上诉人（原审被告）洛阳正奇建设开发有限公司。住所地：洛阳市涧西区X路X号。
法定代表人胡某某，该公司董事长。
委托代理人阴吉峰、邢某某，河南帝都（略）事务所（略）。一般代理。
被上诉人（原审原告）祁某某。
委托代理人张耀显，河南洛太（略）事务所（略）。特别授权。
委托代理人韩校玲，河南洛太（略）事务所（略）。一般代理。
上诉人洛阳正奇建设开发有限公司（以下简称正奇公司）因与被上诉人祁某某房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员乔书贵担任审判长，审判员吴健莉、黄某顺参加评议，于2010年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人正奇公司委托代理人阴吉峰、邢某某，被上诉人祁某某的委托代理人张耀显等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年12月28日，原告祁某某与被告正奇公司签订经济适用住房购销合同一份，约定由原告以x元购买正奇公司建设的位于洛阳市涧西区X路X号河洛世家芳华苑lX号楼X单元X层X室住房一套，交房期限为2006年9月30日；如不能按期交房，逾期每日给原告祁某某按总房款0.01％计息，逾期超过三个月，则视为正奇公司不履行合同；正奇公司按累计已付款的0.5％向祁某某支付违约金，合同继续履行；关于房屋交接的方式，双方约定祁某某接到正奇公司书面通知后10日内办理验收入住手续，逾期不办理者视为祁某某入住；对于办理所有权证双方约定，正奇公司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，如因正奇公司的责任祁某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，祁某某不退房，正奇公司按已付房价款的0.1％向祁某某支付违约金。合同签订后，原告祁某某如约履行了付款义务，而正奇公司却未能如期交付房屋。2007年3月20日，原、被告签署房屋交接单，载明：正奇公司与祁某某于2007年3月20日办理移交（此前交房单位已通知购房人办理入住）。2008年7月2日原告祁某某办理了房屋所有权证。
原审法院认为：原告祁某某与被告正奇公司签订经济适用房购销合同，已经有权机关批准，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。合同签订后，原告祁某某已履行了付款义务，被告正奇公司理应按照约定交付房屋，逾期未交付，应当承担相应的违约责任，原告祁某某要求支付逾期交付房屋利息、违约金的请求依法应予支持。对于被告正奇公司辩称原告祁某某起诉已超过时效的问题，因延期交房处于持续状态，且原告方多次要求解决，属时效中断，被告的此项辩解意见不予采信。但原告祁某某未能提供证据证明，迟延办理所有权证书的责任在正奇公司，应承担举证不能的法律责壬。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决：一、被告洛阳正奇建设开发有限公司给付原告祁某某支付逾期交房利息1253.95元、违约金368元。二、驳回原告祁某某的其他诉讼请求。以上款项于判决生效后十日内付清，逾期给付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期履行则加倍执行迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告祁某某承担10元，被告洛阳正奇建设开发有限公司承担40元。
正奇公司上诉称，1、原审法院认为：“对于被告正奇公司辩称原告起诉已超过诉讼时效的问题，因延期交房处于持续状态，且原告多次要求解决，属时效中断”错误。从合同约定的交房日期即2006年9月30日开始，被上诉人就知道自己的权利受到侵害，一直未向正奇公司主张权利，超过二年的诉讼时效，不受法律保护。被上诉人没有证据证明有诉讼时效中断事由，虽然部分业主反对上诉人开发四期楼盘，阻挠上诉人施工，多次聚众闹事，阻断芳华路、芳菲路交通，但是与逾期交房没有关系。2、原审法院查明：“关于房屋交接的方式，双方约定为买受人接到出卖人书面通知后10日内办理验收入住手续”错误。房屋交接手续是依据合同第九条第一款：“住房竣工后，甲方通知乙方办理交付该住房手续，双方对该住房进行验收交接，交接钥匙、签署房屋交接单”，与合同第九条第二款：“乙方接到甲方的书面通知后，须在10日内到中房长江物业公司办理入往手续”的规定不同。上诉人通知被上诉人签署房屋交接单不需要书面通知。上诉人符合交房条件并通知被上诉人办理住房手续，没有逾期交房。同一栋楼的业主大部分在2006年10－11月份都办理了入住手续，为什么被上诉人没有办理入住手续呢双方没有矛盾，上诉人不可能只通知其他业主办理住房手续，而不通知被上诉人去办理，因此被上诉人迟延入住的责任应当由自己承担。3、原审法院查明“原告与被告正奇公司签订经济适用房购销合同，已经有权机关批准…应为有效合同”错误。洛阳市住房委员会办公室虽然在合同上加盖公章，但是其身份是行政机关还是事业单位是受委托行使权力，还是法律规定的权力盖章是备案还是审批都需要进一步核实，都需要证据来加以证明。原审法院回避了这个问题。如果洛阳市住房委员会办公室在合同上加盖公章的行为系行政行为，那么肯定是具有可诉性，只要是有洛阳市X镇户口且有购买经济适用房资格的市民，都可以以原告身份起诉洛阳市住房委员会办公室，请求撤销确认被上诉人有购买经济适用房资格的具体行政行为。本案双方签订的经济适用房买卖合同系无效合同，不应受到法律保护。根据2004年5月13日国务院同意下发的《经济适用住房管理办法》第二十条、第三十六条，洛阳市人民政府洛政文（2004）X号《关于加强经济适用住房建设管理工作的通知》第二条、第四条的规定，购买经济适用住房必须符合以下四个条件：1、具有洛阳市X镇常住户口；2、是无房户和住房困难户；3、大龄青年购房年龄在28周岁以上；4、属洛阳市规定的中底收入线家庭。被上诉人不具有购买经济适用住房的资格，依法应当追回已购住房。该合同损害社会公共利益，并且违反行政法规的强制性规定，请求法院依法确认该合同无效。4、原审法院混淆了经济适用房买卖合同第八条第一款中关于“总房款”和“累计已付款”的区别。总房款是指合同约定的该房屋的总价款，累计已付款是指业主首付款或分多次向开发商付款，累计已付款不包括贷款。原审法院认为累计已付款包括贷款，不符合合同双方的真实意思表示，且违反合同法中合同相对性原则。原审法院认为业主贷款购房，银行一定把贷款支付给了开发商，这个想当然的观点是错误的，没有证据支持。上诉人没有全部收到贷款，即使收到部分贷款，也是有成本和要付出代价的。贷款银行要扣划上诉人（担保人）巨额保证金，当个别业主（贷款人）没有按时向银行交纳贷款时，银行不会起诉业主，而是直接扣划上诉人在银行处的巨额保证金。请求二审法院撤销原判，驳回原告起诉。
被上诉人祁某某辩称，1、一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。上诉人今天的上诉和一审提出的管辖权异议被驳回再上诉，目的都在拖延时间。本案已经八个月之久。作为群体性案件，一审法院的办案法官相当慎重。2、答辩人主张权利不超过诉讼时效。答辩人在一审时，对于不超过诉讼时效方面，向法庭提交了l8份证据，如第一份证据上诉人和答辩人双方签订的补充协议—份，主要证明原被告双方变更了原合同内容，以尤增辉为例，2007年11月9日签订补充协议时补交房款1244元，说明2007年11月双方还在继续履行合同义务。诉讼时效2007年11月计算，明显不超过时效。上诉人对逾期交房的时间不持异议，为了小区X路和讨要利息违约金问题，业主多人多次到有关部门反映，有关部门多次下达文件解决此事。如答辩人提交的市信访局、市政府办、市规划局、涧西区委政府等文件，与多名证人证言、多人联名证明，证人出庭证词等和补充协议相互印证，证明答辩人一直在主张权利。答辩人提交的上诉人书写承诺书、慰问信各一封。上诉人在信里、承诺书里承认延期交房，并声称经公司董事会决定后，给满意答复。但实际一直拖延至今，也没答复。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，上诉人在作出同意支付的意思表示之后，又以诉讼时效期间界满为由进行抗辩的，人民法院依法不予支持。答辩人在经多次催要，上诉人均不履行承诺的情况下，诉至法院，其不存在超出诉讼时效问题。3、房屋交接单是有效证据，证明了上诉人逾期交房违约属实。首先，上诉人对答辩人提交的房屋交接单的真实性不持异议。其次，房屋交接单是上诉人提供的格式条款，很清楚证明交房时间。签字日期才是正式交付房屋给答辩人实际占有的时间。双方当事人约定交房时间为2006年9月30日，上诉人逾期交房173天。上诉人声称所谓的通知，没有明确的通知时间、方式。依据双方签订的买卖合同第九条第二款约定，答辩人接到上诉人书面通知后，10日内办理入住手续，说明先签订房屋交接单，再办理入住手续，上诉人所谓的通知，既没有书面通知，又无证据证明，该主张明显不成立。上诉人逾期交房的行为明显构成违约。4、双方签订的买卖合同是有效合同，上诉人主张合同无效返还房屋是反诉内容。上诉人和答辩人签订的经济适用房住房购销合同，经洛阳市房管局备案、市住房委员会审批、公示，批准后才允许购买，并且答辩人有的己取得了房产证；上诉人是否有资格购买经济适用房，是行政机关审查内容，不是人民法院审查范围。《经济适用住房管理办法》43条规定，对弄虚作假的购房户，由县级以上经济适用住房主管行政机关收回，该条也清楚表明了是行政机关审查上诉人是否有资格购买经济适用房，不是人民法院。5、违约金的计算应按总房款。答辩人向上诉人支付首付款后，剩余的按揭贷款，即向银行贷的款项已经一次性付给上诉人，答辩人和银行签订的借款合同第五条规定，答辩人的贷款一次性划入上诉人账号。上诉人已经得到了全部房款，所以应按全部房款计算利息违约金。上诉人诉称的所谓银行扣押房款保证金l0％没得到，是另外回事。上诉人主张的违约金应按累计付款计算的说法，已被涧西区人民法院（2007）涧民二初字第X号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2008）洛民终字第X号民事判决书驳回。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明的事实与原审查明的基本相同。另查明，祁某某于2006年10月15日与正奇公司签订的购房合同，购买的是正奇公司开发的二期经济适用房，约定交房时间为2006年9月30日；2007年3月19日正奇公司对祁某某不再通过银行贷款支付购房款，而是直接支付购房余款，双方签订补充协议；正奇公司向祁某某交房时间为2007年3月20日；祁某某起诉的时间为2009年4月21日。
本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案正奇公司延期交房，无论是从双方签订《补充协议》或实际交房时间起算，均超过起诉请求赔偿的诉讼时效期间。2005年1月27日正奇公司向小区购房客户所致的慰问信，是针对一期房的购房客户。对正奇公司开发的二期经济适用房购房客户不具有效力。业主多人多次到有关部门反映问题，根据有关部门会议纪要等记载，未涉及因正奇公司延期交房，构成违约请求赔偿内容。出庭作证的证人，系业主间相互作证，相互间有利害关系，其证言不具有客观性，本院不予采信。上诉人正奇公司的上诉，理由充分，本院予支持。原审认定及判决不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民二初字第X号民事判决；
二、驳回祁某某的诉讼请求。
一审案件受理费50元；二审案件受理费50元，均由被上诉人祁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长乔书贵
审判员吴健莉
审判员黄某顺
二Ｏ一Ｏ年九月二十六日
书记员李婷
