上诉人（原审被告）洛阳正奇建设开发有限公司。住所地：洛阳市涧西区X路X号。

法定代表人胡某某，该公司董事长。

委托代理人阴吉峰，河南帝都（略）事务所（略）。

委托代理人李某甲，该公司员工。

被上诉人（原审原告）李某乙。

委托代理人张耀显，河南洛太（略）事务所（略）。

上诉人洛阳正奇建设开发有限公司（以下简称正奇公司）因与被上诉人李某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人正奇公司委托代理人阴吉峰、邢有光、被上诉人李某乙的委托代理人张耀显到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2006年5月2日，李某乙作为乙方与甲方正奇公司签订经济适用住房购销合同一份，该合同第七条约定乙方如期付款，甲方需于2006年9月30日将符合本合同附件所规定的装饰和设备标准并经综合扬手合格的而该住房交付乙方使用。该合同第八条约定：如果甲方不能按期向乙方交付房屋逾期每日给乙方李某乙按总房款0.01％计息，逾期超过三个月，则视为甲方正奇公司不履行合同；正奇公司按累计已付款的0.5％向李某乙支付违约金，合同继续履行；该合同第十三条约定正奇公司应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，如因正奇公司的责任李某乙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李某乙不退房，正奇公司按已付房价款的0.1％向其支付违约金。该合同还对房屋价款、付款方式等相关权利义务进行了约定。2007年11月9日双方在元购房合同的基础上又签订了《补充协议》一份，该协议明确了李某乙所购买的房屋的总价款为x元。现李某乙已按合同及协议的约定将总房款x元交给了正奇公司，2006年11月20日，双方办理了房屋交接手续，正奇公司将房屋交付给李某乙。2008年7月2日，李某乙取得了其所购买房屋的权属证书。李某乙多次找其协商无果的情况下，认为正奇公司违约向原审法院起诉。庭审中，因正奇公司不同意调解，致调解不能。

原审法院认为：李某乙与正奇公司签订的《经济适用住房购销合同》，经洛阳市住房委员会办公室审核，并加盖了印鉴公章，可以充分证明李某乙有资格购买经济适用房，故对该合同予以认定。合同当事人各方应按照合同约定，履行各自义务或主张各自权利。从正奇公司与李某乙办理的房屋交接单显示，本案中，正奇公司交付房屋的时间系2006年11月20日，并由双方签字认可。故原审法院认定正奇公司交付房屋的时间应为2006年11月20日。根据合同的约定，正奇公司向李某乙支付逾期交房的利息应计算至2006年9月30日至2006年11月20日。在2007年11月9日双方又签订了《补充协议》，说明了正奇公司有诚意继续履行合同，按照2006年5月2日双方签订的《经济适用住房购销合同》，逾期超过三个月则视为甲方不履行合同。甲方按乙方累计已付款的0.5%向乙方支付违约金，本案中，正奇公司交房的时间系2006年11月20日，交房时间并未超过3个月，故李某乙要求违约金的请求不予支持。另李某乙未能在合同规定的时间内取得房地产权属证书，由于其未举证证明系正奇公司未将相关资料报产权登记机关备案而导致其迟延领取权属证书，故对其该项诉讼请求不予支持。至于正奇公司辩称李某乙的起诉已超诉讼时效的辩解意见，因从李某乙提交的证明以及政府文件中可以认为，从2007年起，李某乙及其小区的其他业主一直在主张权利，相继反映有关问题，故对正奇公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、正奇公司于本判决生效后十日内向李某乙支付逾期交房利息632元。逾期给付按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定执行，即加倍执行迟延履行期间的债务利息。二、驳回李某乙的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由正奇公司承担。

正奇公司上诉称：原审认定事实错误，李某乙的请求已超过诉讼时效。一、原审法院认为：“至于正奇公司辩称李某乙的起诉已超诉讼时效的辩解意见，因从李某乙提交的证明以及政府文件中可以认为，从2007年起，李某乙及其小区的其他业主一直在主张权利，相继反映有关问题，故对正奇公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。”与事实不符，应予纠正。二、从合同约定的交房日期即2006年9月30日开始，被上诉人就知道自己的权利受到侵害，至2009年5月起诉已经两年多了，但一直未向正奇公司主张权利，超过二年的诉讼时效，不受法律保护。三、被上诉人没有证据证明有诉讼时效中断事由，其提交的政府文件均系部分业主反对上诉人开发四期楼盘，阻挠上诉人施工，多次聚众闹事，阻断芳华路、芳菲路交通，但是与逾期交房没有关系。四、被上诉人提交的证明有两部分，第一、是正奇公司的承诺书，但该承诺书是2005年5月11日针对一期业主出具的，与本案无关；第二，部分业主的书面证言，这些证明形式上是不合法的，且部分证人已经作为原告起诉正奇公司要求支付逾期交房违约金，显然与本案有利害关系，不具有证人资格。五、根据最高人民法院相关司法解释的规定，本案不存在诉讼时效中断的事由。综上，李某乙起诉已超过诉讼时效，不受法律保护。请求二审法院撤销原判，驳回李某乙起诉。

李某乙辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。二、李某乙主张权利不超过诉讼时效。答辩人在一审时，对于不超过诉讼时效方面，向法庭提交了l8份证据，如第一份证据上诉人和答辩人双方签订的补充协议—份，主要证明双方变更了原合同内容，，2007年11月9日签订补充协议时补交房款537元，说明2007年11月双方还在继续履行合同义务。诉讼时效从2007年11月计算，明显不超过时效。上诉人对逾期交房的时间不持异议，为了小区X路和讨要利息违约金问题，业主多人多次到有关部门反映，有关部门多次下达文件解决此事。如答辩人提交的市信访局、市政府办、市规划局、涧西区委政府等文件，与多名证人证言、多人联名证明，证人出庭证词等和补充协议相互印证，证明答辩人一直在主张权利。答辩人提交的上诉人书写承诺书、慰问信各一封。上诉人在信里、承诺书里承认延期交房，并声称经公司董事会决定后，给满意答复。但实际一直拖延至今，也没答复。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，上诉人在作出同意支付的意思表示之后，又以诉讼时效期间界满为由进行抗辩的，人民法院依法不予支持。答辩人在经多次催要，上诉人均不履行承诺的情况下，诉至法院，其不存在超出诉讼时效问题。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本相同。另查明，李某乙与正奇公司于2006年5月2日签订的购房合同，购买的是正奇公司开发的二期经济适用房，约定交房时间为2006年9月30日；正奇公司向李某乙交房时间为2006年11月20日；2007年11月9日正奇公司与李某乙签订《补充协议》，对经房管局实测面积超出原定面积部分的房价款进行了约定；2009年5月20日李某乙提起本案诉讼。

本院认为，李某乙与正奇公司双方约定交房日期为2006年9月30日，实际交房日期为2006年11月20日，2007年11月9日正奇公司与李某乙签订《补充协议》，对经房管局实测面积超出原定面积部分的房价款进行约定。该补充协议说明双方仍在继续履行合同，至2009年5月20日起诉，本案并未超过诉讼时效。关于房屋交接时间。关于房屋的交接，根据合同约定，是甲方通知乙方办理交付该住房手续。现正奇公司未能提供通知乙方交房的相关证据。原审法院按照双方当事人房屋交接单签署的日期起算交房时间，并无不当。关于计算利息和违约金时，是按照总房款，还是按照累计已付款计算问题。购房人从银行贷款，银行将贷款支付给房屋开发公司。该部分贷款，购房人已承担利息。所扣留的保证金，实际上是正奇公司向银行提供的一种反担保措施。贷款应当按已付款计算，累计已付款应包括贷款部分。原审法院对该部分的认定亦无不当。上诉人正奇公司的上诉，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人洛阳正奇建设开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长乔书贵

审判员吴健莉

审判员黄某顺

二Ｏ一Ｏ年九月二十六日

书记员李某