原告葛某某。

被告鹤壁市豫北体育旅行社有限公司。

法定代表人于某某，该公司经理。

被告李某某（又名李X）。

原告葛某某与被告鹤壁市豫北体育旅行社有限公司（以下简称体育旅行社）、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年12月22日受理后，于2009年11月10日作出（2009）淇滨民初字第X号民事判决，原告葛某某不服该判决，提起上诉，2010年4月8日鹤壁市中级人民法院作出（2010）鹤民一终字第X号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2010年4月28日重新立案审理，依法另行组成合议庭，于2010年10月21日公开开庭进行了审理。原告葛某某，被告李某某到庭参加了诉讼，被告体育旅行社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告葛某某诉称：2007年7月份，其与被告体育旅行社达成口头协议，约定购买被告体育旅行社组织团购的位于某壁市淇滨区X路段的湘江南岸X号住宅楼西单元三楼（110平方米）一套期房，单价每平方米1790元。其在2007年7月至2007年12月之间，分五次共计向被告支付购房款6万元，但后因被告方原因，所约定的商品房迟迟得不到解决。2008年7月18日，被告李某某向其作出书面承诺，在2008年7月底前解决问题，否则按原约定购房价与该小区周边商品房市场价差额及购房本息对其进行赔偿，后被告明确表示原约定住房无法解决，经其多次催要，被告仅退回其购房款本金6万元，赔偿问题至今未果。故请求判令：二被告支付其购房价差额x元。

被告体育旅行社未答辩。

被告李某某辩称：1、原告说的情况部分真实，当初原告是分几次交的6万元,按合同要求交10万元才能定房，当时其催原告几次让他交房款,他说没钱,因此所定的房被取消,这是原告因不能够足额交10万元而未定成房。其次购房主动权不在其,在公司,未购上房是因原告未按合同交钱而未定上房,责任不在其,不应由其承担原告的损失。因其现在在看守所，拿不出证据来。其不能按期向人家交钱,也受到了损失,所受损失原告也应当承担责任。

原告葛某某、被告李某某对如下事实无争议：2007年7月份，经协商，原告葛某某与被告体育旅行社达成口头协议，原告购买被告体育旅行团购的位于某壁市淇滨区X路湘江南岸X号住宅楼西单元三楼X平方米期房一套，单价每平方米1790元，原告葛某某自2007年7月至2007年12月，分五次向被告体育旅行社支付购房款共计6万元，后因双方购房未成,被告体育旅行社退还原告葛某某购房款6万元。被告李某某是被告体育旅行社实际负责人。

根据原、被告诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：原告葛某某请求二被告支付购房市场差价x元有无事实及法律依据。

围绕本案的争议焦点，原告葛某某向本院提交了下列证据：

1、承诺书一份，证明因二被告违约，被告李某某向其承诺赔偿其购房损失；2、通话记录九份及附随录音光盘一张，证明原告未购房的责任在被告李某某，二被告应赔偿其购房损失；3、河南中信达会计师事务所有限公司（2009）估鉴字第X号司法鉴定书一份，证明其所购房屋的价值为每平方米2450元，原告的实际损失远远大于x元，其按照x元主张权利。4、团购协议一份，证明二被告是卖房主体。

经庭审质证，被告李某某对证据1有异议，认为承诺书的签字像是其所写，但对承诺书的内容没有印象；对证据2有异议，时间太长记不清楚了；对证据3有异议，该鉴定书鉴定的价格偏高。对证据4无异议。

被告体育旅行社未提交证据。

被告李某某除陈述外从未提交其他证据。

本院认为：原告葛某某提交的证据1系被告李某某的承诺书，被告李某某对其真实性予以认可，且与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；证据2系司法鉴定书，只是对原告所购房屋在2009年6月29日时的价值进行了鉴定，与其证明内容无关联性，对其证明效力不予确认；证据3系录音资料，被告李某某虽对其真实性有异议，但能与证据1的部分内容相互印证，故本院对其相互印证部分予以确认。证据4被告无异议，但该协议系被告体育旅行社与鹤壁市仁诚房地产开发有限公司所签，与原告葛某某没有直接的法律关系，对其证明效力不予确认。

根据原、被告双方的诉辩意见，依相关有效证据，本院确认以下案件事实：2007年7月份，经协商，原告葛某某与被告体育旅行社达成口头协议，购买被告体育旅行社团购的位于某壁市淇滨区X路湘江南岸X号住宅楼西单元三楼西户期房一套（面积为110平方米，单价为每平方米1790元）。2007年8月20日，被告体育旅行社与鹤壁市仁诚房地产开发有限公司签订《团购协议》，购买湘江南岸X号住宅楼及地下室。原告葛某某自2007年7月至2007年12月间，分五次向被告体育旅行社支付购房款共计6万元。2008年7月18日，被告李某某向原告葛某某出具承诺书一份，承诺书内容为“保证葛某某能买到原订房，如买不到该房，葛某某损失（原约定购房价与该小区周边商品房市场价差额及购房款本息）依照体育旅行社和仁诚房地产开发公司签订团购协议赔偿，依法由李某某负责”。后因双方购房未成,被告体育旅行社退还原告葛某某购房款6万元。被告李某某是被告体育旅行社实际负责人。

本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于某受人，买受人支付价款的合同。本案原告葛某某与被告体育旅行社达成口头协议，其购买被告体育旅行社团购的位于某壁市淇滨区X路湘江南岸X号住宅楼西单元三楼西户期房一套，因被告体育旅行社不是房地产开发企业，只是团购的组织者，没有预售商品房的资格，故双方之间形成的口头房屋买卖协议为无效协议。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告葛某某购房未果，被告体育旅行社已向原告葛某某退回6万元房款，原告葛某某请求被告体育旅行社赔偿其购房价差价x元之诉请，因原告葛某某在购买该期房时明知被告体育旅行社不具有预售商品房的资格，仍然购买，其本身也有过错，应当承担自己相应的损失，故本院不予支持。被告李某某是被告体育旅行社实际负责人，其向原告葛某某出具承诺书的行为属履行职务行为，该行为产生的后果依法应由被告体育旅行社承担，故原告葛某某请求被告李某某赔偿其损失于某无据，本院不予支持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

驳回原告葛某某的诉讼请求。

案件受理费1477元，由原告葛某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十一份，上诉于某南省鹤壁市中级人民法院。

审判长苗国庆

审判员王振平

人民审判员王秀双

二○一○年十一月二日

书记员李某芳