原告（反诉被告）上海某旅馆有限公司。

法定代表人吕某，经理。

委托代理人顾某，上海市某（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）上海某浴室。

投资人王某。

委托代理人裘某。

原告上海某旅馆有限公司（以下简称某旅馆）诉被告上海某浴室（以下简称某浴室）租赁合同纠纷一案及被告某浴室反诉原告某旅馆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄某独任审判。公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某旅馆的委托代理人顾某，被告（反诉原告）某浴室的投资人王某及委托代理人裘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）某旅馆诉称：原、被告于2006年10月20日签订房屋租赁合同，原告将位于上海市杨浦区X路某号的大楼底层及地下室租赁给被告，建筑面积约1000平方米，租期为2006年11月1日至2009年10月31日。合同同时约定，在租赁期限内，因违反本合同，且未经出租人提出后三天内仍未有效纠正和拖欠租金一个月以上的，可解除合同或终止履行。合同签订后，被告支付租金至2007年8月以后未再支付，经原告催讨被告提出各种无理要求，其中有房屋渗漏水原因。对此原告当即上门维修又遭被告拒绝。故诉至法院，请求法院判令解除原、被告间的租赁合同；被告迁出上海市X路某号；被告支付租金81,666.65元；本案诉讼费用由被告承担。

被告（反诉原告）某浴室辩称并反诉诉称：原、被告双方签订租赁合同后，原告交付的房屋一直存在渗水的问题，严重影响被告的经营。现不同意支付所欠的租金，并请求法院判令原告排除租赁房屋渗水隐患，修复因渗水造成的损坏（入口处、办公室、走廊、厨房走道、休息大厅、男浴区等）；原合同时间顺延至房屋修复完成之日起，开始计算租金。

原告（反诉被告）某旅馆辩称：原告将房屋出租给被告时是完好的，被告从未提出过质量问题。在使用过程中，被告才提出房屋质量问题，其中原因可能是自然损坏或者装修引起。原告也通知了物业公司维修，由于原、被告双方对修理方式不能协商一致所以没有修复。但原告已尽到义务。房屋渗水按有关规定应当由被告自己负责修复。渗水不影响被告营业，也没有造成被告的实际损失。故请求驳回被告的反诉诉讼请求。

经审理查明：2006年10月20日，甲方原告某旅馆与乙方被告某浴室签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方向乙方提供租赁房屋上海市杨浦区X路某号大楼底层及地下室，建筑面积约1000平方米，用途为经营用房；租期自2006年11月1日起至2009年10月31日，期限三年；自合同签订之日起，甲方同意减免乙方2个月租金，作为对乙方装修期间的支持；自2006年11月1日起至2009年10月31日每年租金为220,000元，租金为三个月一期支付，先付后租，第一期租金在合同订立之日交付55,000元，此后每一期租金交付日期为上月的25日付清本期租金；保证金：乙方在订立本合同之日，应向甲方支付二个月的保证金，即37,000元。保证金至合同期满，甲方归还乙方；其他：租赁房屋的门、窗、屋顶与墙面、地面、楼梯等所有部位如有渗水、漏水或损坏，全由乙方负责维修，费用由乙方负担；乙方应当对租赁房屋及所有装修与该场所的蒸气、煤气、水电、各种管道及设施，做好维修保养工作，并协助甲方物业对大楼下水道无条件给予配合。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告支付了至2007年7月的租金128,000元。从2007年8月起，被告停止支付租金。2007年11月，原、被告双方为修理原告承租房屋渗水事宜进行了协商，但未能达成一致。被告向原告支付10,000元，原告以收取租金的名义开具了发票。被告一直未停止对外营业。现被告承租的房屋底层墙体、屋顶及装饰出现霉变、起壳。2008年1月8日，原告向本院提起诉讼，作如上诉请。

本院认为：原告某旅馆与被告某浴室签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系存续期间，出租人负有维修的义务，保持租赁房屋始终合于合同约定的用益状态。出租人不履行上述义务，承租人有权行使同时履行抗辩权而拒绝支付租金。本案中，原告交付的房屋出现渗水，原告未能及时排除渗水隐患，违反了出租人的维修义务。原告应排除租赁房屋渗水隐患。被告应根据渗水造成的损坏程度及是否影响租赁合同目的实现而行使同时履行抗辩权。现被告一直在对外营业，被告拒绝支付全部租金，系行使同时履行抗辩权不当。双方当事人在履行合同过程中均有过错，租赁合同可继续履行。故原告以被告逾期未付租金为由，要求解除租赁合同及被告迁出租赁房屋的诉讼请求，不予支持。双方当事人于2007年11月协商维修事宜，被告反诉要求原合同时间顺延至房屋修复完成之日起，开始计算租金的诉讼请求，不予支持。被告要求原告排除租赁房屋渗水隐患，并修复受损坏的墙体及装饰的诉讼请求，予以支持，被告应配合原告的维修。鉴于房屋渗水已造成房屋墙体及装饰的损坏，扣除被告已付的10,000元租金。被告应支付2007年8月至同年12月的租金，由本院酌定64,800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条之规定，判决如下：

一、原告上海某旅馆有限公司应于本判决生效之日起三十日内排除被告上海某浴室在上海市杨浦区X路某号大楼底层渗水隐患；

二、原告上海某旅馆有限公司应于本判决生效之日起三十日内修复被告上海某浴室在上海市杨浦区X路某号大楼底层入口处、办公室、走廊、厨房走道、休息大厅、男浴区等受潮损坏的墙体、屋顶及装饰（费用由原告上海某旅馆有限公司负担）；

三、被告上海某浴室应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海某旅馆有限公司租金人民币64,800元；

四、原告上海某旅馆有限公司其余诉讼请求，不予支持；

五、被告上海某浴室其余反诉请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币1841元，减半收取人民币920.50元，由原告上海某旅馆有限公司负担人民币450元、被告上海某浴室负担人民币470.50元，本案反诉受理费人民币40元，由原告上海某旅馆有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员黄某

书记员沈佳越