原告(反诉被告)王某。

委托代理人潘某。

被告(反诉原告)李某甲。

委托代理人李某乙。

原告王某诉被告李某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年7月28日立案受理。2008年8月15日，被告李某甲提起反诉。本院依法由代理审判员杨奕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王某及委托代理人潘某，被告(反诉原告)李某甲及委托代理人李某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称：王某因房子卖掉，需借房过渡，于2007年9月4日与李某甲签下《租赁协议书》一份，约定李某甲将上海市X路某室空房(二室一厅)借给王某，租期一年，自2007年9月8日至2008年9月7日止，每月房租人民币1400元。事后王某将一年的房租16,800元一次性付给了李某甲，原告将家具及电器搬进了该房屋内。后由于王某的妻子潘某需到黄某区中心医院看病，就将所租赁的房屋转租给上海某体育用品有限公司(以下简称“某公司”)。2008年6月底，李某甲在未告知王某的情况下，将某公司的员工王某赶走，并将该房又借给他人，违反了协议约定。故诉至法院，要求终止双方签订的《租赁协议书》，李某甲退还两个月租金2800元及押金1400元，支付违约金5000元，并返还以下财产：厦华21寸彩电一台、TCL挂壁式空调一台(含外机)、双人沙发一张、电视柜一只、餐桌台一张、椅子六把、玻璃一组及壁橱两组。

被告李某甲辩称：双方签订的《租赁协议书》明确约定不得转租，但李某甲在2008年5月得知王某的妻子潘某持伪造的委托书及本人的产权证、身份证复印件通过中介公司与某公司签订了租期为一年、每月租金2000元的租赁合同，显属违约，应承担违约责任。因多次与王某交涉无果的情况下，李某甲为保护自己的合法利益，无奈之下通过警方帮助与某公司王某达成协议，在李某甲垫付押金的前提下，某公司王某才愿意搬离系争房屋。王某提出的家具确实在李某甲处，但这些家具是某公司王某交给李某甲的，王某无权主张。现同意终止《租赁协议书》，但不同意王某的其他诉讼请求。

反诉原告李某甲诉称：因王某违反协议，将承租房借给他人，故要求终止双方的《租赁协议书》，王某支付违约金5000元。王某收取了某公司9个月的租金18,000元及押金2000元，其中多收取的租金总计5400元是非法所得，系李某甲的损失，应予以赔偿。李某甲曾垫付应由王某返还某公司的押金1400元，亦应由王某予以赔偿。王某还应支付拖欠的水、电、煤、有线电视的费用扣除已支付的100元外共计370元。

反诉被告王某辩称：王某在签订租赁协议书时，说好是可以转租的，原告眼睛不好，在签协议时没看内容就签字了，而且协议书上约定一年中李某甲不将房屋出租给王某，或王某不借该房屋时才要支付违约金5000元，故不同意李某甲要求支付违约金5000元的诉讼请求。李某甲出租的是空房，王某借给他人的房屋是配有家具的，王某收取的租金与李某甲无关，其无权主张。王某收取某公司押金2000元，双方还未结清，李某甲无权替王某返还，故不同意返还垫付的押金1400元。李某甲提出水、电、煤、有线电视的费用共计370元，王某没有异议，但该费用应由实际使用的某公司承担，不应该由王某支付。

经审理查明：李某甲系上海市杨浦区X路某室房屋权利人之一。2007年9月4日，李某甲(甲方)与王某(乙方)签订了《租赁协议书》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，月租金为1400元，押金为1400元，租赁期限为自2007年9月8日起至2008年9月7日止，付款方式为第一次付三押一，第二次9月底付清9个月租金；水、电、煤、有线的费用由乙方支付；房屋不得转租转借；甲乙双方如有一方不租赁由违约方支付对方违约金5000元。协议书上在中介方栏内有上海某房地产经纪有限公司平凉分店(以下简称“某公司”)的章。同日，王某支付了三个月租金4200元及押金1400元。2007年9月21日，王某又支付了剩余租金12,600元。王某未支付过水、电、煤、有线电视的费用370元。2008年6月底，王某发现某公司已搬出系争房屋，该房屋由李某甲出租给他人，双方交涉未果，故诉至法院。

另查明：本院向某公司调查，该公司提供了其租赁系争房屋所签订的合同及李某甲委托书、身份证的复印件，并陈述：2007年9月29日，潘某持系争房屋的产权证、李某甲的委托书及李某甲的身份证复印件，以系争房屋产权人的代理人身份与某公司签订了《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给某公司，月租金为2000元，租期为2007年10月1日至2008年9月30日；潘某按合同之附件列的家具清单，向某公司提供了21寸彩电一台、TCL挂壁式空调一台(含外机)、双人沙发一张、电视柜一只、餐桌台一张、椅子六把、柜子两个(即玻璃一组及壁橱两组)、炉灶、热水器、排油机各1个；某公司安排员工在该房屋内居住，并支付了至2008年6月底的租金18,000元及押金2000元，因没有帐单故没有支付水、电、煤、有线电视的费用；2008年5月，李某甲找到租赁房屋，告知其是产权人，从未将房屋出租给某公司，而潘某仅是电话联系，人不出现，李某甲又多次上门要某公司搬走，某公司不得以，只好同意搬走，某公司要求李某甲返还押金才能搬走，李某甲提出其只收取了王某支付的押金1400元，故仅同意返还1400元；2008年6月2日，在系争房屋内居住的某公司员工王某收到了押金1400元、并将家具清单上的家具交给李某甲后，搬走了。就某公司提供的材料及陈述，王某认为其曾打电话与李某甲联系要将房屋转租给他人，没有得到回应，后某公司提供了系争房屋的产权证、李某甲的身份证复印件及李某甲的委托书，就以为是李某甲同意其转租而提供的，然后就通过上海汉宇物业代理有限公司将房屋转租给某公司，委托书上李某甲的签名并不是王某与潘某伪造的，一切手续都是通过中介公司办的。2008年6月，王某以为就转租事宜已与李某甲谈妥，就到崇明办事去了，并不是不出现。而李某甲认为从未委托王某与潘某将系争房屋出租给他人，未出具过委托书，也未提供过产权证及身份证复印件；2008年5月，到系争房屋内向王某要水电费时，发现并不是其本人居住，因找不到王某，出于保护自己合法利益，就要求在系争房屋内居住的某公司王某搬走。

本院认为，王某与李某甲所签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现双方均同意解除该协议书，故对双方要求解除《租赁协议书》的诉讼请求，本院予以准许。李某甲已收取至2008年9月7日的全部租金，但其在2008年6月已将房屋收回，故王某要求退还两个月的租金2800元，并无不当，本院予以支持。合同约定水、电、煤、有线电视的费用应由王某支付，故李某甲要求其支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持，王某认为其并非实际使用人而拒绝支付，缺乏依据，本院不予采信。根据合同约定，王某不得转租，但其未经李某甲同意擅自转租，该行为确属违约，李某甲出于对自身合法利益的保护，提前收回房屋并无不妥，王某认为李某甲同意其转租，擅自提前收回房屋系违约，要求支付违约金5000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。王某擅自转租应承担违约责任，但合同并未约定其转租应支付违约金5000元，故李某甲要求违约金5000元的诉讼请求，本院不予支持。王某根据与某公司的合同每月收取了租金2000元，两份合同之间的租金差价并不是李某甲所受到的损失，李某甲要求王某赔偿其所获得的租金差价5400元，于法无据，本院不予支持。由于王某未在场，李某甲与某公司王某自行协商时，本应由王某退还的押金，李某甲代为垫付，李某甲要求王某赔偿，并无不当，本院予以支持；同样，某公司在搬走时本应返还给王某的家具及电器，其职员王某交给了李某甲，王某要求李某甲返还，亦无不当，本院亦予以支持。王某要求返还押金1400元，鉴于其违约，而押金本身具有一定的担保性质，故本院酌情扣除部分押金，余额予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)王某与被告(反诉原告)李某甲于2007年9月4日签订的《租赁协议书》解除；

二、被告(反诉原告)李某甲应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王某房屋租金人民币2800元；

三、被告(反诉原告)李某甲应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王某房屋押金人民币700元；

四、被告(反诉原告)李某甲应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王某厦华21寸彩电一台、TCL挂壁式空调一台(含外机)、双人沙发一张、电视柜一只、餐桌台一张、椅子六把、柜子两个；

五、原告(反诉被告)王某应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李某甲水、电、煤、有线电视费共计人民币370元；

六、原告(反诉被告)王某应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李某甲垫付的押金1400元；

七、原告(反诉被告)王某的其余诉讼请求，不予支持；

八、被告(反诉原告)李某甲的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，反诉受理费人民币52元，由原告(反诉被告)王某、被告(反诉原告)李某甲各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员杨奕

书记员施怡