原告上海某物业有限公司。

法定代表人张某，董事长。

委托代理人叶某，上海某（略）事务所（略）。

委托代理人邓某，上海某（略）事务所（略）。

被告彭某。

原告上海某物业有限公司与被告彭某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业有限公司的委托代理人邓某，被告彭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业有限公司诉称，被告系上海市X路某室承租人，原告系房屋所属小区物业管理企业。上述房屋历经三次房租调整，1999年1月被告享受租金减免，故自2000年9月起每月房租应为人民币56.2元（本案货币单位均为人民币），但当时被告仍以45.9元的标准支付，并自2001年1月起拒不支付房租，以及每月应付的保安、保洁费各2.5元。原告多次向其催讨，且每半年书面催讨一次，每次都是将催缴通知单放在被告的信箱内，被告收到后仍不支付。2007年9月原告再次向被告发出（略）函，催付上述欠费，未果。现诉请要求被告立即支付租赁房屋2001年1月至2007年8月的租金4496元及保安、保洁费400元，2000年9月至12月房租差额41.2元，共计4937.2元。

被告彭某辩称，2000年12月之前，被告一直按原告出具的缴费帐单交纳房租，哪里存在2000年9月至12月的租金差额。几天前又收到缴费帐单，要求支付2008年7月至9月的租金，月租是52.7元，与原告诉请主张的数额又不相同。试问原告主张的租金标准是何，怎能随心所欲。1997年国家上调租赁房屋租金50％，1998年又上调50％，2000年再上调25％，上调租金亦有前提，房屋出租人在未申领到大产证时是不能调整的，但原告至今未出示大产证。在上调租金的同时国家亦有减免政策，被告早年无工作，无收入，故申请并享受租金减免。被告的妻子租赁同号X室房屋，1999年下岗后月收入仅318元，2000年调租时，被告上交减免租金申请材料，但此事拖延至今没有下文。被告多次催促均无结果，因此自2001年1月起不交租金。被告认为本案诉请已过诉讼时效，每次都是被告催促原告办理X室减免手续，原告从未向被告本人或家人催讨前欠租金，直到2005年9月原告派人上门催讨时，被告再次陈述了情况，来人表示会处理，但又没结果。2007年9月被告在收到原告出具的（略）函后，找到原告，原告拒绝协商，直到这次起诉。被告从未收到过所谓的催缴通知单，曾从信箱内（信箱没有钥匙）收到过几次缴费帐单，但都是催付以后三个月的租金，故本案诉讼时效已过。被告对保安、保洁费没有异议，但原告同样从未催讨过，超过诉讼时效。综上，不同意原告诉请。

经审理查明，上海市X路某室系租赁公房，被告系承租人。1997年12月，上述房屋所属居住区域由上海九州房地产开发公司委托原告进行管理、服务。2004年2月，上述房屋所属上海市杨浦区X镇X街坊第二业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定上海市X路某小区交由原告进行物业管理，委托期限自2004年2月1日至2005年9月8日，约定保安、保洁费每户每月各2.5元，合同另就管理费等收取标准、双方权利义务、违约责任等分作明确。原告按约为小区提供物业管理，服务至今。被告入住系争房屋后，分期支付房租。该房月租金历经1997年11月、1998年9月及2000年9月共三次的调整。期间，于1998年12月31日，被告减免租金的申请获准，1998年不提租。系争房屋1997年11月起月租金为45.9元，1998年9月租金调整应为68.9元，2000年9月再次调整应为79.2元，被告获减免，故自2000年9月起每月应交纳的租金为56.2元。在付清2000年7月至12月的房租275.4元（每月45.9元）之后，对此后至今的房租及保安、保洁费，被告未予支付。2007年9月，被告收到原告发出的（略）函，主要内容是要求被告十日内支付2000年9月至2007年8月的房租4243.2元，2001年7月至2007年8月的保安、保洁费400元，并告知逾期不付的后果等。2008年6月，被告收到原告出具的缴纳租金收据，要求被告支付2008年7月至9月的租金158.1元(每月52.7元)。

本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人租赁使用公有住房，理应按期交纳租金。同时，依据市政府的有关规定及业委会与物业公司的有关约定，房屋承租户另应按月支付保安、保洁费。本案系争物业服务合同期间虽已届满，但原告继续按原合同为小区提供服务，业委会未提异议，故原物业服务合同继续有效。然请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为两年，其中延付或拒付租金的期间为一年。原告就2000年9月开始的房租差额、租金等提起权利救济，被告认为时效已过，对此争议，原告负有举证之责，并当承担结果意义的举证之责。原告提供每半年或一年的催缴通知单，证明自己多次书面催讨，虽然法律规定一方提出要求能产生诉讼时效的中断，但一方提出的要求须到达相对方才能产生请求履行的后果。即使原告每次将催缴通知单放于被告信箱内，却未能提供证据证明被告收到该单据，故不能构成时效的中断。原告未向本院进一步提供证据证明系争时效存在其他中止、中断、延长的事实，并结合被告辩称“2005年9月原告曾派员上门催讨”、“2007年9月收到原告出具的（略）函”等陈述，2006年9月之前的租金、2003年9月之前的保安、保洁费因超过诉讼时效而丧失胜诉权。被告认为原告诉请全部超过时效，于法无据，本院不采纳。关于系争房屋租金历经三次调整后的收费标准，如上已在审理查明部分明确，在此不赘述。需要说明的是，被告如认为家庭情况满足减免租金的条件，应按有关法规的规定提起申请、接受核实、办理手续。X室房租是否获准减免，均不应成为本案被告不付租金的理由。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条、第一百三十五条，第一百三十六条、第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告彭某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业有限公司上海市X路某室2006年9月至2007年8月的租金，共计人民币674.4元；

二、被告彭某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业有限公司上海市X路某室2003年9月至2007年8月的保安、保洁费，共计人民币240元；

三、原告上海某物业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告彭某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王芩菲

书记员金玮