上诉人（原审原告）刘某某（吉），男，生于1962年8月，汉族。

委托代理葛进英，河南三贤（略）事务所（略）。

委托代理人史德贤，河南三贤（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）邓州市X乡X村民委员会。

法定代表人杜某某，任该村村主任。

委托代理人杨瑞丽，河南框正（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）陈某某，男，生于1964年12月，汉族，农民，住（略）。

上诉人刘某某与被上诉人邓州市X乡X村民委员会（以下简称刘某村委），被上诉人陈某某为房屋买卖合同纠纷一案，刘某某不服邓州市人民法院（2009）邓法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了该案。上诉人刘某某及其委托代理人史德贤、葛进英，被上诉人刘某村民委员会，被上诉人陈某某及其二被上诉人的委托代理人杨瑞丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：原告刘某某(吉)从1998年起租赁被告刘某村委所有位于该村X街西侧三间门面房及院落(原村办粮油加工厂房屋)，年租金2000元，双方未签租赁合同，原告租房是为了开办个体食用油加工业。2004年4月17日，被告刘某村委在已通知原告刘某某可优先购买承租房而其放弃优先购买权的情况下，与被告陈某某签订买卖协议，以3.9万元的价格将原告刘某某所承租的房屋卖给被告陈某某，被告陈某某已向被告刘某村委付清了买房款。2009年11月24日，原告刘某某主动向被告刘某村委付清了所欠九年房租款。

原审法院认为：二被告之间所签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，并且房款已付清，被告刘某村委卖给被告陈某某的房屋并不是集体出资的企业的财产，双方的买卖协议不违反法律规定，为有效协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。原告诉请没有法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告刘某某(吉)的诉讼请求。案件受理费80O元，由原告负担。

刘某某不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审判决认为刘某村民委员会与陈某某双方的协议不违反法律规定，为有效协议是错误的。刘某村委会无权对争议的集体房产作出处分，其出卖行为违法，其与陈某某签订的买卖协议是恶意串通。上诉人租赁房屋多年，对争议房产享有优先购买权。二、原审适用法律错误。上诉人主张的优先购买权，不存在最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用二十四条规定的四项情形之一，因而不能援引二十一条驳回上诉人的诉讼请求。

刘某村委答辩称：刘某村委已履行了通知义务。上诉人刘某某的优先购买权已经丧失，其主张的优先购买权已超过法定的诉讼时效，原审判决正确。

被上诉人陈某某答辩称，原审判决正确，应予维持。

根据双方的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：上诉人刘某村委与陈某某签订的房屋买卖合同是否侵害了上诉人刘某某的优先购买权。

上诉人刘某某在庭审中提交了邓州市人民法院的（2002）邓法初字第X号民事裁定书及起诉状、答辩状，用以证实在2002年就争议房产于刘某村委发生过纠纷。提交了邓州市公安局陶营派出所的出警证明，用以证实2009年上诉人刘某某才知道争议房屋已经被卖掉。

被上诉人刘某村委辩称，对上诉人提供的证据真实性无异议，但对其证明方向有异议，刘某某在04年就已知道房屋被卖。

被上诉人提供了村委会关于处理讼争房产的记录及陈某某所交购房款的原件，用以证实处理该房产的合法性与真实性。

上诉人辩称，被上诉人提供的证据不是新证，不予质证。

本院对双方当事人提供证据的真实性予以认定。

本院认为，上诉人刘某某与被上诉人陈某某均是刘某村X组织的成员，讼争的房产原系该村集体财产。被上诉人陈某某与刘某村委于2004年3月签订了房屋协议买卖合同。我国法律对同属一个集体组织内部的个人与经济组织之间房屋买卖并无明文禁止，在买卖双方存在真实交易的情况下，应确认合同的有效性。上诉人刘某某关于刘某村委与陈某某恶意串通签订合同，侵害其优先购买权，因无确切证据支持，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定乡村规划区内的房屋纠纷案件，可以参照本解释处理。故原审判决适用该解释二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者其它侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的合同无效的人民法院不予支持。”的规定并无不当。上诉人称本案不适用上述解释第二十一条的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元由上诉人刘某某负担。

本判决为终审判决。

审判长宋池涛

审判员王生

审判员许照高

二0一0年十一月十日

书记员高璐