上诉人（原审被告）安阳市方正房地产开发有限责任公司。

法定代表人王某某。

委托代理人于某。

上诉人（原审第三人）宋某某，女。

委托代理人朱某某。

委托代理人杨某。

被上诉人（原审原告）史某甲，女。

委托代理人史某乙。

委托代理人赵某某。

上诉人安阳市方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）、宋某某与被上诉人史某甲因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，安阳市北关区人民法院于2008年12月1日作出（2008）北民一初字第X号民事判决，方正公司不服向本院提起上诉，本院于2009年6月10日作出（2009）安民二终字第X号民事裁定，撤销安阳市北关区人民法院（2008）北民一初字第X号民事判决，发回安阳市北关区人民法院重审。安阳市北关区人民法院于2010年1月28日作出（2008）北民一初字第566-X号民事判决，方正公司、宋某某不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人方正公司的委托代理人于某，上诉人宋某某及其委托代理人朱某某、杨某，被上诉人史某甲及其委托代理人史某乙、赵某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年3月10日，原、被告签订房屋拆迁协议。协议约定：原告同意被告拆除原告洹滨北路X巷X号一占地185.99平方米的独院和独院内125.51平方米的住房(其中有证面积51.45平方米，房屋所有权号码为产监私字第x号)，另有51.45平方米的地下室；被告在原地段为原告免费提供建筑面积215平方米的新建住房，被告给原告提供的新住宅是洹滨公寓X号楼中单元X层东户和X号楼中单元X层西户，如合计建筑面积大于某等于230平方米，待被告交付房屋时，原告向被告支付2万元，如合计建筑面积超过215平方米而不足230平方米时，每少1平方米被告退还原告1500元；被告交付原告新房（包括地下室）的时间2006年12月31日前，若被告不能按期交付原告使用，从2007年1月1日起被告向原告支付违约金每天50元。协议签订后，原、被告双方于某日在安阳市公证处对该协议进行了公证。公证书中载明“双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上的单位印鉴和双方当事人的签名、指印均属实”。后原告依据协议约定让被告对约定的房屋及院落进行了拆迁，而被告尚未依照协议向原告交付约定的房屋及地下室。另查明，2007年3月18日，第三人宋某某与被告签订洹滨公寓X号楼中单元X层东户商品房买卖合同，同年3月17日缴纳132.4平方米购房款x元，地下室费用为x元。2008年12月26日，被告为第三人开出销售不动产统一发票，房屋面积为130.3平方米，计款x.5元。第三人实际已装修并搬入该房屋居住。X层东户住宅下面的地下室北面西头1间第三人也已使用。

原审法院认为，原、被告签订的房屋拆迁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。被告主张双方签订的协议显失公平，由于某事人以显失公平主张撤销该协议的，具有撤销权的当事人应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，一年内没有行使的撤销权消灭。被告作为房地产开发企业在签订协议时即应当知道是否存在撤销事由，被告行使撤销权的期间应为其签订协议之日即2006年3月10日，所以被告于2008年6月30日申请对被拆迁房屋价值进行鉴定以此证明协议显失公平的主张，已超过法定期限，本院不予以采纳。被告主张房屋协议约定的房屋设计已被有关部门变更，实际不能履行，不应支付违约金，由于某议只对被告应交付房屋的面积及位置进行了约定，设计部门变更原设计不能成为被告不能实际履行的理由，所以被告以此主张不应支付违约金，本院不予采信。由于某告已经依照协议约定让被告对约定的房屋及院落进行拆迁，被告未依约履行约定义务，根据《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。因此原告要求被告交付安阳市北关区洹滨公寓X号楼中单元X层东户的房屋（包括位于某滨公寓X号楼中单元X层东户房屋下面的北面西头1间地下室）及安阳市北关区洹滨公寓X号楼中单元X层西户的房屋（包括位于某滨公寓X号楼中单元X层西户房屋下面的北面西头1间的地下室）；向原告交付上述房屋和地下室产权登记相关手续并协助办理产权登记手续；支付原告违约金每日50元，从2007年1月1日起至起诉之日止，于某有据，本院予以支持。在被告与原告签订了房屋拆迁协议后，被告又将原告的补偿安置房屋另行出卖给第三人宋某某。在法院向其送达了查封该房屋的裁定后，被告也未向法院申请复议。由于某告的过错，给第三人宋某某造成的损失，应由被告承担民事责任。因此，第三人宋某某应将洹滨公寓X号楼中单元X层东户的房屋及东户下面的地下室北面西头1间地下室交付原告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告安阳市方正房地产开发有限责任公司于某判决生效后十日内向原告史某甲交付安阳市北关区洹滨公寓X号楼中单元X层西户的房屋（包括位于某滨公寓X号楼中单元X层西户房屋下面的北面西头1间的地下室）；二、第三人宋某某于某判决生效后二十日内将位于某阳市北关区洹滨公寓X号楼中单元X层东户的房屋（包括位于某滨公寓X号楼中单元X层东户房屋下面的北面西头1间地下室）腾清交付原告史某甲；三、被告安阳市方正房地产开发有限责任公司于某判决生效后三十日内向原告史某甲交付房屋和地下室的产权登记相关手续，并协助原告史某甲办理相关房产登记手续；四、被告安阳市方正房地产开发有限责任公司于某判决生效后十日内交付原告史某甲违约金x元（从2007年1月1日起至2008年6月3日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5440元，诉讼保全费1595元，两项合计7035元，由被告安阳市方正房地产开发有限责任公司负担。

方正公司不服原审判决上诉称，1、在协议签订时，上诉人根本不知道协议是否显失公平，因此，该协议的撤销权期间起算点不应当自协议签订时计算，上诉人行使撤销权，符合《合同法》第55条的规定。原审判决该项认定违反法律规定，应予纠正。2、上诉人在原审中申请对被拆迁房屋价值进行鉴定，但原审法院不予准许，不仅剥夺上诉人的诉讼权利，并且使本案案情未能查明，更直接违反了行政法规强制性规定。3、2006年3月10日，双方签订房屋拆迁协议并公证是事实。但原审没有查明协议签订后约定的房屋由于某计部门同意变更而导致费用的增加，上诉人已经通知被上诉人支付该费用否则将解除协议，被上诉人对此也已承认，但其未在规定的合理期限内缴纳该费用，原协议已依法解除。但原审法院认定该协议仍合法有效，显然属于某定事实不清。4、双方所签协议被依法解除后，上诉人将洹滨公寓X号楼中单元X层东户房屋卖给第三人宋某某符合法律规定，该买卖行为应受法律保护。5、该协议签订时上诉人已依法取得被上诉人享有权利范围内的国有土地使用权。因此，被上诉人以上诉人享有权利的国有土地使用权来置换上诉人房产属于某权处分，该协议应认定无效。6、本案在拆迁过程中，由于某上诉人要求无理补偿，拒绝合法评估，恶意拖延拆迁进度，这说明该协议是上诉人违背真实意思之下被胁迫所签，该协议应为无效协议。7、本案违约金不应认定，即使认定，也应适当减少。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。

宋某某不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当程，序违法。2007年3月18日，上诉人与被上诉人方正公司签订协议购买了本案诉争房屋，全额支付了房款并取得了“销售不动产统一发票”。首先，根据《物权法》第106条规定，上诉人购房行为完全符合该法律规定的善意取得制度，权利应当受到保护。其次，上诉人已经全部支付价款并实际占有该房，并且上诉人购房行为没有过错，因此，上诉人对该房的所有权应受保护。第三，原审判决要求上诉人承担责任所依据的《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是2003年作出的，而上诉人据以上诉的相关法律和司法解释生效时间均在其后，按照后法优先前法，法律优于某法解释的原则，原审判决适用法律明显错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人史某甲的诉讼请求或发回重审。

史某甲答辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：上诉人方正公司与被上诉人史某甲签订的房屋拆迁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。上诉人方正公司上诉称双方签订的协议显失公平，根据法律规定，当事人以显失公平主张撤销协议的，应自知道或应当撤销事由之日起一年内行使撤销权，一年内没有行使的撤销权消灭。上诉人方正公司作为房地产开发企业，在签订协议时就应当知道是否存在撤销事由，其行使撤销权的时间应当是从签订协议时开始，即从2006年3月10日开始，至被上诉人起诉时即2008年6月3日已超一年的除斥期间，且其在原审并未反诉行使撤销权，故本院对该上诉理由不予支持。据此，上诉人申请对被拆迁房屋价值进行鉴定，以此证明协议显失公平的主张，原审法院不予准许，并无不当。上诉人方正公司称双方签订的协议已依法解除，其将房屋卖给第三人的行为有效，但其未提供相关证据，本院不予支持。上诉人方正公司称被上诉人史某甲以上诉人享有权利的国有土地使用权来置换上诉人房产属于某权处分，该协议应认定无效。本院查明，上诉人方正公司拆迁了被上诉人史某甲的房屋，对其被拆迁房屋进行置换，不是用土地使用权置换房屋。上诉人方正公司应当按照协议约定履行义务，协议约定的违约金不违背法律强制性规定，本院依法予以确认。

上诉人宋某某称其购买双方争议的房屋属于某意取得，本院认为，对不动产善意取得必须依法办理登记手续。虽然宋某某取得了开发公司为其开具的房屋销售大票，但其尚未办理房屋登记手续，因此不适用物权法善意取得制度。另外被上诉人在诉讼中已经向法院申请了财产保全，原审法院也对争讼的房屋进行了查封。

综上，被上诉人已经依照协议约定让上诉人方正公司对约定的房屋及院落进行拆迁，上诉人方正公司未依约履行约定义务，根据《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。因此被上诉人史某甲要求上诉人方正公司交付安阳市北关区洹滨公寓X号楼中单元X层东户的房屋（包括位于某滨公寓X号楼中单元X层东户房屋下面的北面西头1间地下室）及安阳市北关区洹滨公寓X号楼中单元X层西户的房屋（包括位于某滨公寓X号楼中单元X层西户房屋下面的北面西头1间的地下室）；向原告交付上述房屋和地下室产权登记相关手续并协助办理产权登记手续；支付原告违约金每日50元，从2007年1月1日起至起诉之日止，于某有据，本院予以支持。上诉人方正公司与被上诉人史某甲签订了房屋拆迁协议后，上诉人方正公司又将被上诉人的补偿安置房屋另行出卖给上诉人宋某某。在法院向其送达了查封该房屋的裁定后，上诉人方正公司也未向法院申请复议。由于某诉人方正公司的过错，给上诉人宋某某造成的损失，应由上诉人方正公司承担民事责任。因此，上诉人宋某某应将洹滨公寓X号楼中单元X层东户的房屋及东户下面的地下室北面西头1间地下室交付原告。至于某诉人宋某某与上诉人方正公司之间买卖合同纠纷，上诉人宋某某应另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5440元，由安阳市方正房地产开发有限责任公司负担2720元，宋某某负担2720元。

本判决为终审判决。

审判长郭鲁训

审判员武丽霞

代理审判员王某勇

二○一○年八月十六日

书记员张哲

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