原告南阳市梅溪小区业主委员会

诉讼代表人高某，该小区负责人。

委托代理人杜某某，男。

被告南阳三杰房地产开发有限公司

法定代表人陈某某，任公司经理。

委托代理人白德坡，河南鼎新（略）事务所（略）。

原告南阳市梅溪小区业主委员会与被告南阳三杰房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案，原告于2009年6月11日诉至本院，本院于2009年9月15日作出（2009）宛龙梅民初字第X号民事判决书。南阳市梅溪小区业主委员会不服，上诉至河南省南阳市中级人民法院。河南省南阳市中级人民法院于2010年3月18日作出（2009）南民二终字第X号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2010年6月12日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人高某、委托代理人杜某某、被告委托代理人白德坡均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2003年前后，原告方所有业主先后购买了被告位于南阳市X路开发的住宅，并入住使用至今。自入住以来，被告方一直占用属业主的共有土地和通道建简易房，对外出租。造成广大业主生活、精神损害巨大，为此许多业主与被告的物业公司发生冲突。另被告在售房时收取业主的房屋大修基金，没有向房管局交纳，造成业主房屋维修时，房管局无款拨付。2009年后，在诉讼过程中被告仅拆除部分出租房屋，同时将原告院墙拆毁一小部分，对小区安全构成严重威胁，且被告拆房后留下大量建筑垃圾堆放在小区，严重影响小区居民的正常生活。现请求法院判令被告1、停止侵权，排除妨害，恢复小区场地、院墙、通道原状，并按原规划恢复绿地。2、判令被告赔偿原告x元，用于业主物业等开支。3、判令被告将代管原告的房屋大修基金及利息返还原告或移交南阳市房管局代管。

被告辩称：1、被告不存在侵权行为。因为依据2003年的法律规定三杰公司盖房的地方不属于共有面积。在当时构不成侵权，原告买房时都知道有搭建的房子，不应拿后来的法律规范前行为。2、是否属于违章建筑不属于法院管辖的范围，原告的起诉应驳回。3、被告愿意将大修基金交给房管局，但大修基金是行政执法范畴，不属于法院受理的民事案件范围。

经审理查明：2003年前后，原告方69户业主先后购买了被告位于南阳市X路开发的房产，并于2009年2月18日成立了南阳市梅溪小区业主委员会，该委员会已在南阳市房产管理局登记备案。2002年被告在小区公共用地的通道上建简易房41间，对外出租收取租金，每间房屋每月租金400元至800元不等。承租户将承租的简易房用于对外经营商品。所建的41间房屋，没有得到任何相关部门的批准。被告在出售该小区的住宅时，向业主收取了金额不等的维修资金，但此后没有将维修基金按规定向市房管局部门缴纳。原告认为被告占用属于广大业主的场地、通道建简易房对外出租牟利，使小区变成自由市场，对小区业主的生活秩序造成危害，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。

另查：在诉讼过程中被告拆除了17间出租房屋，仍有24间简易房未拆除。被告同时又将原告院墙拆毁一小部分，拆房后留下大量建筑垃圾堆放在小区内未予清理。

以上查明的事实，有原被告的陈某、现场照片、购房合同、租房协议、规划许可证及本院庭审笔录等，经当庭出示宣读、质证，并记录在卷，足以认定。

本院认为：梅溪小区内的公有用地及通道的使用权应属该小区的业主共同所有，被告侵占属于业主的场地、通道建简易房对外出租，诉讼中被告仅拆除部分出租房屋，同时将原告院墙拆毁一部分，对小区安全构成威胁，使小区业主生活秩序造成严重影响，被告的行为已构成侵权。被告辩称后来的法律不能规范前行为，该辩称理由不能成立，因为侵权行为实施在新法施行之前，且持续进行至新法施行之后的，应当适用新法。被告将部分简易房扒掉既未清理，也未修建围墙，及时清理及修建围墙是被告应尽的义务，现仍有24间简易房未拆除，侵权行为一直在持续状态，因此根据我国相关法律规定，被告应当停止侵权，排除妨害、恢复原告住宅小区场地、院墙、通道原状，并按规划恢复绿地。关于大修基金问题，被告辩称大修基金是行政执法范畴，不属于法院受理的民事案件范围，该项辩称理由不能成立。因为我国建设部、财政部《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定：业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。本案中，被告南阳三杰房地产开发有限公司认可梅溪小区业主向其交纳了大修基金，且愿意将大修基金移交南阳市房产管理局。故梅溪小区业主委员会要求被告将大修基金移交房管局的请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿x元的问题，因为2002年被告在开发该住宅时即建有简易房，业主们2003年前后购买房屋时明知简易房的存在，但未提出异议，又购买了被告的房屋，应视为业主们认可被告简易房的存在，故原告该项请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《物权法》第七十条、第七十三条、最高某院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十四条、《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》第十六条之规定，判决如下：

一、判决生效后十日内，被告南阳三杰房地产开发有限公司停止侵权，排除妨害（拆除其占用属于业主共有的院内场地、通道上所建的所有简易房），恢复原告住宅小区场地、院墙及通道的原状，并按规划恢复绿地。

二、判决生效后十日内，被告南阳三杰房地产开发有限公司将南阳市梅溪小区业主委员会业主已交纳的房屋大修基金及利息和维修基金明细表移交南阳市房产管理局。

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费5800元，原告负担800元，被告负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉于河南省南阳市中级法院。

审判长：王万萍

审判员：刘雅丽

审判员：夏喜军

二0一0年十月十五日

书记员：申清营