原告上海福人居房地产经纪有限公司。

法定代表人李某，该公司总经理。

委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。

委托代理人刘欣杰，上海市国泰律师事务所律师。

被告奚某。

委托代理人沈隽倩，上海市九阳律师事务所律师。

委托代理人金某。

原告上海福人居房地产经纪有限公司(以下简称福人居公司)诉被告奚某居间合同纠纷一案，本院于2010年7月7日受理后，依法由代理审判员孙歆独任审判，于2010年8月20日、9月20日公开开庭进行了审理。原告上海福人居房地产经纪有限公司委托代理人曹岭、被告奚某及其委托代理人沈隽倩、金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告福人居公司诉称：被告于2010年4月14日委托原告对本市静安区X路XX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行居间介绍出售，被告确认该房屋成交价为人民币125万元，同意支付原告佣金某民币5万元，支付时间为签订买卖合同当日，如因被告违约导致交易不成交应支付原告总房价2%的违约金。双方签订《佣金某认书》后，经原告居间介绍，被告与案外人严某签订了《房地产买卖居间协议》，被告与案外人约定：被告以人民币125万元的价格将昌平路XX号XXX室房屋出售给案外人，双方约定在签订协议后七日内签订《上海市房地产买卖合同》，原告于签订协议时收取案外人定金某民币1万元。

协议签订后，案外人按约于2010年4月15日交付原告剩余首付款人民币9万元，但被告于当日通知原告要求解除居间协议，退还定金，并表示不愿意出售房屋。2010年4月21日原告依约向被告发出通知要求其签署《上海市房地产买卖合同》，其至今尚未签署。故原告诉至本院，请求法院判令：一、被告向原告支付居间佣金某民币5万元；二、被告向原告支付违约金某民币2.5万元。

被告奚某辩称：被告于2010年4月14日中午去原告处挂牌，当晚原告便赶到被告处要求被告签约，被告在未看清协议情况下便签约了；同时该协议系格式合同，合同双方的权利义务不对等，且原告也未就协议中的重要条款向被告予以说明，尤其是违约金某栏；被告与第三人签订的房屋买卖协议并未成立，故原告无权请求居间报酬；原告佣金某额过高，也超过了上海市物价局规定标准。

原告福人居公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据：

证据一、原、被告双方及案外人严某签订的《房地产买卖居间协议》，证明原、被告之间形成了居间合同关系。

证据二、原、被告双方签订的《佣金某认书》，证明被告确认了本案佣金某额及相关违约金。

证据三、被告出具的收条一张，证明被告收到了系争房屋买卖定金。

证据四、案外人严某出具的收据一份，证明案外人严某支付系争房屋买卖首付款。

证据五、原、被告之间的短信记录，证明被告拒不履行协议存在违约行为。

证据六、原告向被告寄送的通知及寄送凭证，证明原告曾多次要求被告签署房地产买卖合同未果，证明原告曾向被告发出签订合同通知。

被告奚某对证据一、证据三、证据五的真实性无异议，但认为证据一第二条中的意向金某分，存在明显的篡改痕迹；对证据二真实性无异议，但认为该证据中约定的5万元佣金某额超过行业规定；对证据四真实性有异议，认为其从未看到过，该证据与本案无关联；对证据六的真实性有异议，认为其从未收到过该证据，且被告已将收取的款项退还给案外人。

被告奚某为支持自己的答辩主张，向本院提交了以下证据：

原、被告双方及案外人严某签订的《房地产买卖居间协议》复写本，证明在该协议第二条意向金某分，原先约定的意向金某人民币1万元，后原告予以了涂改。

原告对该证据真实性无异议，但认为原告并未进行过数字涂改，且当阿拉伯数字与中文数字不一致，应以中文数字为准。

本院对各方当事人的证据审查判断如下：

对于原告提交的证据一、证据二、证据三,因被告对该些证据没有异议，故本院对该些证据予以采纳；对于原告提交的证据四、证据五，因该等证据与本案不具有关联性，故本院对该些证据不予采信；对于原告提交的证据六，因该证据中的回执被退还，原告亦无其他证据证明通知已寄送给被告，故对于该证据本院依法不予采信。对于被告提供的证据，因该证据与本案待查事实无关联性，也无其他证据予以佐证，故本院对该证据依法不予采纳。

根据对以上证据的审查判断以及在庭审中对于案件的调查，本院依法查明如下事实：

2010年4月14日，被告委托原告在福人居公司昌平路分公司对座落于本市静安区X路XX号XXX室房屋进行居间出售，同日甲方奚某、乙方案外人严某与丙方福人居公司签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议主要内容包括：乙方愿意委托丙方居间购买甲方位于上海市静安区X路XX号XXX室的房地产；乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，愿支付意向金。系争房屋的买卖条件为：房地产总价价款为人民币1,250,000元。房价款的支付方式为：乙方于签订《上海市房地产买卖合同》时支付人民币820,000元，乙方于进交易中心办理产权过户后，以向银行申请方式支付人民410,000元整，贷款额度不足部分于进交易中心当日以现金某式支付给甲方；乙方于交房当日支付人民币20,000元(款清交房)；系争房屋内的维修基金(若有)、有线电视安装费(若有)、煤气开通费(若有)均包含在总房价款内，随房屋同时转让的附属设施为固定装修(见现状)；甲方应在所有房款到帐后将上述房地产交付给乙方。该合同同时约定，甲、乙双方签署协议后，各自应向丙方支付居间代理费，支付的时间、金某以与丙方所签署的佣金某认书为准；甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，甲、乙双方同意在甲方签署本协议后的七日内签订《上海市房地产买卖合同》。甲方签署本协议后，若甲方未按本协议履行，则应向乙方双倍返还定金，并向丙方支付总房价款百分之二的违约金；本协议在履行过程中如发生争议，应先行协商解决，协商不成应向房屋所在地的法院诉讼解决；甲、乙双方约定，乙方应在40天内将全部房款付清(款清交房)。

同日甲方原告作为佣金某付人与乙方被告作为佣金某款人签订了佣金某认书，双方确认佣金某额为人民币50,000元，支付日期为签订买卖合同当日支付现金；甲方应按照支付日期及时付款，甲方违约导致本笔交易不成交应支付乙方总房价款2%的违约金。双方在该佣金某认书上同时约定：本笔佣金某括甲方在本房屋交易中所产生的税负，多余部分为乙方佣金。

同日被告出具收条一张，内容为：今收到出售昌平路XX号XXX室房屋定金10,000元。

本院另查明，在《房地产居间买卖协议》签订后，被告不愿履行协议，该协议至今仍未正式履行。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本院注意到被告辩称双方签订的合同仅为买卖双方的意向性合同而非本约，只有双方最终签署的《上海市房地产买卖合同》才可视作买卖交易成立；本院查明事实表明，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》内容包含系争房屋总价款、房价款支付方式、付款时间、办理产权登记的相关事宜、解决争议的方式等条款，本院认定根据该些条款可以认定原、被告双方签订的协议符合房屋买卖合同所应包括的主要条款内容，同时已有证据亦表明，被告已经收取了案外人提交的定金，故由此可以认定双方签订的协议是本约而非预约，本院由此可以判断出被告与案外人之间签订的房产买卖合同已经成立，原告作为居间人有权请求被告给付居间报酬。

本案中原、被告在佣金某认书及《房地产买卖居间协议》中约定被告佣金某额为50,000元，但本院注意到原、被告双方在佣金某认书中注明佣金某括甲方在房屋交易中所产生的税负，故原告所能获得的佣金某分应对系争房屋如果发生交易过程中可能产生的税负予以扣除；同时，本院考虑到被告与案外人签订的房产买卖协议并未实际履行，原告仅仅促成了买卖合同成立，并未实际为原告办理房屋交割、产权过户、户口迁移等基本手续，故本院对于原告所提供的居间服务的具体内容、系争房屋如发生交易可能产生的税负、以及系争房屋成交的总价款等综合因素进行考量，酌情认定被告所应支付的佣金某项为人民币12,500元。

另原、被告双方在佣金某认书中约定如系争房屋交易不成，被告应向原告支付违约金，故原告主张被告应向其支付违约金25,000元。本院认为本案中原告是作为居间人向被告(委托人)提供订立房屋买卖合同的居间媒介服务，故原告作为媒介居间方享有的主要权利为在促成合同成立后向被告(委托人)主张报酬，同时双方约定的佣金某付时间是在买卖合同签订之日而并非在房地产交易后，且从双方签订的协议中不能反映系争房屋成交与否对原告(居间人)产生了实际影响，原告在庭审中也未提供任何证据证明系争房屋未交易对其产生任何实际损失；同时，本案中原、被告双方约定的支付违约金某件为房屋交易不成立，然本院认为房屋买卖合同履行与否后果仅及于买卖合同中出卖人及买受人，原告作为居间人并非房屋买卖合同中的直接当事人，因此原告以买卖合同不履行而主张被告向其承担违约责任亦缺乏法律依据。故综合考虑以上因素，本院对于原告提出的该项诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，依法判决如下：

一、被告奚某应于本判决生效之日起十五日内向原告上海福人居房地产经纪有限公司支付人民币12,500元。

二、原告其余诉讼请求不予支持。

被告奚某如未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,675元，减半收取计人民币837.50元，由原告上海福人居房地产经纪有限公司负担人民币637.50元，被告奚某负担人民币200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员孙歆

书记员陆锋莉