原告丁某。

委托代理人卿某，上海市某律师事务所律师。

被告郑某。

委托代理人叶某。

原告丁某诉被告郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁某及其委托代理人卿某、被告郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丁某诉称：2009年9月29日，原、被告签订租约，被告提供位于上海市卢湾区X路X弄X号-X、面积为30平方米之商铺房屋作为原告销售经营使用，月租金为人民币11,000元，原告并为此实际支付租金人民币33,000元及租赁押金人民币11,000元。履约过程中，被告拒绝提供房屋产权证以备原告办理营业执照。后原告得知，系争房屋内已无法登记新的营业执照，且被告出租行为系转租，该转租行为并未得到原业主之认可。鉴于上述原因，原告订约目的已无法实现，鉴此，现诉请要求（1）确认所签租约无效；（2）被告返还原告所付租金人民币33,000元、租赁押金人民币11,000元；（3）被告赔偿原告装修损失费人民币28,000元；（4）被告返还原告格兰仕KFR-23GW/DLP7-150空调1台。

原告提供以下证据：1、2009年9月29日《租赁合同》，以证明原、被告之间曾建立租赁关系；2、《收据》2份，以证明原告按商铺费用标准实际支付租金及押金；3、2009年10月10日《制作合同》及2009年10月30日发票，以证明原告承租系争房屋后实际对店面进行装修并支付相关费用；4、特快专递凭证2份，以证明原告曾多次与被告就提供房屋产权证以办理营业执照事宜进行交涉；5、2010年2月20日《上海市公安局案（事）件接报回执单》2份，以证明原告因被告恐吓并阻挠经营，无奈于2010年2月21日搬离系争房屋。

被告郑某辩称：被告在签约时既已告知原告系争房屋内已登记营业执照，后原告因经营状况不佳曾要求被告酌减租金未果，现原告又以办理执照及转租事宜要求确认租约无效，对此，被告不予认可，但鉴于原告未再支付租金，故要求解除双方租约，押金用于冲抵欠租，空调予以互换调回，对原告要求返还租金及赔偿装修损失费之诉请均不予认可。

被告对原告证据真实性均无异议。对原告证据1称签约时既已告知系争房屋内已登记营业执照。对原告证据2确认原告已付租之租期系2009年10月18日至2010年1月17日。对原告证据3称该装修已由原告实际使用，故该费用不应由被告予以承担。对原告证据4称在收到第一封函件时对原告要求申办营业执照事宜深感意外，并因之前既已告知营业执照事宜，故对原告之后所发该类函件均予以拒收。对原告证据5称原告搬离时并未与被告办理交接手续。

被告提供以下证据：1、《营业执照》，以证明系争房屋内原已登记营业执照；2、《证明》（加盖张友华私人印鉴及上海合华实业有限公司公章）1份，以证明被告转租已经业主认可。

原告对被告证据1真实性予以确认，称据此可证明原告在系争房屋内已无法申办营业执照，由此合同目的已无法实现。对被告证据2形式真实性不予确认，并称即使业主同意转租，但涉及执照问题，故合同目的仍然无法实现。

本院对当事人提供证据依法认证如下：

对原、被告证据形式真实性均予确认。对原告证据1-4举证意见依法予以确认。据原告证据5依法认定原、被告于2010年2月20日因租金事宜发生纠纷并涉警，当日经警方现场调解，原、被告达成协议即原告于次日搬离系争房屋。对被告证据1举证意见依法予以确认。对被告证据2，鉴于《证明》中加盖印章之企业及自然人即系被告证据1所涉营业执照中载明之企业及其负责人，故本院对被告举证意见亦依法予以确认。

经审理查明：2009年9月29日，原、被告签订《租赁合同》一份，被告将上海市卢湾区X路X弄X号-X、面积为30平方米之商铺房屋租赁予原告进行商品销售。《租赁合同》明确（1）月租金为人民币11,000元，支付方式为付三押一，租期自2009年10月18日起至2010年10月17日止；（2）被告提供2/X门头面积供原告作公司名称用；（3）原告须合法经营，另原告如需改变经营项目，须经被告认可；（4）如原告在合同期满前1个月已就是否续租事宜通知被告，且系争房屋及设施并无损坏时，被告须全额退还原告所付押金。签约期间，原告于2009年9月19日支付被告押金人民币11,000元，并于签约当日支付被告租金人民币33,000元。签约后，原告对系争房屋进行装修后用于经营。期间，原告将格兰仕KFR-23GW/DLP7-150空调1台与被告LG柜式变频空调1台交换使用。2009年11月13日及同年11月18日，原告致函被告要求被告提供系争房屋之产权证以备原告在此申办营业执照，但未果。现原告以被告并非系争房屋权利人，被告转租行为未经权利人认可，且原告无法在系争房屋内申办营业执照，导致原告无法实现合同目的为由，起诉来院，要求确认原、被告所签《租赁合同》系无效合同，同时要求被告返还原告实际支付之租金人民币33,000元及押金人民币11,000元、赔偿原告支出之装修损失费人民币28,000元并返还原告曾交付被告使用之格兰仕空调1台。

另查明：2007年7月26日，上海合华实业有限公司（下称合华公司）在上海市卢湾区X路X弄X号注册成立分公司，负责人为张友华。2010年3月1日，合华公司出具《证明》一份，称知晓被告转租事宜，该《证明》由张友华加盖私人印鉴。

再查明：2009年10月10日，原告与案外人上海泽奇广告有限公司（下称泽奇公司）签订《制作合同》一份，原告就系争房屋委托泽奇公司加工各类门店陈列物、图片、道具及基本门店装饰，装饰费用合计为人民币28,000元。针对该装饰费用所指向之具体装饰内容，原告称包括设计费（约人民币2,000-3,000元）、四面墙壁木板贴面、靠墙陈列货品的层板及层板下矮柜、四头射灯X组、样品道具及标价签（约人民币数百元）。

审理中，原、被告因租金事宜于2010年2月20日发生纠纷并涉警，当日，经警方现场调解，原、被告达成协议即原告于次日上午搬离系争房屋。次日，原告携货品、样品道具及标价签搬离系争房屋，但未就系争房屋内剩余物品及装修与被告进行清点并办理交接手续，亦未对系争房屋加锁门锁。2010年3月15日，经本院现场查看，被告已进入系争房屋并存放物品，系争房屋内装修现状为三面墙壁木板贴面及四头射灯X组。对此，被告确认其进入系争房屋时之装修状况为（1）四面墙壁木板贴面；（2）四头射灯X组。另2010年3月1日庭审中，被告称原告在系争房屋内仍留有大量橱柜未予搬离。

本院认为：本案争议焦点主要为（1）《租赁合同》效力问题；（2）原、被告目前已实际结束租赁关系，则在合同效力已作确定情形下，对于实际所发生之房屋费用及尚存之房屋装修等应当如何处理。对此，本院作如下分析。

一、《租赁合同》的效力问题。

原告认为《租赁合同》系无效合同的理由为（1）被告转租行为未经原业主认可；（2）系争房屋内无法另行登记营业执照，导致原告租赁目的无法实现。针对理由（1），据被告所提供由合华公司及张友华加盖印章之《证明》，被告转租行为已经业主认可，况且在原告实际使用系争房屋期间，亦无他人就原告租赁使用房屋之权利提出异议。针对理由（2），鉴于合华公司之前已在系争房屋内登记成立分公司，故原告在该处已无法另行登记营业执照并用于经营，但该情形并不构成法律对于无效合同所作之要件规定。基于上述分析，因《租赁合同》系原、被告据真实意思表示所签，其中并不存在法律针对合同所规定之无效情形，故该《租赁合同》仍属有效合同，依法具有法律效力，本院对原告要求确认《租赁合同》系无效合同之诉请依法予以驳回。

二、原、被告现已结束租赁关系，该情形应属何种性质之法律行为。

原告称因无法在系争房屋内另行申办营业执照，租赁行为已无法实现其经营目的，故无论合同效力如何认定，原告均要求与被告结束租赁关系。被告则称签约时既已告知该处已登记营业执照事宜，被告亦从未允诺原告可自行另外申办营业执照，现被告以此为由欠付租金，故亦要求与被告结束租赁关系。鉴于原、被告对于执照事宜说法不一，故须对《租赁合同》内容再作审查。

据《租赁合同》可依法确定以下情节，即（1）双方均明确原告租赁目的系用于经营；（2）双方对于原告经营所用执照均未作约定。鉴于原、被告均明知原告租赁目的系用于经营，但双方在合同中对于执照这一关键事项却未作出任何约定，在履约过程中亦无法就此达成一致意见，从而导致合同无法继续履行，该情形已实际构成法定的解除合同条件。另因原、被告在警方调解过程中曾达成原告搬离之合意，而原告之后又实际于2010年2月21日搬离系争房屋，但考虑到原告在诉讼中称系基于合同无效而结束双方租赁关系，由此，原告搬离系争房屋并不表示原、被告之间协议解除租约，故本院依法认定原、被告所签《租赁合同》实际于2010年2月21日予以依法解除。

三、原、被告对于合同提前解除是否负有责任。

现《租赁合同》依法解除的原因在于合同中对执照事项未作约定，围绕该解约事由，针对原、被告在签约时应尽之义务进行分析。对原告而言，基于经营之租赁目的，其对于系争房屋内执照情况负有主动了解之义务，如须自行申办执照，亦负有告知被告之义务，在原告已尽了解及告知义务，而被告亦允诺原告可自行申办执照情形下，被告方对原告自行办证事宜负有配合义务。对被告而言，在确知原告租赁目的系用于经营情况下，被告对于系争房屋已登记营业执照之情形负有主动告知义务。考虑上述因素，则原、被告对于提前解约之后果均负有过错责任，故对于双方因履约而遭受之损失均应由双方据过错责任予以分担。

四、租赁期间租金应当如何计算，原告之前所付租金及押金应当如何处理。

《租赁合同》现虽因双方就执照问题无法达成合意而导致提前解除，但原告在租赁期间内实际使用系争房屋并用于经营，目前亦无证据显示原告在租赁期间曾因执照问题而受到相关处罚，由此，原告就实际租赁使用系争房屋期间，仍须按《租赁合同》约定之租金履行付租义务。鉴于实际计租期限应为2009年10月18日至2010年2月21日，而原告已付租金仅可支付截至2010年1月17日之租金，原告尚有2010年1月18日至同年2月21日期间计租金人民币12,571元须支付予被告，故本院对原告要求被告返还已付租金之诉请依法予以驳回。至于原告尚欠之租金，因被告未就此另行提起诉请，故本院在本案中不予一并处理。

对于原告之前所付押金，《租赁合同》明确在原告于租期届满前1个月提前通知被告是否续租事宜，且系争房屋及其设施并无损坏情况下，被告须全额退还原告押金。鉴于《租赁合同》现系提前解除，且被告在收回房屋后并未对设施状况提出异议，由此，被告应当据约定全额退还原告押金，故本院对原告要求被告退还押金之诉请依法予以支持。

五、对系争房屋内尚存之装修残值损失应当如何处理。

针对系争房屋装修费用，原告提供与泽奇公司所签《制作合同》及费用发票，被告对原告证据真实性未表示异议，结合原告所陈述之具体装修内容，本院依法认定原告就系争房屋装修曾支出费用人民币28,000元，该费用支出项目包括（1）设计费；（2）四面墙壁木板贴面；（3）靠墙陈列货品层板及层板下矮柜；（4）四头射灯X组；（5）样品道具及标价签。针对上述装修内容，在考量解约后尚存之装修残值时，鉴于其标的不大，如进行司法审价可能导致过高之诉讼成本，故本院对装修残值酌情予以核定。核定中主要考虑以下因素。

（一）装修折旧年限、装修费用分摊情况。

《租赁合同》明确租期为1年，而是否续租尚属未知因素，故对于原告投入之装修费用，应按1年折旧期限予以分摊。现双方实际租赁期间为2009年10月18日至2010年2月21日，实际已分摊消耗之装修费用为人民币9,640元，故解约后系争房屋内就原告所称人民币28,000元所包含之全部装修项目、未经分摊消耗之剩余装修费用应为人民币18,360元。

（二）原告搬离后系争房屋尚存装修内容所对应之未经分摊消耗的装修费用。

鉴于原、被告在原告搬离当日未办理房屋交接手续，对房内尚存之装修状况未予确认，故本院综合考虑多方面因素以对系争房屋当时留存之装修状况予以依法认定。

（1）据2010年2月20日警方调解内容，结合庭审中原、被告均要求结束租赁关系之明确意思表示，对调解内容中所称“搬离”应理解为租赁关系结束之后所进行的清场及交接行为，故原告在搬离时应当将可移动之物品均迁离系争房屋，对无法移动之固定装修内容进行清点并与被告进行确认后办理交接，该行为系为保障原告日后可就装修残值进行主张，如原告疏于履行该项义务，则原告须承担日后可能导致之举证不能后果。

（2）原告称搬离当日无法与被告办理交接手续，在此情形下，因双方纠纷处于诉讼阶段，原告应可考虑到要求法院至现场以便完成清点及交接手续，现原告搬离时既未与被告确认留存之装修状况，又未加锁门锁以对装修状况进行固定，亦未寻求司法途径以帮助其完成相关交接手续，鉴此，在原告所述留存装修内容与被告所述不相一致时，原告须承担举证不能之法律后果。

（3）现被告称其在原告搬离后进入系争房屋时之装修状况为四面墙壁贴面木板及四头射灯X组，原告则称系争房屋内尚存四头射灯应为X组，另有靠墙层板及层板下矮柜。同时原告称房间中央亦有货柜未予搬离，但中央货柜并未计入《制作合同》所含装修内容中。考虑到被告虽在本院至现场查看时仅确认墙壁贴面及射灯X组，但被告在之前庭审中曾称原告仍在房内留有大量橱柜未予搬离，同时考虑原告对清点尚存装修应付之必须义务，本院依法确认原告搬离后系争房屋尚留存四面墙壁贴面木板、四头射灯X组及橱柜，但橱柜无法明确系靠墙层板、层板下矮柜、或是中央货柜。鉴于橱柜内容无法明确，而中央货柜在原告主张内容之外，故本院对靠墙层板及层板下矮柜费用仅酌情予以部分考虑。

（4）综合上述分析内容，本院在考量原告离场时系争房屋留存装修内容所对应之尚未分摊消耗装修费用时，应计入装修内容包括设计费、四面墙壁木板贴面、靠墙陈列货品层板及层板下矮柜（仅酌情予以部分考虑）、四头射灯X组。另考虑到费用分摊年限（即合同明确约定之租期、亦为装修折旧年限）、尚存装修内容在原告所述人民币28,000元所含全部装修内容中所占比例，本院对原告搬离后系争房屋尚存装修状况所对应之尚未分摊消耗装修费用酌情核定为人民币12,000元。

对于上述未予搬离之留存装修内容所对应未经分摊消耗装修费用人民币12,000元，因原、被告对合同解除均负有责任，故该部分装修费用作为合同提前解除所导致之直接损失，应由原、被告据各自过错责任予以分别承担。

六、对原、被告在租赁期间调换使用之空调应当作何处理。

鉴于原、被告对空调曾经调换使用并无异议，而原告在庭审中亦明确表示如双方结束租赁，则同意原、被告将所调换之空调予以相互交还，鉴此，本院在本案处理中就被告交与原告使用之空调予以一并处理。

综合上述分析内容，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十七条之规定，判决如下：

一、驳回原告丁某要求确认2009年9月29日由原告丁某与被告郑某所签《租赁合同》为无效合同的诉讼请求；

二、驳回原告丁某要求被告郑某返还租金人民币33,000元的诉讼请求；

三、被告郑某于本判决生效之日起十日内返还原告丁某押金人民币11,000元；

四、被告郑某于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁某装修损失费人民币6,000元；

五、被告郑某于本判决生效之日起十日内返还原告丁某格兰仕KFR-23GW/DLP7-150空调1台，原告丁某亦于本判决生效之日起十日内返还被告郑某LG柜式变频空调1台。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,703元，适用简易程序减半收取为人民币851.50元，原告丁某负担人民币604元，被告郑某负担人民币247.50元。本院退还原告丁某人民币851.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员李慧

书记员侯素青