申请再审人王某甲，女，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
委托代理人段某某，男，X年X月X日生。
委托代理人景建超，河南青剑（略）事务所（略）。
被申请人唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
委托代理人张先哲，河南新律（略）事务所（略）。
申请再审人王某甲与被申请人唐某某房屋买卖合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2007年12月27日作出（2007）宛民初字第X号民事判决，已发生法律效力。王某甲不服，向本院申请再审。本院于2010年7日15作出（2010）南民申字第X号民事裁定，由本院对该案进行提审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，王某甲的委托代理人，被申请人唐某某及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
南阳市宛城区人民法院一审查明，王某甲在南阳市宛城区X村原有一处房产，后外出未在该房居住，欲卖掉该房屋。口头授权其母亲王某莲办理。王某甲外出前将该房屋钥匙、房屋产权证书、土地使用权证书交给了王某莲。因王某莲不在该处居住，遂将房屋钥匙放在姬某某家，以方便欲买房的人进屋看房。唐某某欲购买房屋遂请王某乙和其一起看房，通过许某某等人同王某莲协商最终以x元商定价款。并于2005年7月6日签订了房屋买卖协议。唐某某遂将房款x元交给王某莲，王某莲也将房屋所有权证书和土地使用权证书以及房门钥匙交给唐某某。自此唐某某一直在该房屋内居住，王某甲至今没有将该房屋产权过户到唐某某名下。
一审法院认为，王某莲接受王某甲的委托，办理出售房屋事宜。后王某莲以王某甲名义与唐某某签订房屋买卖协议，该行为的后果应由王某甲承担。因此，王某甲与唐某某之间的房屋买卖协议成立。该协议内容不违反法律规定，故合法有效。即使王某甲对其母亲没有书面委托，但从本案情况来看，王某莲系王某甲母亲，且王某甲已口头委托其母亲代其卖房，作为买房人的唐某某完全有理由相信其有代理王某甲卖房的权利。证人许某某、王某乙、姬某某作为合同外的第三人在当时情况下均形成了王某莲具有代理王某甲处分房屋的认识即是证明，况且王某莲以王某甲名义与唐某某签订合同时持有房屋的所有权证书和土地使用权证书以及房门钥匙，又进一步强化了人们对王某莲具有代理权的信赖程度。故王某莲的行为完全符合合同法规定的表见代理情形，该代理行为有效。王某莲代王某甲签订合同后，已代王某甲收取了房款并交付了房屋钥匙以及相关权利证书，唐某某一直居住至今。唐某某事实上已取得了本案房屋的所有权，其要求王某甲办理房屋产权过户是对有效合同中约定义务的履行。该请求于法有据，理应支持。
一审法院判决：限被告王某甲与本判决生效后十日内将（略）房屋产权（包括房屋所有权及土地使用权）过户到原告唐某某名下。诉讼费50元由被告负担。
申请再审人王某甲申请再审称，1、原审判决认定事实不清，程序违法，原审认定该协议有效错误。申请人从未口头或书面授权委托母亲代为处理X号房屋。姬某某与申请人不是前后邻居，一审中自始至终没有见到对申请人母亲和姐姐的调查笔录，怎样证实口头委托的真实性呢一审判决认定王某莲的行为属于表见代理的情形，即是一种无权代理行为，但是，原审判决同时又认定王某莲是在申请人口头授权下实施的代理行为，这又是有权代理行为，一审对这一事实的认定明显相互矛盾。2、申请人与母亲经常保持联系，原审没有向申请人母亲做调查，仅凭村委证明就认定申请人下落不明而适用公告送达法律文书，剥夺了申请人的申辩权，程序违法。请求依法撤销（2007）宛民初字第X号民事判决，改判驳回被申请人的原审诉讼请求，本案一审、再审诉讼费用由被申请人承担。
被申请人唐某某答辩称，（2007）宛民初字第X号民事判决对王某甲母亲有代理权、无代理权问题的论述完全正确，并不矛盾。且王某甲已于2009年11月26日追认了代理行为。实体判决正确。程序方面，原审法院公告送达合法。我方对对方提交的委托书的真实性怀疑，人民法院应核实，防止别人冒名诉讼。请求驳回“王某甲”的申请。
再审查明的事实同原审查明的事实一致。本院再审予以确认。
再审中唐某某提交王某甲于2009年11月26日出具的证言一份，称同意其母亲王某莲全权卖房，价款x元已付。王某甲委托代理人质证为：不是王某甲本人所写，并提交自深圳邮寄来的快件一份，称是王某甲本人写的“情况说明”，内容为王某甲从未出具过任何同意卖房的证明。唐某某质证为，该“情况说明”是否为王某甲本人所写不确定。
本院再审认为，唐某某与王某甲母亲签订协议并付清房款后入住至今，协议见证人王某乙、姬某某、许某某证实王某莲称王某甲让其卖房，因此王某莲签协议并代卖房屋行为不是无权代理，而是以王某甲名义进行的有权代理。表见代理的立法本意趋于保护相对人因“信其有代理权”而产生的信赖利益，法律赋予其有效代理的后果。一审是从证人证明王某莲有权代理及狭义无权代理之外的表见代理两方面的评述，并不矛盾。至于被申请人唐某某于再审中提交的新证据及王某甲的委托代理人提交的“情况说明”，因王某甲未到庭，无法核实真实性，但并不影响房屋买卖协议的效力。因此，申请再审人申请再审理由均不能成立，本院再审不予支持。综上，原审认定事实清楚，处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，判决如下：
维持南阳市宛城区人民法院（2007）宛民初字第X号民事判决。
再审诉讼费50元由王某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长李晓峰
审判员李新华
代理审判员王某
二0一0年十一月十八日
书记员马静
