原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人孙某，总经理。

委托代理人金某。

委托代理人吴某，上海市某（略）事务所（略）。

被告王某甲。

被告吴某。

被告王某乙。

上述两被告委托代理人王某甲(具体情况同前)。

原告上海某物业管理有限公司与被告王某甲、吴某、王某乙物业管理纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的法定代表人孙某及其委托代理人吴某，被告王某甲（暨被告吴某、王某乙的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，原告是Y大厦前期物业公司，为小区提供物业管理。三被告系上海市X路某室业主，却自2006年1月起拒付物业管理费及电梯水泵运行费。原告多次催讨，未成。现诉请要求三被告立即支付上述房屋2006年1月至2007年10月的物业欠费共计人民币2379.3元（本案货币单位均为人民币）。

被告王某甲、吴某、王某乙辩称，2005年9月业委会张贴公告，通知业主暂缓交纳2005年10月之后的物业管理费，何时交纳另行通知，直至目前业委会仍未公告业主交纳。事实上，业主大会早已与另一物业公司签订了合同，但因原告拒不退场，致新物业无法入场。小区的物业管理确由原告自始实施，直至2007年10月底。期间，街道、房地局均对原告的不法行为进行整改、处罚。因此三被告自2006年1月开始未支付物业管理费。此外，对讲机自2005年瘫痪至今，外墙渗漏致房屋内墙起壳，原告的服务行为是否达标无法界定。综上，不同意原告诉请。

经审理查明，上海S房地产发展有限公司系上海市X路X号Y大厦的建设单位，房屋建设完成后，Y大楼由该公司物业经营部进行物业管理。经杨浦区物价局核准，Y大厦物业管理收费标准（按建筑面积计）为:物业管理费0.65元/平方米/月，电梯水泵运行费0.55元/平方米/月。2003年5月9日，上海S房地产发展有限公司将上述房屋委托原告（原名上X行物业管理有限公司，2006年1月更名）进行物业管理，期限四年，自合同签订之日开始。原告按约入驻小区，提供物业服务。2005年9月6日，上述Y大厦业主委员会在小区内张贴通知，内容是通知业主暂缓交纳2005年10月之后的物业管理费、停车费，待另行通知后再交。同月20日，Y小区业主大会与案外人上海D物业管理有限公司签订物业服务合同，委托该公司为小区提供物业服务，委托期限自2005年9月23日至2006年9月22日止。嗣后，原告未撤离小区，继续实施物业管理，上述D公司未入驻小区提供服务。2005年11月3日，上海市杨浦区房屋土地管理局延吉办事处向原告发出限期改正通知书，限原告于2005年11月15日前终止对Y大厦的物业管理工作。此后，原告未按规定移交资料、离开小区，继续实施物业服务。2006年1至2月期间，上海市杨浦区房屋土地管理局会同街道，组织原告、业主大会代表、D公司等，就系争小区相关争议进行调处。2006年9月7日，上海市杨浦区房屋土地管理局向原告出具第x号行政处罚决定书，认为原告未按规定向业委会移交物业用房及资料系违法行为，责令并限期原告改正，予以全区行业通报，并处10,000元罚款。后原告就上述行政处罚书提起诉讼。本院于2007年6月4日下达判决维持上述行政处罚决定的具体行政行为。原告遂上诉，上海市第二中级人民法院于2007年8月16日下达判决，维持原判。原告于2007年10月底离开系争小区。三被告系上海市X路某室登记所有权人，该房建筑面积90.13平方米。三被告自2006年1月开始停止支付上述房屋的物业管理费及电梯水泵运行费。

本院认为，原告受房屋开发商的委托，为小区提供前期物业服务，于法不悖。但前期服务应自业主大会、业主委员会与其选聘的物业公司签订的服务合同生效时终止。在系争小区业主大会与D公司签订的物业服务合同生效后，原告未经业主大会同意继续提供物业服务的行为缺失合法前提。此事业经房屋土地管理局处理、行政处罚、涉诉、法院审查判决，明确原告未按规定移交物业用房及资料系违法行为。基于不得强制缔约的民法原理，原告于上述服务合同生效后继续为小区提供物业服务，不能认定原告与业主之间存在事实的服务合同关系。原告可就期间付出的劳动主张劳务费、如有垫付行为可要求返还，但其坚持以前期服务期间原收费标准向业主主张物业管理费的诉请，本院不予支持。据此，依据《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：

原告上海某物业管理有限公司要求被告王某甲、吴某、王某乙支付上海市X路某室2006年1月至2007年10月的物业管理费共计人民币2379.3元的诉讼请求，不予支持。

负有金某给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告上海某物业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王某菲

书记员金某