上诉人（原审被告）焦作市冬阳物业管理有限公司。

法定代表人丁某某，该公司经理。

委托代理人师某某，男，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）张某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人彭松，河南路通律师某务所律师。

上诉人焦作市冬阳物业管理有限公司（以下简称冬阳物业公司）与被上诉人张某某租赁合同纠纷一案，张某某于2008年10月30日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，解放区人民法院于2009年9月18日作出（2009）解民初字第X号民事判决。冬阳物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月4日公开开庭审理了本案。双方当事人的代理人均到时庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2006年9月15日，焦作商业街业主委员会与冬阳物业公司签订物业管理委托合同，负责焦作商业街的物业管理服务工作，代行收取商户的水费、电费、对使用公用部位的客户收取租赁费。2008年2月1日，双方又做出补充协议，进一步明确冬阳物业公司对商业街的所有广告位和共用部位享有管理权.张某某作为焦作商业街的商户于2008年6月1日同冬阳物业公司服务中心签订了房屋租赁合同，合同约定：冬阳物业公司将焦作商业街D座中过道北起第X号的房屋租赁给张某某作为商业用房，年租金3600元，租期从2008年6月23日至2009年6月22日。合同成立后，张某某按约定交纳租赁费3600元、物业管理费480元、水费100元。冬阳物业公司另收取张某某电卡押金100元。2008年10月19日，冬阳物业公司以张某某拖欠租赁费、物业管理费、共摊水费6540元为由。将张某某经营的商业街D座X号门面房查封，并将里边的商品封存，商品包括电饭锅、不锈钢电热水壶各一个，烟酒、饮料等计1235瓶（根）。另将两台冰柜拉走查封（其中一台为澳柯玛SD-325，另一台为FCD-x）。冬阳物业公司查封张某某的商品现已过期变质，失去商品的使用价值。2009年7月24日，焦作市价格论证中心对冬阳物业公司查封张某某的商品价格进行了鉴定，鉴定结论为：价格鉴定标的在鉴定基准日内的总价格为人民币7878元。原审法院另查明，冬阳物业公司另查封张某某如下物品：钥匙、杂物、锯弓、棒棒糖盒、手机模型、移动插座、木柜、椅子、货架、公用电话一部、烟草专卖许可证、烟草星级管理牌、烟草网络店牌等物品。

原审法院认为，张某某与焦作市冬阳物业管理有限公司服务中心签订的房屋租赁合同依法成立，应受法律保护。冬阳物业管理有限公司服务中心是代表冬阳物业公司同所有商户签订房屋租赁合同，其行为已得到冬阳物业公司的认可。张某某按合同约定交纳了房屋租赁费、物业管理费、水费。双方在履行合同的过程中，冬阳物业公司将张某某位于商业街D座中过道门面房予以查封，并将房屋内的商品拉走封存。冬阳物业公司以自己的行为表明不履行合同义务，双方签订的合同事实上已经被解除。冬阳物业公司过错造成合同无法履行，其应承担违约责任。张某某要求冬阳物业公司赔偿丢失损失物品、退还电卡押金100元、返还个人用品的请求成立，原审法院予以支持。由于双方履行合同近4个月，张某某应按4个月的期限交纳租赁费、物业管理费和水费。冬阳物业公司应退还张某某租赁费2400元、物业管理费320元、水费67元。张某某要求确认双方所签订的房屋租赁合同属无效合同的请求不能成立，原审法院不予支持。冬阳物业公司没有证据证明张某某欠其物业费、租赁费和共摊水费，其反诉请求原审法院不予支持。故原审法院判决如下：一、被告（反诉原告）焦作市冬阳物业管理有限公司应当于本判决生效后十日内，一次性赔偿原告（反诉被告）张某某经济损失7878元；二、被告（反诉原告）焦作市冬阳物业管理有限公司应当于本判决生效后十日内，返还原告（反诉被告）张某某租赁费2400元、物业管理费320元、水费67元、电卡押金100元，并返还张某某的钥匙、电话机一部、证件等物品。如不按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）焦作市冬阳物业管理有限公司的反诉请求。诉讼费844元由被告焦作市冬阳物业管理有限公司承担。该费用先由原告垫付，待执行时结清。反诉费50元由被告焦作市冬阳物业管理有限公司承担。

冬阳物业管理公司上诉请求：一、要求被上诉人张某某支付上诉人焦作市冬阳物业管理有限公司物业费、租赁费、公摊水费6540元；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被告人张某某承担。其理由是一、一审判决显然不当，一审法院在审理过程中，双方租赁合同并未到期（2008年6月23日--2009年6月22日），因张某某拖欠前期（2006年9月20日至2008年8月22日）物业管理费、租赁费、公摊水费共计6540元。上诉人多次催要，被上诉人为但不交纳，还用不正当手段阻挠上诉人的正常管理，为维护自身利益，上诉人将被上诉人的相关物品予以留置，上诉人并无过错。一审法院认定被上诉人物品价格7878元是依据焦作市价格认定中心所做的鉴定结论，该鉴定结论鉴定的标准是基准日内，而非以商品的进价为准予以鉴定，且被上诉人所经营的商品部分过期变质、部分还能使用，一审法院认为所有商品已失去使用价值，对上诉人不公平。二、一审法院判定上诉人承担844元诉讼费不合理，因为被上诉人的诉讼请求并未全部得到支持，其也应承担部分诉讼费。

张某某答辩请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费由上诉人承担。理由是：一、2006年9月15日，上诉人和焦作市X街业主委员会签订了一份《物业管理委托合同》，该合同期限为2年，即从2006年9月21日至2008年9月20日。2007年6月14日，其与上诉人下属的商业街服务中心（不具备法人资格）签订了一份《租赁协议》，期限从2007年6月23日至2008年6月22日，租金每年3600元，并由其承担相关的工商、税务、物业管理费、水电费等。合同生效后，其一次性给上诉人交纳了3600元的租金、480元的物业管理费、120元水费。2008年5月，上诉人通知其续签2008年6月至2009年6月的房屋租赁合同，并要求其一次性交纳一年3600元的租金。考虑到上诉人与焦作市X街业主委员会的《物业管理委托合同》将于2008年9月20日期满，其提出交纳一年的租金不合理。但上诉人采取各种破坏手段影响其正常经营，其无奈于2008年6月1日与上诉人签订了第二份违法的租赁合同，合同履行期限从2008年6月23日至2009年6月22日，其当日又交纳了一年的租金3600元等其他费用。后上诉人对其租赁的小商品房进行停电、封门，并于2008年10月19日将其店内商品全部拉走，进行扣押，严重损害了其合法利益。二、焦作市价格鉴定中心所做的鉴定结论是正确的，上诉人未对该鉴定结论提出异议及重新鉴定申请，仅在上诉状中提出，理由不能成立。三、一审法院对诉讼费部分的判决也是正确的。

根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1.上诉人应否承担被上诉人经济损失7878元；被上诉人应否支付被上诉人物业费、租赁费、公摊水费6540元。经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。

针对上述焦点问题，双方当事人所陈述的意见与上诉和答辩意见一致，且均未提交新的证据材料。

经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。另查明，冬阳物业公司反诉要求的标的物与本案本诉的租赁标的物不是同一租赁标的物。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人争执的本案涉及租赁合同，系双方真实意思表示，应为合法、有效。根据本案的实际情况，双方的租赁合同已不能继续履行，事实上也已经解除。冬阳物业公司理应将未履行部分的费用退还给张某某，并且也应对扣押物品造成张某某的损失给予赔偿。冬阳物业公司上诉称原审所做的价格鉴定不客观，而且对还存在的能够正常使用的物品也要求其公司赔偿，对其公司不公平，本院审查后认为，张某某作为个体经营者，其购进的商品是以出售为目的的，对此部分商品的价格按照市场价格进行鉴定符合实际情况，因此，价格评估鉴定应作为定案的依据；又由于张某某现已不能经营，对还存在的物品对张某某来说已无利用价值，故对冬阳物业公司的此上诉意见，本院应不予采纳。关于冬阳物业公司上诉所要求的支付物业费、租赁费、公摊水费问题，根据已查明的案件事实，与本案本诉无关联性，与本案本诉不属同一法律关系，上诉人冬阳物业公司上诉要求支付此费用，本院亦不予支持。综上所述，原审认定事实基本清楚，处理本诉部分适当，本院予以维持。对于冬阳物业公司反诉部分，本院应予撤销，由冬阳物业公司另行主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、三项之规定，判决如下：

维持焦作市解放区人民法院（2009）解民初字第X号民事判决第一、二、三项；

撤销焦作市解放区人民法院（2009）解民初字第X号民事判决第四项及反诉费50元。

上诉费844元及法律文书专递费30元，均由冬阳物业公司负担。

本判决为终审判决。

审判长闫春林

审判员王文龙

审判员李玉香

二○一○年四月十二日

书记员焦丽君