重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院

民事判决书

（2010）彭法民初字第X号

原告陈某某，女，生于X年X月X日。

委托代理人楚才伟，重庆市彭水县郁山法律服务所（略）。

被告伍某甲，男，生于X年X月X日。

被告伍某乙，男，生于X年X月X日。

被告许某某，女，生于X年X月X日。

被告李某某，男，生于X年X月X日。

被告葛某某，女，生于X年X月X日。

被告李某某、葛某某之共同委托代理人吴胜堂、罗礼红，重庆市黔江区舟白法律服务所（略）。

原告陈某某诉称被告伍某甲、伍某乙、许某某、李某某、葛某某一般财产所有权纠纷一案，本院于2010年6月21日立案受理后，依法由审判员罗明江适用简易程序于2010年6月29日公开进行了审理。原告陈某某及其委托代理人楚才伟，被告伍某甲、伍某乙、许某某，被告李某某、葛某某及其委托代理人吴胜堂、罗礼红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某诉称，2003年原告与丈夫伍某甲共同购买（地处郁山镇白马社区X组）彭水原百货公司砖混结构房屋后，并以伍某甲为户主进行土地和房屋产权登记。2008年5月8日，由于伍某甲在黔江、彭水联合乡X路和土改工程，分别两次向伍某乙借款共20万元，协商将原告夫妇购买的位于百货公司底楼的两门面以每年7000元的租金折抵利息。2010年2月，因伍某乙在重庆购房屋急需现金，要求伍某甲偿还借款，被告伍某甲、伍某乙、许某某将房屋卖与李某某、葛某某，并订立房屋转让合同。2010年5月21日（原告陈某某在黔江送孩子读书），原告得知卖房这一消息后找到丈夫核实，确认卖房这一事实，回到郁山多次找被告李某某、葛某某交涉索要房屋及其产权证书，却遭到被告拒绝。据此，被告之间的行为严重损害了原告的合法权利，所订立的合同是无效民事行为。请求法院判决确认被告之间于2010年4月8日订立的房屋转让合同无效，同时要求李某某、葛某某返还原告（2003）字第x号土地使用证、房产证（2003）字第x号房屋产权证各一份。

被告伍某甲、伍某乙、许某某同意原告的诉讼请求。

被告李某某、葛某某辨称，五被告之间签订的房屋转让合同，双方当事人都具有完全民事行为能力，意思表示真实，合同的签订和履行不违反法律和社会公共利益，标的物确认且合法，符合法律要求的特定形式，没有任何无效的法定情形。原告要求确认该合同无效，既违反了事实依据也无法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。关于返还土地使用证和房屋产权证的诉求，与本案是不同的法律关系，应当另行起诉，且房屋载明的权利人是伍某甲，我方是基于上述权利证书的公示、公信原则与其签订了房屋转让合同，并按照合同约定的内容履行了全部义务，取得该房屋的方式是有偿、善意的，原告的请求不能对抗我方的善意取得。

经审理查明：原告陈某某与被告伍某甲系夫妻关系，被告伍某甲与伍某乙系同胞兄弟关系，被告伍某乙与被告许某某系夫妻关系，被告李某某与被告葛某某系夫妻关系。

2003年陈某某与伍某甲共同购买了位于郁山镇白马社区X组的原百货公司的砖混结构房屋，并以伍某甲的名义进行了土地和房屋产权登记。因承包工程，伍某甲先后两次向伍某乙借款20余万元，后因伍某乙在重庆购房需要用钱，便向伍某甲催要借款，伍某甲决定卖房以偿还所欠款项，遂以其本人及伍某乙、许某某三人的名义为出卖方，将房屋卖与了李某某、葛某某，双方签订了房屋转让合同，合同约定房屋的价款为x元，李某某、葛某某在签订合同时一次性的支付了全部房款，伍某甲亦将国有土地使用证书及房产证书交与李某某与葛某某。李某某、葛某某即着手办理房屋产权过户登记，并交付了一定费用。

在伍某甲、伍某乙、许某某与李某某、葛某某签订房屋转让合同时原告陈某某不在场，亦未在房屋转让合同上签字。现其以未参与处分房屋，请求判决确认伍某甲、伍某乙、许某某与李某某、葛某某签订的房屋转让合同无效，并返还土地证和房产证。

上述事实有双方订立的房屋转让合同，租房协议，原告陈某某的陈某，房地产估价咨询报告书，被告伍某甲、伍某乙、许某某的陈某，证人张XX的证言等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点在于被告伍某甲、伍某乙、许某某与被告李某某、葛某某签订的房屋转让合同是否有效审查涉案的房屋转让合同，订约的双方当事人均具有完全民事行为能力，双方的意思表示真实、自愿，合同的内容不违反法律、行政法规的规定，权利义务关系明确；伍某甲作为房屋的产权人，其有权进行处分，李某某、葛某某作为买受人，亦支付了与房屋价值相当的对价。故，涉案的房屋转让合同不存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定的无效民事行为的情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同之情形，应当认定为有效合同。

原告陈某某请求涉案合同无效的理由在于在签订房屋转让合同时其没有参与，被告伍某甲、伍某乙、许某某亦没有征得其同意，便侵犯了其作为房屋共有权人的财产权利。不可否认，原告陈某某与被告伍某甲乃合法的夫妻关系，其在婚姻关系存续期间购置了房屋，理所当然应为夫妻共同财产，陈某某亦应为共有权人。但在本案中，被告伍某甲作为房屋权属证书登记权利人，在其处分房屋的过程中，作为买受人的李某某、葛某某有充分的理由相信伍某甲有权处分房屋，同时也支付了与房屋价值相当的对价，应当认定李某某、葛某某处于善意第三人的地位，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的精神，原告陈某某不能以不同意或不知道为由来对抗，从而请求房屋转让合同无效。故，原告的请求理由不能成立，本院不予支持。如原告陈某某认为其作为共有权人的财产权利遭到了侵害，只能以伍某甲、伍某乙、许某某为相对人主张权利。

关于原告诉请返还土地使用证和房屋产权证，伍某甲将两证交与李某某与葛某某即是履行房屋转让合同所约定的义务，基于房屋转让合同有效的认定，其证件返还之请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告陈某某的诉讼请求。

本案诉讼费80元，减半收取40元，由原告陈某某承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，根据本院出具的上诉费缴纳通知书，向该院预交上诉费80元。递交上诉状后上诉期满后七日内仍未预交上诉费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判员罗明江

本件与原本核对无异二○一○年七月二十六日

书记员文元兴