，并赔偿x元的损失，承担案件的反诉费用。原审被告韩某某未答辩。兆群公司针对卢某某的反诉答辩称，第一，卢某某的反诉与兆群公司的本诉之间不是同一法律关系，反诉不能成立；第二，卢某某主张的损失没有任何法律依据，不应得到支持。
郑州市金水区人民法院一审查明，2003年10月31日，兆群公司与卢某某签订房屋租赁合同一份，由兆群公司将其经营的位于郑州市X路X号SOHO世纪城三楼整层建筑面积为2003的房屋出租给卢某某使用，双方在合同中约定，房屋租赁期限为6年，自2003年11月10日至2009年11月9日止。在租期内，第一、二年的租赁费为每日1.1。3，第三、四年租赁费为每日1.2。3，第五、六年租赁费为每日1.3。3，卢某某在2003年11月10日向兆群公司交纳11月份的租赁费，以后的每月X号以前支付下月租赁费。截止2003年11月10日前的水、电费由兆群公司负责。在合同履行过程中，如因兆群公司原因给卢某某造成停业或不能正常营业，兆群公司承担相应损失。合同对违约责任进行了约定，即卢某某不按时支付租赁费或存在其他违约行为时，兆群公司有权单方解除合同，且不承担任何责任。卢某某在租期未满时，单方终止合同，应交纳未履行租期的租金作为对兆群公司的补偿。如一方违约，须向另一方支付合同总金额20%的违约金。双方并对租赁房屋的用途、房屋的改善增设他物等内容进行了约定。合同签订后，兆群公司将房屋交付给卢某某，卢某某用其开办商务会馆、餐饮及澡堂。2003年11月10日，卢某某开始向兆群公司交纳租金，截止2004年12月共交纳租金x.9元（其中含2004年1—4月份的水电费），由于卢某某未缴纳2004年12月份之后的租金，兆群公司遂于2005年5月27日诉至法院。另，该案所涉租赁房屋仍由卢某某使用。在审理过程中，兆群公司申请韩某某作为共同被告参加诉讼，并出具了郑州市金水区金得利商务会馆的工商登记材料复印件，用以证明韩某某系该会馆的经营者，应与卢某某承担连带责任。
郑州市金水区人民法院一审认为，兆群公司与卢某某于2003年10月31日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，兆群公司如约履行了义务，即将房屋交付卢某某使用，而卢某某仅履行了部分义务，即向兆群公司支付了2004年12月份之前的房租。卢某某的行为违反了租赁合同的约定，属违约行为，也符合合同约定的解除条件。故兆群公司要求解除与卢某某的房屋租赁合同，理由正当，证据充分，予以支持，双方虽在合同中约定一方违约须向另一方支付合同总金额的20%的违约金，但根据我国合同法规定，双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，故兆群公司既要求赔偿经济损失又要求支付违约金的主张，仅支持其要求赔偿经济损失x元的主张，违约金x元的主张不予支持。兆群公司要求卢某某将租赁房屋恢复原状，因双方在合同中没有相关的约定，且卢某某未将房屋造成损坏，其该主张亦不予支持。兆群公司要求韩某某承担连带责任，仅出具了由韩某某填写的其系郑州市金水区金得利商务会馆的经营者的工商申请登记表复印件，上面未有工商行政管理部门的印鉴予以确认，因此兆群公司的请求不予支持。卢某某在审理中提出反诉要求兆群公司出具税票，因该请求不属于人民法院主管范围，对此不予支持。卢某某要求赔偿损失x元，未出示证据予以证明，亦不予支持。郑州市金水区人民法院于2006年1月12日作出（2005）金民一初字第X号民事判决：一、解除兆群公司与卢某某于2003年10月31日签订的房屋租赁合同。二、卢某某于判决生效后十日内支付兆群公司经济损失x元。三、驳回兆群公司的其他诉讼请求。四、驳回卢某某的反诉请求。案件受理费9357元，保全费1520元，反诉费460元，由兆群公司负担3000元，卢某某负担8337元。卢某某负担的部分，兆群公司已预交不再退回，由卢某某在履行判决规定义务时一并履行。
卢某某不服一审判决，向郑州市中级人民法院提起上诉称，一、原审法院未查清案件基本事实就认定卢某某违约是错误的。原审法院既然认定双方所签订的合同有效，就应查清兆群公司违约在先还是卢某某违约。而原审法院在审理时只对卢某某是否违约进行了审查，而未对兆群公司是否违约进行审查。依据合同第八条，兆群公司应当在一楼大堂内向卢某某提供15平方米场地作为接待台进行使用。事实上兆群公司未依约定给卢某某提供，给卢某某造成客源不足，并形成经济损失，显然是兆群公司违约而不是卢某某违约。原审判决没有查明卢某某拒付租金的理由，未依法认定卢某某拒付租金不构成违约是错误的。由于兆群公司不向卢某某提供合法的发票，卢某某拒付以后的租金是有法律依据的。根据中华人民共和国《立法法》第八十二条的规定，地方政府制定的规章在自己的权限范围内实行。那么，依据郑州市人民政府在1998年9月11日发布的第X号令《郑州市城市房屋租赁管理办法》第二十八条第二款的规定，卢某某在兆群公司不提供合法发票的情况下，拒付租金是合法的，不应当认定违约。原审法院在审理该案时没有参照地方政府的规章规定是错误的。二、原审法院不支持卢某某要求兆群公司赔偿损失的反诉请求错误。兆群公司的违约行为给卢某某造成损失应当依法赔偿。三、退一步讲，即使解除合同也应当依法分清双方责任分担损失，由于卢某某没有违约，应当依法通过减少租金或者其他方式来减少卢某某为装修而投入的资金损失，原审判决中对此只字不提，可见原审法院没有查明案件的基本事实作出错误判决。在二审中，卢某某补充上诉理由称：解除合同不应由法院直接作出判决。兆群公司辩称，一、卢某某未按合同约定期限交纳租金，存在违约事实。二、租赁合同第八条约定的内容是兆群公司的权利而非义务，卢某某以此为抗辩理由，是对合同内容的理解错误。三、《郑州市城市房屋租赁管理办法》是98年颁布，《合同法》99年颁布，《郑州市城市房屋租赁管理办法》与《合同法》规定相抵触的无效，卢某某不能以《郑州市城市房屋租赁管理办法》为依据拒付租金。四、兆群公司没有违约，卢某某的上诉请求没有依据，法院依法驳回其反诉是正确的。五、合同解除权是合同当事人的权利，但法律并未禁止法院作为司法机关的该项权利。
郑州市中级人民法院二审查明的事实同原审外，另查明：1、双方合同第八条约定：兆群公司同意卢某某在一楼大堂双方协商同意的位置建接待台，接待台及附属设施使用面积不得超过15平方米，免收场地使用费，其他费用卢某某自理。接待台及附属设施的规格必须经兆群公司签字认可。现一楼大厅未搭建接待台，卢某某称其要求建，但兆群公司未给其规划区域，自己建又被阻止；兆群公司称双方未就建台位置协商达成一致。2、兆群公司于2005年11月17日被吊销营业执照。
郑州市中级人民法院二审认为，2003年10月31日，兆群公司与卢某某签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。该合同明确约定了租金的计算方法和交费时间，卢某某未交纳2004年12月份之后的租金，构成违约，兆群公司诉请解除双方租赁合同，原审判决予以解除适当。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人的基本义务是支付租金。卢某某拒付租金系拒绝履行主要合同义务，系重大违约行为，致使兆群公司签订租赁合同的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第94条规定法定解除合同的条件。其次，根据《中华人民共和国合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条款确定了出租人解除合同的权利。卢某某上诉称其拒付租金有正当理由，即依据郑州市人民政府在1998年9月11日发布的《郑州市城市房屋租赁管理办法》第二十八条第二款的规定，卢某某在兆群公司不提供合法票据的情况下，拒付租金是合法的，不应当认定违约。根据《郑州市城市房屋租赁管理办法》第二十八条第二款规定，出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。《郑州市城市房屋租赁管理办法》系郑州市人民政府的地方性政府规章，目的是加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，兆群公司收取卢某某的租金未开具发票的行为不当，违反了《郑州市城市房屋租赁管理办法》以及有关发票管理法规的规定，有关职能部门可以对其作出相应处罚，但双方当事人在租赁合同中并未就开具发票的责任作出约定，兆群公司是否开具租金发票的行为与卢某某支付租金的合同义务不具有牵连性或对价性，卢某某以此为依据拒付租金的抗辩理由不能成立。第三，双方在合同中约定了兆群公司解除合同的条件。现解除条件成立，兆群公司根据合同约定请求人民法院解除合同。因此，原审法院支持兆群公司解除双方租赁合同的诉讼请求并无不当，对卢某某相应的上诉理由不予采纳。关于兆群公司是否违约，根据双方合同第八条约定的内容，兆群公司同意卢某某在一楼大厅双方协商同意的位置建接待台，该条款并非约定兆群公司的单方义务，且现虽然接待台未建，但双方就接待台曾经口头协商，对具体位置未达成一致，仅凭该条款的约定和未建接待台的事实不能说明兆群公司违约。另外，卢某某没有就兆群公司应当承担的违约责任提出具体的反诉请求，原审法院未予审理兆群公司是否承担违约责任程序并不违法。卢某某称解除合同应当分清责任分担损失的理由，因卢某某在原审中未主张减少租金以及装修损失，关于解除合同后的法律后果和过错方对另一方的损失赔偿双方可另行协商解决。卢某某反诉要求兆群公司开具税票，赔偿因兆群公司未开具发票，使其无法将租金列入经营成本，致纳税成本增高所造成的损失x元，因开具发票属于行政法律关系，该反诉请求与本案民事法律关系无关，不属于法院审理民事案件范围，不予支持。卢某某要求赔偿损失的请求，未提供证据，本院不予支持。2006年11月4日，郑州市中级人民法院作出（2006）郑民二终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9817元，由卢某某负担。
卢某某不服二审判决，申请再审，再审的请求和理由与上诉请求和理由相同。兆群公司再审辩称理由同上诉答辩理由，要求驳回卢某某的再审申请。
郑州市中级人民法院再审查明的事实同二审一致。
郑州市中级人民法院再审认为，兆群公司与卢某某签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同明确约定了租金的计算方式和交费时间，卢某某未交纳2004年12月份之后的租金，构成违约，兆群公司诉请解除双方租赁合同予以支持。根据双方合同的内容，双方就接待台曾经口头协商，对具体位置未达成一致，仅凭该条款的约定和未建接待台的事实不能说明兆群公司违约。卢某某反诉要求兆群公司开具税票，赔偿损失的请求，因开具发票属于行政法律关系，与本案民事法律关系无关，不属于法院审理民事案件范围，不予支持。该院于2009年2月17日作出（2009）郑民再终字第X号民事判决：维持该院（2006）郑民二终字第X号民事判决。
卢某某向本院申请再审称，一、依据房屋租赁合同第八条，兆群公司应当在一楼大堂内向卢某某提供15平方米场地作为接待台进行经营使用。但合同签订后，兆群公司以种种借口不予提供，已构成根本违约。原审认定卢某某违约没有事实依据。原审法院认定双方签订的合同有效，应当查清本案谁先构成违约。卢某某经营的是洗浴中心，所租房屋在三楼，如一楼没有接待台，势必严重影响三楼的洗浴经营。兆群公司未提供接待台，造成洗浴中心客源严重不足，经济损失严重，致使不能实现合同目的，已构成根本违约。根据合同法的有关规定，卢某某不但有权解除合同，要求赔偿损失，而且有权拒付租金。原审只认定卢某某违约是没有事实根据的。另，兆群公司2005年被吊销营业执照，经营严重亏损，卢某某拒付租金系行使不安抗辩权。二、原审法院在审理过程中未适用地方性法规《郑州市城市房屋租赁管理办法》，适用法律不当。根据我国《立法法》第八十二条的规定，地方人大制定的法规在自己的权限范围内实行。依据郑州市人大在2002年11月30制定的《郑州市城市房屋租赁管理办法》第二十三条的规定：出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。因此，卢某某在兆群公司不开具发票的情况下，拒付租金是合法的，不应认定为违约。二审法院认为“兆群公司是否开具发票的行为与卢某某支付租金的合同义务不具牵连性或对价性”是错误的。三、一、二审法院认定事实不清，适用法律不当。判决结果严重侵害了卢某某的合法利益，将会给卢某某造成极大的损失。一、二审法院在判决时，应根据事实分清双方的责任，分担损失。首先，由于兆群公司的根本违约，造成洗浴中心客源严重不足，经济损失严重，致使不能实现合同目的。其次，卢某某已经支付80多万元租金而兆群公司不开具发票，致使卢某某因纳税而加大经营成本。再次，卢某某因经营而进行装修投入大量资金。即使解除合同，也应当要求对方赔偿因根本违约给卢某某造成的经济损失，或通过减少租金或其他方式来减少卢某某因投入巨额资金所造成的重大损失。要求查清事实后依法改判或发回重审。被申请人兆群公司辩称，一、本案租赁合同第八条的约定是附条件生效的附随义务，即只有双方就接待台建设达成一致后卢某某才能建接待台。双方虽经口头协商，因卢某某未能提供建接待台的具体方案，此事一直搁置。根据合同法的规定，只有条件成就时该项约定才有效，而该条件未成就，故是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，义务人不履行合同主要义务或不履行合同义务致使合同相对人不能实现合同目的的，构成根本违约。本案租赁合同中，向卢某某交付租赁房屋才是合同的主要义务，合同第八条约定的仅仅是附随义务。二、《郑州市城市房屋租赁管理条例》是郑州市第十一届人大常委会为加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序而制定的地方性法规，应属于经济法范畴。房屋租赁合同纠纷引起的诉讼，在没有违背任何强行法规定的情况下，只能适用相关的民事法律，故原审法院不援引《郑州市房屋租赁管理条例》是正确的。该条例超出了我国立法法关于地方性法规规定内容的范围。根据我国立法法第八条的规定，对民事基本制度的规范，只能制定法律。故该条例与法律或行政法规相抵触的规定是无效的，法院当然不能在判决中援引该无效的法规条款。三、兆群公司对卢某某已经交纳的房租没有出具发票，是当时应卢某某的请求减免部分租金的结果而不是兆群公司拒绝为卢某某出具发票。
本院再审查明的事实同原二审。
本院再审认为，卢某某与兆群公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依照合同的约定，严格履行自己的义务。该合同约定了租金的计算方法及给付时间，卢某某未按约定支付2004年12月份之后的利息，致使兆群公司不能实现合同目的，卢某某拒付租金的行为构成根本违约。首先，票据是有价证券，具有结算和支付功能，并不是当然的支付凭证。兆群公司没有开具发票并不会产生卢某某积极、主动履行合同义务的障碍。其次，根据合同相对方权利义务对等的原则，卢某某作为承租人依据租赁合同取得房屋使用权，应当支付合理的对价，即按照合同约定履行支付租金的义务。开具发票不是租赁合同的主给付义务，承租人卢某某不能以出租人兆群公司未开具发票为由行使抗辩权而拒付租金，即兆群公司是否开具发票的行为与卢某某支付租金的主合同义务不具有对价性。第三，《郑州市城市房屋租赁管理条例》第二十三条第二款规定：“出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的专用发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金”,作为地方行政法规，上述规定主要是从行政管理角度作出的，目的在于规范市场行为。本案的租赁关系作为一种民事关系，遵循的是当事人自愿平等原则，并不属于上述强制规定调整的范围。第四，双方在租赁合同中就开具发票未作约定，现有证据不能证明卢某某曾向兆群公司要求开具发票，而兆群公司拒绝开具发票的事实。综上，卢某某不履行租赁合同支付租金的主给付义务，构成根本违约，应承担违约责任。原审法院判决解除租赁合同、卢某某承担相应的违约责任是正确的。但，开具发票是合同的一项附随义务，兆群公司应为卢某某开具已支付租金的发票。卢某某已支付租金x.90元，要求开具x元租金的发票，应予支持。
关于承租人行使不安抗辩权的问题。不安抗辩权是是指双务合同成立后，根据合同约定应当先履行合同义务的一方当事人在有确切证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务之虞时，在对方没有对等履行或者提供担保之前，暂时中止履行合同义务的权利。本案中，兆群公司作为先履行义务人，已将租赁房屋交付卢某某，根本不符合不安抗辩权的构成要件。故申请再审人卢某某行使不安抗辩权而拒付租金的理由不能成立。
关于建接待台问题，双方曾口头磋商，对具体位置未达成一致意见，仅凭租赁合同第八条的约定和未建接待台的事实不能说明兆群公司违约。卢某某要求赔偿损失的请求，未提供证据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销郑州市中级人民法院（2009）郑民再终字第X号民事判决、郑州市中级人民法院（2006）郑民二终字第X号民事判决、郑州市金水区人民法院（2005）金民一初字第X号民事判决。
二、解除河南兆群物业管理有限公司与卢某某于2003年10月31日签订的房屋租赁合同。
三、卢某某于本判决生效后十日内支付河南兆群物业管理有限公司经济损失x元。
四、河南兆群物业管理有限公司于本判决生效后十日内为卢某某支付的租金x元开具发票。
五、驳回河南兆群物业管理公司的其他诉讼请求。
六、驳回卢某某的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9357元，保全费1520元，反诉费460元，由兆群公司负担3000元，卢某某负担8337元。二审案件受理费9817元，由卢某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张艾华
审判员闻志勤
代理审判员张利平
二○一○年十一月十七日
书记员陈超
