上诉人（原审原告）周某某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

委托代理人陈国强，河南商都律师事务所律师。

委托代理人丁阳，河南商都律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）韩某甲，女，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）。

委托代理人葛某某，男，郑州市金水区国税局干部，住（略）。

委托代理人崔某某，女，郑州市金水区国税局干部，住（略）。

原审第三人赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部，住（略）。

委托代理人刘彩萍，河南佳鑫律师事务所律师。

委托代理人蒋中_U，河南佳鑫律师事务所律师。

原审第三人中国人民银行郑州中心支行。住所地：郑州市X路X号。

负责人计某某，行长。

委托代理人高某，男，（略）职工，住（略）。

委托代理人韩某乙，女，（略）职工，住（略）。

上诉人周某某因与被上诉人韩某甲及原审第三人赵某某、中国人民银行郑州中心支行（以下简称人行郑州支行）租赁纠纷一案，不服河南省郑州市管城区人民法院（2009）管民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周某某的委托代理人陈国强、丁阳，被上诉人韩某甲委托代理人葛某某、崔某某，原审第三人赵某某委托代理人刘彩萍、蒋中放，第三人人行郑州支行委托代理人高某、韩某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：位于管城回族区X街X号楼X单元X号房屋原系人行郑州支行所有，赵某某系工商银行郑州分行的职工，因原居住房屋拆迁，1998年被人行郑州支行安置到本案争议的房屋中居住。赵某某向人行郑州支行交纳房租和水电费。2004年初，人行郑州支行(甲方)决定将位于管城回族区X街X号楼东边3个单元X套房产出售给郑州市中原区梦苑房地产中介服务部(乙方)，总价款80万元，并于当年的5月9日与该服务部签订《协议书》一份，原告周某某在乙方处签字，郑州市中原区梦苑房地产中介服务部亦在乙方处签章。该《协议书》第八条规定：“所出售房屋的承租人提出在同等条件下购买该住房的，由乙方负责与承租人协商解决，协商不成的，甲方不再出售其中的出租房，本合同作相应的变更。承租人放弃购买权而要求继续租住的，原租赁合同在承租人与乙方之间继续有效。租赁事宜由承租人与乙方协调解决。”同年7月19日，周某某出具保证书，称从2004年5月12日交接完毕后所发生的一切费用及纠纷，均由原告本人及“公司\"负责。其中拆迁户的问题也一并处理彻底。2004年7月21日，人行郑州支行(卖方、甲方)与周某某(买方、乙方)签订房地产买卖契约，约定：乙方购买甲方位于管城回族区X街X号楼X-X单元第1-X层房屋90间，价格80万元。该契约在房管部门登记备案，2004年11月1日，原告取得本案争议房屋房产证。

另查明，被告韩某甲与赵某某系儿女亲家，因赵某某常年生病住院，韩某甲在该房屋居住。

以上事实有原告提供的所有权人为周某某的房屋所有权证、郑州市管城回族区X街道办事处烟厂后街社区居民委员会出具的证明和第三人人行郑州支行提交的《协议书》、保证书，第三人赵某某提交的交纳房租水电费的收据、房地产买卖契约(从房管部门调取)、赵某某户口迁移证明(从公安部门调取)等证据及庭审笔录在案佐证。

原审法院认为：被告韩某甲系借住在第三人赵某某家中，原告将韩某甲列为被告，诉讼主体错误。第三人人行郑州支行在出卖位于管城回族区X街X号楼部分房产时签订了《协议书》及《房地产买卖契约》，《协议书》的买受人虽注明为郑州市中原区梦苑房地产中介服务部，原告周某某作为该服务部工作人员签字，但在房管部门备案的《房地产买卖契约》上，周某某系买受人，并实际取得了房屋所有权证书。故认定原告周某某为上述房产实际的买受人，应全面履行《协议书》关于房屋买受人应履行的义务。《协议书》第八条就承租人的购买权及租赁权有明确约定，该约定对原告周某某具有约束力。在案件审理过程中，第三人赵某某主张购买涉案房屋，但原告周某某不予认可。在上述问题未明确之前，原告主张返还房屋并支付租金的诉讼请求，理由不足，不予支持。赵某某虽系争议房屋的拆迁安置户，述称原告应按照每平米900元的价格将房屋卖给其本人，但其作为第三人在诉讼过程中未提起独立之诉，也未向法院交纳诉讼费用，故本案对此不予处理。鉴于上述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条及相关法律法规之规定，并经该院审判委员会研究决定，该院判决：驳回原告周某某的诉讼请求。案件受理费700元,由周某某负担。

周某某不服原审判决，向本院上诉称：1、第三人赵某某非拆迁安置户，只是临时过渡照顾户，一审法院认定事实有误。2、第三人人行郑州中心支行在出卖X号楼X-X单元时所签订的《协议书》、《房地产买卖契约》及我书写的《保证书》均真实有效，我已完全依约履行了自己义务，第三人赵某某非诉争房屋的承租人，自我购买诉争房屋至今与诉争房屋无任何关系。3、韩某甲为实际侵权人，该案实为侵权纠纷，我将韩某甲列为被告诉讼主体正确。4、一审法院认定第三人赵某某对诉争房屋有承租权依据的是赵某某代理人的一面之词和第三人人行郑州支行不了解实情的出庭人员的只言片语，没有任何其他证据相佐证。综上，请求撤销原判，改判被告韩某甲向原告返还位于郑州市管城区X街X号楼X单元X号房屋，支付2004年11月以来的房租x元，并承担一、二审的诉讼费用。

韩某甲辩称：本案涉及的房屋系其亲家赵某某所有，我是受赵某某委托帮忙看房，借住赵某某家中，周某某无权要求我搬出。

原审第三人赵某某述称：赵某某作为拆迁户，在周某某购买该屋之前就被该房屋原所有权人人行郑州支行安置在此，韩某甲系赵某某的亲戚，暂时居住在该房屋中，周某某要求韩某甲腾房并支付租金错误；人行郑州支行在出卖该房屋时周某某同意在取得该房屋所有权后，按照每平方米900元的价格将房屋卖给赵某某，过户费用由周某某承担，但周某某取得房屋所有权证后，却拒不将房屋卖给赵某某，违反了约定。

原审第三人人行郑州支行述称，赵某某系（略）以租赁形式安置在争议房屋中居住的拆迁户。该房屋出卖给周某某时，周某某与人行郑州支行所签订的协议明确约定，所出售房屋的承租人提出在同等条件下购买该房屋的，由周某某负责与承租人协商解决，协商不成的，人行郑州支行不再出售其中的房屋，人行郑州支行与周某某间的房屋买卖合同作相应变更。周某某也向银行书面保证，妥善处理拆迁户的问题。故周某某与赵某某之间的争议与（略）无关。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：周某某与人行郑州支行签订的《协议书》及《房地产买卖契约》对周某某及人行郑州支行具有法律约束力，该《协议书》及《房地产买卖契约》上对赵某某享有的承租权及优先购买权的约定有效。周某某称赵某某不享有前述权利缺乏事实依据，本院不予采纳。韩某甲仅系借住在作为房屋的承租人及优先购买权人的赵某某承租的涉案房屋中，故不是本案的适格被告，原审判决驳回周某某对韩某甲的诉讼请求并无不当。周某某上诉称赵某某迄今已瘫痪在家十余年仅剩微弱意识，但并未举证证明其主张的事实，周某某据此对赵某某委托代理人的代理权提出质疑，进而主张原审审判程序违法，理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元，由上诉人周某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张建军

审判员王怡

审判员宁宇

二0一0年四月十九日

书记员潘虹