原告江某。

原告曹某。

上列两原告的共同委托代理人吴某、范某，上海市某（略）事务所（略）。

被告金某。

委托代理人叶某，上海某（略）事务所（略）。

第三人江某。

原告江某、曹某诉被告金某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年1月30日立案受理。2008年3月5日，两原告申请笔迹鉴定。2008年5月29日，华东政法大学司法鉴定中心出具司法鉴定意见书。2008年7月17日，本院依法追加江某为本案第三人参加诉讼。本案由简易程序转为普通程序。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江某、曹某及委托代理人吴某、范某，被告金某的委托代理人叶某到庭参加诉讼。第三人江某未到庭。本案现已审理终结。

原告江某、曹某诉称：上海市杨浦区X路江某室房屋系两原告于2001年购买所得，并居住至今。2006年1、2月份左右，两原告之子即第三人江某告知已将系争房屋出售给被告，被告将银行发放的贷款给了第三人，由第三人负责还贷。两原告认为，其为系争房屋的产权人，从未委托他人出售该房，亦未在房地产买卖合同上签名，且未获得房款，故诉至法院，要求确认以两原告名义与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

被告金某辩称：被告是通过正规途径购买系争房屋，原、被告共同到杨浦区房地产交易中心办理了过户手续，通过审核，被告取得了系争房屋的产权证，故双方所签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的。被告在收到银行发放的贷款人民币19.2万元后，将19.2万元房款支付给了江某。因两原告未搬离系争房屋，被告未支付剩余房款。原、被告口头协议，两原告未搬离房屋期间，由两原告还贷来冲抵房租，直至搬离，双方没有约定搬离的时间。两原告替被告还贷的行为已证明两原告知道被告购买系争房屋，两原告直至2008年1月才提起诉讼，已超过诉讼时效，应驳回两原告的诉讼请求。

第三人江某未到庭，出具书面意见称：第三人因要做生意缺少资金，就未经两原告同意，委托中介公司用属于两原告的系争房屋进行抵押贷款。第三人将两原告的身份证及产权证原件均交给了中介公司办理手续。被告成为系争房屋的产权人后，将银行发放的贷款19.2万元给了第三人，由第三人负责还贷。两原告不知道也没有同意将系争房屋出售，他们也无其他住房，故第三人同意两原告的诉讼请求。

经审理查明：两原告系夫妻关系，第三人系两原告之子。上海市杨浦区X路江某室房屋原产权人为两原告。2004年9月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。2004年9月11日，被告成为系争房屋的产权人。被告与上海银行上工支行(现为上海银行股份有限公司黄某支行)签订了个人住房抵押借款合同，约定贷款金某为19.2万元，借款期限为240个月。2004年9月13日，上海银行上工支行向被告发放了贷款19.2万元。被告于次日将19.2万元全部给了第三人，第三人出具了收条。从2004年10月至2007年10月，两原告与第三人以被告名义共向银行归还贷款本金17,393.25元、利息32,304.81元、罚息167.87元。两原告居住在系争房屋内至今。

另查明：上海银行股份有限公司黄某支行系系争房屋的抵押权人，因被告未按抵押借款合同的约定偿还贷款本息，该行已向上海市黄某区人民法院提起民事诉讼。上海银行股份有限公司黄某支行表示其抵押权应予保护。

审理中，被告认为两原告在《上海市房地产买卖合同》中亲笔签名，两原告一并到上海市杨浦区房地产交易中心办理过户手续，并在提交的上海市房地产登记申请书和身份证复印件上签名。两原告予以否认，申请笔迹鉴定，故本院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。2008年5月29日，华东政法大学司法鉴定中心出具文检鉴定意见书，鉴定结论为上海市房地产登记申请书及《上海市房地产买卖合同》中的“江某”、“曹某”签名字迹与样本材料上的签名字迹非同一人书写；身份证复印件上“江X”、“曹X”签名字迹与样本材料上的签名字迹系同一人书写。两原告认为有其签名的身份证复印件系第三人偷去擅自使用，不合法。被告认为买卖合同虽非两原告所签，并不等于可以推翻买卖事实。

庭审中，被告提供了证人朱某的证词证明系争房屋的出售人系两原告，被告将部分购房款交给第三人是基于原告江某的要求。证人朱某陈述：其是上海某房地产经纪有限公司工作人员。2004年9月初，第三人拿着自己的身份证及两原告的产权证委托本公司出售系争房屋。因被告系本人的朋友，曾要求购买此类房屋，故本人通知了被告的父亲。几天后，本人带着被告父亲与第三人一起去看房，当时两原告不在场，双方同意以32万元的价格买卖房屋。2004年9月11日，两原告、被告、第三人和本人均到交易中心办理过户手续，两原告是否在房屋买卖合同及申请书上签名，本人没看到。2004年9月14日，在本公司，被告共支付了房款19.2万元现金某第三人(其中1万元是被告原先支付的定金，本人交给被告后由被告一并给了第三人)。当时江某给本人打电话，说他在上班，委托第三人代收房款。本公司对系争房屋的买卖未收取中介费。两原告对证人证言不予认可。

本院认为：两原告系系争房屋的产权人，该房屋的买卖须经两原告的同意。从本案的证据看，《上海市房地产买卖合同》及向交易中心提交的申请书上两原告的名字均非两原告亲笔签名，被告仅凭证人朱某的证词证明其说法，因朱某的证词系孤证，没有其他的证据予以佐证，且其与被告存在一定的利害关系，故本院不予采信。从查明的事实看，两原告一直居住在系争房屋内，被告除支付了从银行发放的贷款外，未支付其他房款，银行的贷款本息均由第三人和两原告支付，被告认为其与两原告达成口头协议，由两原告以还贷方式支付房租，缺乏依据，故被告无法证明其成为系争房屋的所有权人是善意的。被告认为两原告在2004年9月即知道房屋买卖，缺乏依据，两原告自述2006年1月、2月期间才知道卖房事实，并于2008年1月起诉，未过诉讼时效。第三人并非房屋产权人，其无权出售房屋，两原告在知道房屋已出售后，未追认该行为，故系争房屋的买卖合同应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。第三人收取了被告支付的房款理应返还。第三人与两原告以被告名义支付的贷款本金某以予以扣除。鉴于第三人在房屋买卖过程中存在过错，故第三人及两原告已支付的贷款利息和罚息，不予扣除。但该房屋买卖行为的后果并不涉及被告与银行签订的抵押借款合同之效力，银行向被告发放贷款，主观上并无过错，故上海银行股份有限公司黄某支行因此取得的房屋抵押权应予保护，该房屋项下贷款清洁后产权可登记至两原告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：

一、以原告江某、曹某名义与被告金某于2004年9月8日就上海市杨浦区X路江某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、第三人江某应于本判决生效之日起十日内返还被告金某房款人民币174,606.75元；

三、上海市杨浦区X路江某室房屋项下贷款清洁后，该房屋产权恢复登记至原告江某、曹某名下。

如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币6100元，由被告金某、第三人江某各半负担；鉴定费人民币12,000元，由被告金某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长吕长缨

审判员杨奕

代理审判员韩莉莉

书记员施怡