上诉人（一审原告）林某某，男，51岁。

委托代理人崔国忠、朱某某，河南王松华律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被上诉人（一审被告）开封市金城五交化有限公司。

法定代表人解某某，公司董事长。

被上诉人（一审被告）开封市文达资产经营管理有限公司。

法定代表人张某某，公司董事长。

委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人林某某与被上诉人开封市金城五交化有限公司（以下简称五交化公司）、开封市文达资产管理有限公司（以下简称文达公司）租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2007）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。林某某委托代理人崔国忠、朱某某，文达公司委托代理人李嘉然到庭参加诉讼。金城公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审查明，2004年8月1日林某某与五交化公司签订了一份租赁合同，五交化公司将位于本市X街X号临街南头房子两间半以每月x元的价格租给林某某，租期为从2004年8月1日起至2012年7月31日止。在合同履行中，2007年1月10日，五交化公司出让国有资产，委托河南方迪公司拍卖马道街X号房产。2007年1月13日河南方迪拍卖公司在汴梁晚报上刊登拍卖公告，2007年1月20日文达公司以1100万元的价格竞买成功，2007年3月6日办理过户手续。之后，林某某与文达公司签订了租赁合同，内容与林某某和五交化公司2004年8月1日签订的租赁合同完全一致。2007年4月19日、20日，林某某向文达公司交纳了2007年2、3、4月三个月的房租。

一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。五交化公司辩称其已经提前通知林某某，林某某表示放弃优先购买权，没有充足证据予以证明。但是，在拍卖成交且文达公司取得房屋产权证后，林某某与新产权人即文达公司签订了租赁合同，并交纳了2007年2、3、4月份的房租，由此可见，林某某认可了五交化公司、文达公司之间的买卖行为，已经放弃了优先购买权。在此情况下，林某某请求法院确认买卖行为无效不能成立。一审法院依据相关法律规定，判决：驳回林某某的诉讼请求。

林某某上诉人称：一审认定事实错误。其对租赁房屋具有优先购买权，是法律赋予的权利。五交化公司在未通知其的情况下，擅自将租赁房屋卖给文达公司，双方的买卖行为侵犯了其优先购买权。其在与五交化公司履行合同期间，五交化公司通知其说，五交化公司与文达公司是合作伙伴，为了他们内部的需要，让其复制一份原合同给文达公司，合同时间、内容完全一致，并让其将租赁费交给文达公司。后方知是五交化公司与文达公司精心策划的一个骗局。一审认定其与新产权人文达公司签订了租赁合同不是事实。这份合同的时间是2004年8月1日，文达公司参与拍卖时间是2007年，此时文达公司不是产权人，怎能认定其与新产权人订立了合同如果与新产权人又重新签订合同，日期也应该是2007年3月份之后，所以，其根本未与文达公司订立过任何合同。一审认定其放弃了优先购买权，依法不能成立。请求确认五交化公司与文达公司的买卖行为无效。

文达公司辩称：其系通过合法公开拍卖形式竞买获得的房产，并办理了房产过户手续，即使是无处分权的人处分财产，依法应保护其善意取得的权益，并由无处分权人赔偿损失。其不存在侵犯上诉人优先购买权的事实。请求依法驳回上诉。

文达公司与林某某签订租赁合同，落款时间为2004年8月1日，内容与林某某同五交化公司签订的租赁合同相同。五交化公司的营业执照已于2008年12月被开封市工商行政管理局吊销。其它事实与一审查明的基本事实相同。

本院认为：五交化公司在出卖房产之前未通知原承租人林某某，违反了相关法律规定。但文达公司系参与竞拍购买五交化公司的房产，并取得了房地产权证。林某某以其优先购买权受到侵害为由，主张确认二被告之间的买卖无效的请求无法得到支持。一审认定基本事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由林某某负担。

本判决为终审判决。

审判长薛国胜

审判员任晓飞

代理审判员厉学献

二○一○年四月十五日

书记员葛瑞萍