上诉人（原审原告）史某某，男。

委托代理人姚某某，男。

被上诉人（原审被告）焦作恒基置业有限公司。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人宋某某，男，系该公司员工。

上诉人史某某因与被上诉人焦作恒基置业有限公司（下称“恒基公司”）租赁合同纠纷一案，于2008年6月12日向焦作市山阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告返还所扣租金7183.62元，利息543.08元（利率7.56%）。焦作市山阳区人民法院于2009年8月27日作出（2008）山民初字第X号民事判决。原审原告史某某不服判决，于2009年9月11日向本院提出上诉。本院于2009年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人史某某及其委托代理人姚某某，被上诉人恒基公司的委托代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定：2004年5月15日，原、被告双方签订了一份房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的百货大楼恒基商厦三层X号商铺产权，面积15.06平方米，共付房款x元。同日，双方又签订了商铺买卖补充合同，合同第二条约定：“买受人如愿意将该房出租时，必须出租给本商厦的商户使用。租金的收取按出卖人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算。但买受人须向出卖人交纳租金9％的管理费。”2004年4月15日，原告与王某签订了一份房屋租赁合同，约定原告将其所有的百货大楼恒基商厦三层X号商铺租给王某使用，使用期限为三年，年租金9000元。该租赁合同签订后并未实际履行，而是由被告每年按照现房款的10％向原告支付租金。2006、2007年，被告分别与焦作市山阳区地税局及焦作市解放区地税局签订了《委托代征税款协议书》并从租金中代扣代收原告营业税、土地使用税、城建税、房产税、教育费附加等，与此同时，被告从2005年2月起每月从原告租金中扣除了9％的管理费。原告认为被告自2005年起未按购房款的10％向原告支付租金已经构成违约。

原审法院认为：原告史某某与被告恒基公司签订的商品房补充合同是当事人真实意思表示，为有效合同。原告史某某将其房屋交给恒基公司，由恒基公司统一出租给商户使用，按照补充合同约定，史某某须向恒基公司交纳租金的9％管理费。由于恒基公司代征税款是受税务机关委托，属于税务机关的具体行政行为，不属于民事法律调整范围。原告要求被告支付所扣租金7183.62元及利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。

原审法院判决：驳回原告史某某要求恒基置业有限公司支付所扣租金7183.62元及利息543.08元的诉讼请求。案件受理费50元由原告史某某负担。

史某某向本院上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误从而导致错误的判决结果：1、关于9％管理费问题：一审没有查清要交“管理费”“必须”有买受人（原告）直接将房屋租于恒基商厦的商户（即现在的移动通讯或此前的国美电器等商户）、“移动通讯”也必然将房租直接交付给原告，这样原告才应交9％的管理费。本案事实是自《补充合同》签订至今，一向都是由被告统一承租后再统一转租给商户而从中谋利的，故该《补充合同》符合合同法第45条规定的“附生效条件的合同”，由于原告从未直接租于商户，因而补充合同的生效条件一直没有“成就”，故被告就无权扣管理费。2、关于代扣税问题：被告以“代扣”名义每月扣租金的17.5％中有5.5%的营业税（含城建、教育附加税），这5.5%营业税的起征点是1500元，而上诉人每月仅753元，远远达不到起征点。12%的房产税上诉人不应当承担是因为：被上诉人在2003年卖房时如果要扣这17.5%的税再加上9％的所谓管理费共占租金的26.5％之多，其心里非常明白，这样他的房绝对卖不出去，故他把17.5％的税和9％管理费全部给免除了，而且在04、05的头两年也兑现了这一免扣26.5％租金的承诺，绝不是被上诉人所说的因这两年还未签订代征代扣协议，更不是一审合议庭为其开脱的“是对自身权利的处分”……这一切，充分证明了其借着“代征协议”签订之前和签订之后变幻着各种手法为其谋私利。如此等等，都充分证明应当由被上诉人承担他承诺的“10％回报10年收回成本”这10年期间的税务（房产税12％）。3、本案一审认定事实不清和适用法律错误：（1）本案的《商品房买卖补充合同》系附生效条件的合同，故应适用合同法第45条但一审没有适用。（2）一审适用合同法212条，该条是可以转租收益的条款，双方对此争议不大，其争议在于转租收益后还要扣所谓管理费。该212条没有这方面的表述而不适用，但却适用了。在认定事实方面，没能辨清买受人、承租人、转租人、出卖人之间的相互关系和应承担的责任。请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。

被上诉人恒基公司在法定期限内没有提交答辩状，其在庭审中要求维持原判。

本院归纳本案的争议焦点为：恒基公司所扣管理费、代扣税金是否应当返还。

史某某陈述称：恒基公司在宣传中称，每年投资回报率为10%，恒基公司应按承诺履行合同。

恒基公司陈述称：本案的恒基商厦是一个大通铺，如果个人将其产权利用将毫无价值，所以，各商户均委托恒基公司进行管理。管理就应该有管理费，所以就产生了9％的管理费。作为产权房产生了收益就应该交税。

本院查明：（一）原审期间，史某某提供了一份报纸广告，标题为：158套黄某旺铺带租出售，内容有：恒基商厦现158套黄某旺铺已有租用商户等待进入；凡购买该黄某旺铺的客户可立即与租用商户签订租房合同，租期3～5年，每年租金为购房款的10％……落款注明：开发商焦作恒基置业有限公司，经营管理商焦作市百货大楼股份有限公司。

（二）史某某在与恒基公司签订《商品房买卖合同》之后，又签订了一份《商品房买卖补充合同》（下称《补充合同》），该合同约定：该房自买受人办理房产登记之日起，所有权转移给买受人，但买受人在行使使用权时应遵守下列规定：

1、买受人如自用该房的，必须服从出卖人对本商厦的统一经营管理。

2、买受人如愿意将该房出租时，必须出租给本商厦的商户使用。租金的收取按出卖人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算，但买受人须向出卖人交纳租金9％的管理费。

3、买受人不得将该房用作本商厦规定以外的其他用途。

4、买受人自愿接受以上条款的约束。

5、本合同一式三份。出卖人、买受人及政府房产管理部门各执一份。自出卖人、买受人双方签章之日起，本合同与主合同具有同等法律效力。

本院查明的其他事实与原审认定的相同。

本院认为：（一）本案双方当事人在房屋买卖合同中并没有约定房屋租赁以及租金分配事宜，仅在《补充合同》的第二条有以下约定：“买受人如愿意将该房出租时，必须出租给本商厦的商户使用。租金的收取按出卖人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算，但买受人须向出卖人交纳租金9％的管理费。”该《补充合同》之第二条是界定双方当事人关于房屋租赁事宜的唯一合同依据，其中的“本商厦的商户”和“合作经营商家”应当是指租赁商厦的承租人。该《补充合同》之第二条有两句话共三层意思：第一句话含一层意思，即，各业主只能将房屋出租给本商厦的商户（下称“第一层意思”）；第二句话包含两层意思：一是对各业主租金的分配依照恒基公司与承租人签订的租赁合同进行计算（下称“第二层意思”）；二是各业主在领取租金时须向恒基公司交纳9％的管理费（下称“第三层意思”）。这两句话三层意思置于同一合同条款之中，证明该三层意思是互相联系而不可分割的——第一层意思虽然没有阐明是由恒基公司将商厦统一出租给“本商厦的商户”（亦即承租人）还是由各业主自行出租给“本商厦的商户”，但第二层意思很清楚地表明是由恒基公司统一与合作经营商家（亦即承租人）签订租赁合同，由恒基公司根据其与承租人所签订的合同计算各业主应分配的租金。恒基商厦是连体商厦，并没有将各业主之房产分割出来，各业主是无法自行出租其房产的，故对恒基商厦的利用只能是整体出租，而整体租赁商厦的承租人绝不可能与一百多位业主逐一地洽商和签订租赁合同，从这个意义上讲，《补充合同》第二条中之第一层意思也应当是指由恒基公司统一对外出租。

上诉人史某某依据《补充合同》第二条第三层意思中的“交纳”一词，认为“要交‘管理费’‘必须’有买受人（原告）直接将房屋租于恒基商厦的商户（即现在的移动通讯或此前的国美电器等商户）、‘移动通讯’也必然将房租直接交付给原告，这样原告才应交9％的管理费”。史某某之上述理由，在双方当事人所签订的合同中没有任何体现，《补充合同》第二条则更无此意，史某某以合同条款中的某一个词来推定整个条款的意思，无疑是错误的。史某某依据自己的“理解”，把《补充合同》第二条的第一句话与第二句话的后半句联结到一块，认为《补充合同》第二条是“附生效条件的合同”，是不能令人信服的。

所谓的“管理费”，顾名思义是因管理而生之费用，恒基公司要让各业主的房产产生效益，就要招商，要与承租人洽商合同，在签订租赁合同之后，还要催收租金、上交税款、分配租金等等，所有这些活动都必然产生费用，这些费用理应由受益人（各业主）分摊。而如果是各业主自己找承租人，自己与承租人签订租赁合同，自己向承租人收取租金，那么，恒基公司就不可能产生管理费用，当然无权向各业主收取管理费。故所谓的管理费就是在恒基公司统一对外出租时所产生的费用。事实上，恒基商厦几年来一直是由恒基公司统一对外出租的，故史某某应当按照《补充合同》之约定，向恒基公司交纳（实际是由恒基公司直接扣收）租金之9％的管理费。

（二）恒基公司代扣税款，是受国家税务机关委托所为，故史某某与恒基公司关于税款之纠纷，并非平等主体之间的财产关系或者人身关系，根据《中华人民共和国民法通则》第二条之规定，自然不属于民法调整范围，原判决认为该行为不属于民事法律调整范围，并无不当。至于恒基公司受税务机关委托后所代扣的税款是否如数交给了税务机关，更不属于民事法律调整的范围。

（三）上诉人史某某关于“本案事实是自《补充合同》签订至今，一向都是由被告统一承租后再统一转租给商户而从中谋利”的主张没有事实依据。恒基商厦建成伊始，原本计划出租给焦作市百货大楼股份有限公司，但该计划尚未实施即告流产；后来出租给“国美电器”，不久后又告夭折；再后来在闲置几年之后出租给了移动通讯。可以说，恒基商厦在建成之后其经营状况始终不佳。但是，即便在毫无收入的年份中，恒基公司也没有停止向业主分配租金；在有收入的年份，也没有证据能够证明恒基公司在分配租金之后还有剩余，故本院对史某某关于恒基公司转租谋利的主张不予采信。

（四）上诉人史某某关于被上诉人恒基公司欠其租金的主张，是建立在“恒基公司应当按购房款的年10％支付租金”这样一个前提之上。史某某上诉称，恒基公司承诺“10％回报10年收回成本”，但是，史某某并没有提供任何证据证明恒基公司有过此承诺。虽然，从史某某原审提供的恒基公司的广告中有“每年租金为购房款的10％”的广告词，但是，其一，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二十一条之规定，“承诺”是受要约人同意要约的意思表示，也就是说，没有“要约”就没有“承诺”，恒基公司在刊登广告之前，并没有人向恒基公司发出什么要约，从这个意义上讲，恒基公司的广告不构成承诺。又根据《合同法》第十五条之规定，商业广告属于“要约邀请”，恒基公司的广告是针对不特定之多数人所发，其中内容并不具备“要约”的构成要素，其当然不构成合同内容。其二，恒基公司在广告中并没有承诺每年固定给付10％的回报，只是称可以立即与商户签订租金为购房款之10％的租房合同，租期为3～5年。所以，恒基公司的广告并不能支持史某某之主张，界定双方当事人的权利义务，仍得以双方当事人所签之书面合同为准。但是，在双方当事人所签订的书面合同中，恒基公司并没有承诺每年租金为购房款的10％，而是“按出卖人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算”，所以，史某某关于“恒基公司在销售恒基商厦时称包租，每年支付租金不低于购房款的10％，保证10年收回成本”的主张没有证据支持，其关于“恒基公司应当按购房款的年10％支付租金”之主张更是没有合同依据，故本院对史某某的主张不予采信。

史某某购买恒基商厦是一种投资经营行为。任何一种投资经营行为都具有风险,《补充合同》第二条实际上就是建立了各业主“风险自担”的原则——收入多则多分，收入少则少分，没有收入则不分。此“风险自担”的原则符合市场经济的原则，应予肯定。史某某关于“恒基公司应当按购房款的年10％支付租金”的主张，其实就是不愿意承担风险，但风险是现实存在的，故史某某的主张，有悖于“公平正义”原则。

综上所述，原判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，法律文书专递邮费30元，由上诉人史某某承担。

本判决为终审判决。

审判长王某利

审判员张运来

审判员司园春

二0一0年七月十五日

书记员王某兵