重庆市第四中级人民法院

民事判决书

（2010）渝四中法民终字第x号

上诉人（原审被告）：刘某甲农村承包经营户。

农户代表人：刘某甲，男，土家族，X年X月X日生，城镇居民，住重庆市石柱土家族自治县X镇X巷X号X单元X-X号。

委托代理人：刘某乙，男，土家族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

委托代理人：田永禄，重庆经冠（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）：万某某农村承包经营户。

农户代表人：万某某，男，汉族，X年X月X日生，务农，住重庆市石柱土家族自治县X镇X村沙浩组X号附X号。

委托代理人：陈江碧，重庆经冠（略）事务所（略）。

上诉人刘某甲农村承包经营户与被上诉人万某某农村承包经营户土地承包经营权确认纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2010年1月6日作出（2009）石法民初字第X号民事判决。刘某甲农村承包经营户对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年3月26日对上诉人刘某甲农村承包经营户的农户代表人刘某甲及其委托代理人刘某乙、田永禄，被上诉人万某某农村承包经营户的农户代表人万某某及其委托代理人陈江碧进行了询问，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2005年10月期间，刘某甲的堂兄刘某玉在沙浩(地名)见到刘某甲张贴的出卖房屋另搭土地、森林以及退耕还林土地的广告，便介绍万某某购买。万某某与刘某甲协商于2005年10月21日由双方邀请刘某甲所在组的组长刘某平等13人在场，在组长刘某平家里达成并签订房屋买卖协议约定：“刘某甲将自己的砖木房屋一幢，建筑面积114.6163，空坝306.93，以1.2万某出买给万某某，刘某甲同时将房产证、集体土地建设用地使用证、林权证交给万某某；刘某甲原承包的田土(四人)的所有地块转包给万某某使用”。另约定“刘某甲今后在该房的南面空坝建房使用面积63，万某某不得干涉，刘某甲建房此空坝由万某某使用；刘某甲二老在以后寿终时需要在万某某耕地内安葬修坟，万某某不得干涉等”内容。协议签订后，万某某于当日给刘某甲支付x元，并由刘某甲给万某某出具收条一张载明：“刘某甲收到万某某买应(堰)塘坝防(房)子费x元”。万某某于同月31日到下路镇财政所交房屋税180元(以x元为交易基数)，同日又将在原下路镇X村竹园组的户籍迁移到现在的下路镇X村沙浩组X号附l号居住，并一直在该组生产、生活，与刘某甲互不干涉。2009年下路镇X村沙浩组被石柱土家族自治县划为工业园区，并全部征用了该组的土地，双方因土地补偿款的归属发生纠纷。

在双方写协议时，参与写协议的人都认为土地不能转让(认为转让就是买卖)他人，因此，将实为转让给万某某土地写成由刘某甲转包万某某使用(实际支付转让费x元)。刘某甲也将万某某交的土地转让费x元与所交购房款x元，共计x元在写收条时一并写成买房款。刘某甲原退耕还林的补偿费就一直由万某某领取并所有。刘某甲也将手中已有的林权证件交给了万某某。2008年7月1日石柱土家族自治县国土房管局给万某某颁发了该幢房屋的产权证。

刘某甲于1998年5月l3日将全家人的户籍迁移至石柱县X镇X巷X号X单元X—X号居住至今(自己购买的房子)属非农业户口。2005年12月25日刘某甲全家4人在石柱土家族自治县X镇享受城市居民最低生活保障。

下路镇X村在1998年第二轮土地承包时因修石丰公路占地无法调整土地而没有开展第二轮土地延包这项工作，刘某甲农村承包经营户也就没有第二轮土地承包的农村土地承包合同证书。2007年9月5日，下路镇X村民委员会和沙浩组曾给万某某出具证明到相关部门去补办土地承包经营证未果。

原告万某某农村承包经营户诉称：万某某曾居住在下路镇X村，2005年10月21日以x元的价格购买了刘某甲家座落在下路镇X村沙浩组的砖木结构房屋一幢，由于刘某甲多年前便举家迁移到石柱土家族自治县X镇居住，因此刘某甲在出售房屋时，将一家四口人的承包土地、山林一并转让给万某某，万某某支付房屋和土地转让费共计x元，随后刘某甲将房屋和土地、山林交原告执业。万某某将户籍从原白鹤村X村沙浩组，并在该组从事固定的生产和生活。并且在以后的生产经营活动中，该集体经济组织也将该土地的承包经营权人由刘某甲农村承包经营户变更成为万某某农村承包经营户，现因筹建石柱工业园区而征用了刘某甲转让给万某某的土地，刘某甲为占有该土地的补偿和安置费用，便否认其在卖房时曾将土地全部转让给万某某的事实，同时向下路镇提出领取该补偿和安置费用的请求，致万某某的补偿和安置费用迟迟不能领取。请求人民法院确认刘某甲出售房屋时转包给万某某全部土地的行为属于转让行为。

被告刘某甲农村承包经营户辩称：首先原告主体不应是万某某农村承包经营户，只能是万某某；其次万某某认为用x元买刘某甲的房子，x元买刘某甲农村承包经营户的土地的事实不实，实际上x元均全部用于买房子，合同写成x元是为了少交税。双方是土地转包不是转让。刘某甲向有关部门所出具的将土地退还集体的证据是为了吃低保出的假证据，实际并没有真正退出土地。请求驳回万某某农村承包经营户的诉讼请求。

一审法院认为，万某某与刘某甲签订的《房屋买卖协议书》的全部内容是双方当事人真实意思的表示，且不违返法律规定，是有效协议。协议中所约定的将刘某甲的田地转包给万某某使用，实质上是当时参加协议人对政策、法律理解上的误解，把个人之间土地合法的流转，一方支付转让费而视为是买卖土地，是国家禁止之行为，而将实为转让写成转包，为今日之双方纠纷留下隐患。当事人双方当时的真实意思是将刘某甲农村承包经营户的田、地、山林和退耕还林的经营权转让给万某某农村承包经营户长期经营使用，而将所有土地转让给万某某农村承包经营户这一要求，是万某某与刘某甲和其他参与者协议的结果，这也是因刘某甲全家早已迁移到南宾镇居住，已转为非农业户口是一致的。万某某支付x元价款之中就包含转让费在内，当时刘某甲的房屋市场价格达不到x元。刘某甲当时将全部田、地、山林和退耕还林转让给万某某符合当时被告家的实际情况和历史背景，在协议中第二项，乙方责任的第二条有“二老以后寿终时在乙方耕地内安葬修坟，乙方不得干涉”。“乙方耕地内”进一步说明万某某农村承包经营户所主张协议中的“转包二字”的真实意思是转让不是转包的证据充分，转让程序合法，符合个人之间土地流转的形式，并经村X组同意。万某某农村承包经营户目前虽然尚未取得土地承包经营权证书，但不是万某某农村承包经营户的原因，该村民委员会和村X组均予以认可原告已获得承包经营权。万某某农村承包经营户诉称的事实理由可以采信，其诉讼请求应予支持。刘某甲农村承包经营户辩解理由与客观实际不符，其辩称x元全部属于房屋价款，协议所写x元是为了少交房屋契税的辩解理由无证据证明，不予采信。刘某甲农村承包经营户称不应以万某某农村承包经营户作为原告的抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条第一款、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：原告万某某与被告刘某甲在2005年10月21日签订的《房屋买卖协议书》中的将刘某甲承包田土的所有地块转包给万某某的行为属转让行为。案件受理费80元，减半收取40元，由被告刘某甲农村承包经营户承担。

上诉人刘某甲农村承包经营户不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判确认万某某与刘某甲在2005年10月21日签订的《房屋买卖协议书》中的将刘某甲承包田土的所有地块转包给万某某的行为属转包行为。主要事实和理由：一、刘某甲在签订《房屋买卖协议书》时将田土转包给万某某耕种，而不是万某某农村承包经营户向集体经济组织承包土地，故原审以万某某农村承包经营户为当事人错误，应以万某某为当事人。二、刘某甲与万某某在《房屋买卖协议书》中将购房款写成x元是为了让万某某少交税费。而刘某甲给万某某出具的收条明确记载房屋款x元，根据书面证据的效力大于言词证据的规则，应当认定该收条所证明的事实，而原判却采信万某某提供的几个证人证词，错误认定房屋款为x元和土地转让费x元。并且双方签订的《房屋买卖协议书》明确约定土地为转包，而非转让，但原判不以原始书证为依据，采信万某某的陈述和证人证词，错误认定双方的土地流转关系为转让。原判在没有相关部门的鉴定结论为依据的情况下错误认定刘某甲当时的房屋的市场价值达不到x元，以致作出错误的判决，因此原判认定事实错误。三、万某某提交的《农业承包合同书》等证据均证明争议土地的承包人是刘某甲农村承包经营户，并且集体经济组织下路镇X村沙浩组至今没有收回刘某甲农村承包经营户的土地，刘某甲农村承包经营户的部分成员虽然转为非农业人口，但并非全家迁入设区的市，不符合收回土地的法定条件，而且刘某甲农村承包经营户也没有将土地交回集体。即使双方属于土地承包经营权转让，但万某某农村承包经营户也不符合受让土地的条件，该土地流转行为因没有经得土地发包方的同意而无效。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持刘某甲农村承包经营户的上诉请求。

被上诉人万某某农村承包经营户称：万某某向刘某甲支付现金x元，双方没有异议。双方签订的《房屋买卖协议书》明确记载房屋款x元，且万某某缴纳房屋契税证也证明房屋款实际为x元，签订协议时组长刘某平等人也证明万某某支付了x元的土地转让款。从双方签订《房屋买卖协议书》所约定的“甲方二老在寿终时需要在乙方的耕地安葬时，乙方不得干涉”等内容看，双方均有进行土地承包经营权转让的意思表示，并且双方在签订协议后已经履行了土地转让的义务，刘某甲不但向万某某交付了土地权属证书，而且在组长的参与下将土地交给万某某农村承包经营户耕种，同时由万某某农村承包经营户领取争议土地的退耕还林和粮食直补款，双方的土地转让行为已经得到发包方的同意，万某某农村承包经营户符合受让土地的主体资格，应当认定双方的土地流转关系为转让。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明：万某某在一审中提供的证人刘某平、刘某玉、刘某成、隆富成证明，刘某甲与万某某在刘某平家协商时，上列证人均在场，双方当时协议的价款x元包括刘某甲农村承包经营户的土地和刘某甲家的房屋在内。双方争议的土地被征收的面积为19.81亩并登记在万某某的名下，房屋被征收后的补偿费用由万某某领取。

本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，双方当事人对签订《房屋买卖协议书》，并由万某某向刘某甲支付x元价款的事实没有争议，双方争议的焦点是该《房屋买卖协议书》所约定的土地流转关系的性质是土地承包经营权转包还是转让的问题，对此应当根据合同记载的文本出发，结合双方签订该合同的真实意思表示、签订合同的目的以及对合同履行的实际情况等进行综合评判。虽然从《房屋买卖协议书》记载的土地流转关系是转包关系，但从双方签订该协议时的在场证人所证明的内容看，万某某购买该房屋的条件均是以实现土地承包经营权的转让为条件，并以争议的土地承包经营权转让为目的进行协商的，为了规避土地买卖的用词而将土地转让写成转包的真实意思表示。从双方签订合同后对合同的履行情况看，刘某甲不但向万某某交付了土地、林地的相关权属证书，而且由万某某农村承包经营户领取退耕还林款和土地粮食补助费用，并在《房屋买卖协议书》约定“甲方二老在寿终时需要在乙方的耕地安葬时，乙方不得干涉”等内容，同时双方的《房屋买卖协议书》只约定房屋价款为x元，而刘某甲实际收取万某某x元，证明万某某在土地流转时支付了相应的对价x元，故根据诚实信用原则应当认定双方的土地流转为土地承包经营权转让。因双方签订土地流转协议时，争议土地的发包方的负责人刘某平在该协议上签字，且争议土地被依法征收后登记在万某某的名下，以及由万某某农村承包经营户领取退耕还林款和土地粮食补助费用的事实，应当认定双方的土地承包经营权转让行为经得了发包方的同意，故双方的土地承包经营权转让行为应当认定有效，原判对此认定正确，应予维持。虽然双方签订土地流转协议时是以个人的名义进行的，但万某某与刘某甲作为农户的代表人所为的民事法律行为对其所代表的农户所有成员产生法律效力，且双方诉讼的结果涉及土地承包经营权的归属问题，故万某某农村承包经营户的原告主体资格适格。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，刘某甲农村承包经营户的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由刘某甲农村承包经营户负担。

本判决为终审判决。

审判长张泽端

审判员张登明

代理审判员徐婷婷

二○一○年五月十三日

书记员谢红军