原告乔某某，女。

被告刘某某，男。

委托代理人郭某某，女。

原告乔某某与被告刘某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月23日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告乔某某与被告刘某某的委托代理人郭某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告乔某某诉称：2009年10月23日，原、被告订立租房协议，约定被告将梅溪商城X号门面房一间出租给原告，经营服装。合同期限为2009年10月23日至2010年10月23日，租金是两万元。合同实施后原告方知，该房主是梅溪商城管委会，被告也是租的房屋，且被告与管委会的租房期限至2010年7月31日。同时还约定，如果被告在合同到期时想继续租赁，应提前两个月与梅溪商城管委会续签合同，逾期视为自动放弃续签的权利。2010年5月，管委会和原告都已通知被告续签合同，但被告一直未签，管委会按被告放弃续签，就与案外人签订了租房协议，导致原告无法履行2010年7月X号后的租赁合同，给原告造成经济损失。现请求被告退还多收的4600元租赁费。

被告刘某某辨称：我没有违反与原告签订的租房协议，不存在违约行为。我虽然与梅溪商城签订的合同到期日是2010年7月31日，但根据该协议约定，我有优先承租权。梅溪商管委在我没有明确放弃优先承租权的情况下就将该X号门店出租给原告使用，属双方恶意串通行为，应属无效，且已经侵犯了我的权益。原告自与答辩人签订合同后至今一直使用X号门店正常经营，我没有造成原告无房可用，不存在违约行为，也不存在经济损失。关于原告诉称的所谓4600元不当得利，没有任何事实根据和法律依据，何况原告在承租答辩人X号门店时，我已将该门店内外装饰一新，共投入人民币x元，原告所支付的x元租金就包涵了该装修款的折旧，且原告至今仍在使用我出资并拥有所有权的装修设施，在原告与梅溪商管委签订合同后，原告应当与我协商装修设施的转让问题，但原告不仅继续无偿使用该设施，还要求我退还所谓多收的4600元租金，是没有事实根据的。综上，应驳回原告诉请。

经审理查明：2003年7月8日，被告刘某某与梅溪商城管委会订立房屋使用权转让合同一份，主要约定：梅溪管委会将其拥有的梅溪商城B区X号房屋的使用权转让给刘某某使用，期限5年，自2003年8月1日起至2008年7月31日至。上述房屋使用期满之日，刘某某将该房屋连同室内外装修和广告牌无条件交还商管委，刘某某如需继续使用房屋，需提前三个月与商管委重新续订合同。该合同履行完毕后，刘某某与商管委口头协商再延续两年，具体条件按原合同执行。2009年10月23日，原、被告间订立租房协议一份，主要约定：被告将自己租赁的梅溪商城X号门面房转租给原告，期限为2009年10月23日至2010年10月23日，租金为x元。租房到期后，原告如续租，被告应根据市场行情收取租金，原告应按时付清一年租金，否则，原告无条件退还房屋，如原告不需要续租，应提前一个月通知被告。双方合同到期后，原告不能破坏拆迁装修结构，否则原告要按照重置价两倍向被告缴纳赔偿。该合同签订后，原告把房屋租金交给被告，被告将该X号门面房交给原告使用。在被告与梅溪商管委所约定的合同期限即2010年7月31日到期前，双方未续签合同。2010年6月3日，案外人吕春雪与梅溪商管委签订了房屋租赁合同，约定原由被告承租的X号门面房现有吕春雪承租，期限为2010年8月1日至2013年7月31日。原告为继续在该X号门面经营，只好自2010年8月1日起向吕春雪缴纳租金。

以上事实，有原、被告举证并经庭审质证及双方当事人庭审陈述均可予以证实。

本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上订立房屋租赁合同，该合同形式、内容虽不违反法律的规定，但被告与该房屋的所有人梅溪商管委所签订的房屋租赁合同中，被告使用该房屋的权限于2010年7月31日截止。被告在与原告订立房屋转让合同中，隐瞒了这一事实，合同最终期限一直到2010年10月23日结束。根据法律规定，被告自2010年7月31日后，无权出租该房屋，因此，原、被告双方所订立的房屋转租合同因被告无权转让而部分无效。被告依据该部分无效合同取得的财产应返还给原告，原告诉请理由正当，本院应予支持。被告辩称的不存在违约行为理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，判决如下：

限判决生效后十日内，被告刘某某返还原告乔某某人民币4600元，逾期按中国人民银行同期借款利率向原告支付双倍迟延履行期间的利息。

诉讼费50元，由被告刘某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达后的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长：李青

审判员：夏喜军

审判员：刘某丽

二0一0年十月二十九日

书记员：韩冬