上诉人（原审原告）黄某乙，男。

被上诉人（原审被告）南阳市卧龙区车站办事处前进社区X组。

被上诉人（原审被告）南阳市祺佳机电物资有限公司。

被上诉人（原审被告）余某某，男。

上诉人黄某乙与被上诉人南阳市卧龙区车站办事处前进社区X组（以下简称前进社区X组）、南阳市祺佳机电物资有限公司（以下简称祺佳机电公司）、余某某为房屋租赁合同纠纷一案，南阳市卧龙区人民法院受理后，于2009年7月20日作出（2007）宛龙卧民初字X号民事判决，黄某乙不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人黄某乙及其委托代理人宋文绪、被上诉人前进社区X组的委托代理人张建、祺佳机电公司和余某某的委托代理人魏强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明，2003年1月1日，黄某乙与前进社区X组签订《宾馆承包合同》，约定前进社区X组将其南阳汽车站宾馆及其大门一楼以南的全部门面房和后院两层楼房及全部资产设备承包给黄某乙经营管理，黄某乙必须投资80万元左右对宾馆进行装修。承包期十三年，黄某乙每年向前进社区X组交承包款20万元。在承包期间前进社区X组不得无故干扰黄某乙的经营活动，否则造成损失由前进社区X组承担。合同签订后黄某乙即对承包的房屋进行了装修改建，经营至今。该合同并经南阳市第二公证处公证。

2006年7月1日，双方又签订了《补充协议》一份，约定2003年1月1日签订的《宾馆承包合同书》为有效合同，继续履行。为减少纠纷，便于履行，再次明确承包的房屋范围为宾馆主楼，共六层，及附属设施；宾馆主楼底层门面房大门以北一小间，大门以南至消防通道(含消防通道)宾馆后楼两层，面朝西上8间下3间共11间，面朝北上下共8间，合计19间。

另查明，双方签订《宾馆承包合同书》后，前进社区X组未将消防通道的门面房一间交付给黄某乙。合同未签订前，该消防通道的门面房租赁费每月1100元由南阳市任丰机电物资有限公司交付给前进社区X组，南阳市任丰机电物资有限公司已于2006年注销。本案在开庭审理时，余某某称双方争议的消防通道门面房一间系其母亲包某某于1986年所建，并经前进社区X组同意。原组长余某某在开庭审理时出庭作证。

原审法院认为，黄某乙与前进社区X组签订的《宾馆承包合同》及补充协议是在平等、自愿的基础上签订的，符合法律规定，应为有效合同。该合同实质系房屋租赁合同，合同签订后，黄某乙按约定全面地履行了义务，前进社区X组未按约定将消防通道门面房一间交付，构成违约，考虑到该争议门面房前进社区X组并未实际占有控制，且被告之间对该房屋还有争议，该争议与本案不是同一法律关系，因此黄某乙要求余某某及祺佳机电公司直接交付房屋，无法律依据，不予支持。因前进社区X组违约，给黄某乙造成了实际损失，且黄某乙与前进社区X组在签订《宾馆承包合同》时没有明确各间房屋的具体租赁价格，参考合同签订前该争议房屋的租赁价格每月1100元，确定该间房屋租赁费按每年x元为宜。黄某乙已交付的租赁费中应予以返还，以后每年应交付的费用中予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国诉讼法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳市卧龙区车站办事处前进社区X组退还原告黄某乙租金x元(2003年1月1日至2009年6月30日止)，以后每年应上交的费用中扣减x元，逾期退还加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄某乙对被告南阳市祺佳机电物资有限公司、余某某的诉讼请求。案件受理费1700元，原告黄某乙负担75元、被告南阳市卧龙区车站办事处前进社区X组负担1625元。

黄某乙不服，向本院提起上诉，其上诉主要理由为，一、原审认定事实错误。原审认定上诉人承包的房屋范围包含消防通道，且在合同签订前，将该消防通道的门面房租金每月1100元由南阳任丰机电公司交付给前进社区X组，却又认定被告之间对该房屋还有争议。上述认定，显然矛盾，不能成立。二、原审判决“参考合同签订前该争议房屋的租赁费每月1100元，确定该间房屋租赁费按每月x元”进行返还，并在“以后每年应交付的费用中予以扣减”，不符合签订合同本意，应予纠正。

前进社区X组的答辩意见为，上诉人的上诉理由没有依据，双方所争议的门面房应是消防通道，原审把消防通道按房价1100元/月是不正确的。

祺佳机电公司的答辩意见为，消防通道是包某某让无偿使用的，与黄某乙没有关系，黄某乙不应将祺佳机电公司列为被告。

余某某的答辩意见为，此事与我不相干，房子是我母亲包某某的。

根据双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：黄某乙与前进社区X组于2006年7月1日所签订合同中约定的消防通道条款是否有效，前进社区X组是否应当对未交付该消防通道承担违约责任。

二审中，双方均未提交新证据。

二审中查明的事实同一审相同。

二审另查明，黄某乙与前进社区X组合同未签订前，该承包合同所涉及的门面房租赁费为每间每月1100元。余某某的母亲系残疾人，双方争议的消防通道门面房一间系余某某的母亲包某某于1986年修建使用。

本院认为，黄某乙与前进社区X组签订的《宾馆承包合同》及补充协议中明确的房屋范围为19间，合同签订后，前进社区X组未依约定将消防通道门面房一间交付给黄某乙，对争议的该间门面房，经本院审查，该间门面房为案外人包某某于1986年修建使用，对此事实，原审中有证人出庭作证予以证明。即在黄某乙与前进社区X组签订的《宾馆承包合同》及补充协议前，前进社区X组与案外人包某某存在着另一法律关系，在此法律关系未终止或确定的情况下，黄某乙要求祺佳机电公司、余某某交付该间门面房无法律依据。关于前进社区X组的违约责任，原审处理并无不当。上诉人黄某乙的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1700元，由上诉人黄某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长屈云华

审判员张君

审判员刘洪海

二0一0年七月二十三日

书记员赵莹