上诉人（原审被告）李某甲，女，X年X月X日出生。

委托代理人杨某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）李某乙，女，X年X月X日出生。

原审被告胡某某，女，X年X月X日出生。

上诉人李某甲因与被上诉人李某乙、原审被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2009）华法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，2009年4月，李某乙与李某甲签订一份口头房屋租赁协议，李某乙将其承租的房东管先瑞位于濮阳市区波头集商贸城X号的商业房一间转租给李某甲。双方约定，租赁期限为3个月，自2009年4月10日至2009年7月10日，每月交房租1100元。2009年4月6日和9日，李某甲向李某乙交纳押金3000元和房租600元。李某乙于口头转租合同签订后将房屋交付李某甲。李某甲承租该房屋后与胡某某合伙经营童装（以胡某某为业主办理的个体工商户营业执照），并对该房屋进行了装修。李某乙在庭审中称李某甲、胡某某装修未经其同意，并称其在向李某甲追要房租时，发现李某甲已将房屋交付胡某某使用，且找不到李某甲，李某乙诉至法院。

另查明，李某乙与管先瑞签订的房屋租赁合同中约定，李某乙在租赁期满后有优先续租权，且在房屋租赁期间有权转让。

原审法院认为，李某乙与管先瑞签订的房屋租赁合同中约定的李某乙在房屋租赁期间有权转让，应理解为有权转租。故李某乙在承租管先瑞的商业房期间，将该房屋转租给李某甲，双方签订的口头房屋转租合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，也没有违反李某乙与管先瑞的合同约定，应为有效合同。李某甲承租该房屋后与胡某某合伙经营童装并以胡某某为业主办理了个体工商户营业执照，且二人对合伙承租李某乙房屋予以认可，故应认定系二人共同承租李某乙的房屋。李某乙称李某甲擅自将该房屋转让给胡某某经营，缺乏证据支持，不予认定。按照李某乙与李某甲的约定，李某甲应按每月1100元向李某乙交纳房租，而李某甲除交给李某乙押金3000元外，仅交给李某乙600元房租，后李某乙向李某甲追要房租未果。因此，李某甲未能按时向李某乙交纳房租，已构成违约，现李某乙要求终止即解除合同，由李某甲与胡某某将房屋交付李某乙使用，并由李某甲与胡某某补交所欠李某乙的房租，于法有据，予以支持。合同解除后，李某乙应将收取李某甲与胡某某的押金3000元退还。无论李某乙是否同意李某甲与胡某某装修，因李某乙未能举出李某甲与胡某某因装修破坏了室内的原有结构和面貌，故对李某乙要求李某甲与胡某某赔偿因装修给李某乙造成的经济损失费6000元不予支持。但李某甲与胡某某应自判决合同解除之日起至交付给李某乙房屋之日止按照每月1100元房租费的标准向李某乙支付该房屋使用费。关于李某乙请求法院依法判令其享有诉讼标的房屋的优先承租权，由李某乙继续承租使用问题，李某乙与管先瑞签订的房屋租赁合同期满后，李某乙是否能继续承租，是李某乙与管先瑞之间的事情，应由李某乙与管先瑞协商，故对李某乙的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百四十八条之规定，原审判决：“一、解除原告李某乙与被告胡某某、李某甲签订的房屋租赁合同；二、被告胡某某、李某甲将承租李某乙的位于濮阳市区波头集商贸城X号的商业房一间交付给原告李某乙；三、被告胡某某、李某甲支付尚欠原告李某乙房屋租金1966.9元（自2009年4月10日至2009年6月20日应交租金1100元÷30天×70天=2566.9元，扣除已支付的600元，尚欠1966.9元），并自2009年6月21日起至交付房屋之日止按每天36.67元（1100元÷30天）向原告李某乙支付该房屋使用费；四、原告李某乙退还被告胡某某、李某甲押金3000元；五、驳回原告李某乙的其他诉讼请求。上述含执行内容各项限于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告负担”。

李某甲不服原审判决，向本院上诉称，一审法院事实认定不清，我交给李某乙的3600元现金的性质是租赁费，不是防止房屋损坏的保证金，且该费用足够支付三个月的租赁费用，原审判决解除合同缺乏法律依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。

李某乙答辩称，李某甲的上诉理由不能成立，3600元中，3000元是押金，600元是房租费，这一事实有押金条为证。请求二审法院驳回李某甲的上诉，维持原判。

经二审审理查明，李某甲与胡某某合伙经营童装，二人属合租李某乙的商业房，双方没有签订书面合同，对租赁期限约定不明确。其他事实与原审查明事实一致。

本院认为，对于李某乙与李某甲签订口头房屋租赁协议这一事实，双方都当庭认可，本院予以确认。李某甲主张3600元现金的性质是租赁费，对于其中600元，李某甲与李某乙都当庭认可系租赁费，对于剩余3000元，李某甲称系租赁费，但一审提交的押金条证实系押金，故对于李某甲的此项主张本院不予支持。关于租赁期限问题，因双方约定不明，应视为不定期租赁合同，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。故李某乙要求解除双方合同的主张，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由李某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长李某燕

代理审判员王瑞峰

代理审判员田宇

二00九年九月三十日

书记员刘伟