原告吴某。

原告吴某。

原告莘某。

原告沈某。

被告陈某。

原告吴某、吴某、莘某、沈某诉被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月28日受理后依法由审判员张嵩独任审判，并于2010年7月15日公开开庭进行了审理，原告吴某、吴某、莘某、沈某，被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某、吴某、莘某、沈某诉称：四原告于2009年向案外人何骏购买青浦区X路号商铺，（该商铺当时分隔成2个部分，前半部分出租于上海市青浦区顺祥图文设计制作服务部，后半部分出租给欣城四季娱乐城），并于过户当天（即2009年12月24日）何骏带四原告到城中北路号前半部分向被告当面说明情况：1、被告租赁的商铺房东已更改为吴某、吴某、莘某、沈某；2、按被告与何骏签订的租赁协议到约定付租金的日期时租金由吴某等收取。根据何骏与被告陈某签订的租赁协议显示租赁合同始于2008年3月8日，止于2011年4月5日。租赁合同的第二条：租赁费用为2008年度（2008年3月18日至2009年3月17日）人民币20,000元（以下币种均为人民币），半年一付，实行先付后用，后期租金乙方必须提前一月缴纳，否则甲方可随时终止合同。后续年度租金每年上调百分之五。

从2010年3月17日至今，四原告多次要求被告根据租赁合同支付租赁期限中第三年上半年的租金（即11,025元），鉴于被告不予理睬，四原告于同年5月初向被告发出《告知书》，要求被告支付半年租金，可直至今日被告依然以各种理由为借口不肯支付租赁费。目前，上海市青浦区顺祥图文设计制作服务部仍在营业中。为维护自身合法权益，四原告向法院提起诉讼，要求判令：1、终止原、被告之间的租赁合同以及被告迁出青浦区X路X号商铺前半部分；2、判令被告支付半年租金11,025元；3、本案受理费由被告承担。审理中，四原告将第二项诉讼请求调整为：要求被告支付租金及使用费（以每年22,050元，从2010年3月18日计算至被告实际腾退之日）。

被告陈某辩称：第一，被告与案外人租赁何骏签订的合同期限是2008年3月18日至2011年4月5日，合同尚未履行完毕，搬出去是不可能的。四原告称继承原出租人何骏的权利和义务,但对于他们之间是怎样约定的，被告并不清楚，故被告根本无法将房屋的租金交给四原告。第二，四原告成为新的出租人，要求与我签订新的协议，该协议在租金方面与原协议多处不同。在此后的《告知书》里四原告要求我支付的房屋租金也与原合同的约定不相符，因此我拒绝签字。四原告要求提高房租，我多次电话联系四原告，但他们都没有理睬我，还说要把我赶出系争房屋。第三，既然四原告是新的出租人，就应该在原合同的基础上把合同续签下去，延长租赁期限三至五年。因为原出租人在我签订租房协议时同时承诺过我，把房子一直租给我，并且无论什么时候都不会涨价。因此原告必须与我签订在时间延长的基础上与原合同内容相符的合同，原合同的内容继续有效，我随时都会把半年的房租交给四原告。

经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区X路X号商铺。2008年3月18日，案外人何骏（合同甲方，出租人）与被告陈某（合同乙方，承租人）签订房屋租赁合同。双方约定：甲方将城中北路X号前部分商铺出租给乙方使用；租赁费为：2008年度（2008年3月18日至2009年3月17日）2万元，半年一付，实行先付后用，后期租金乙方必须提前一月缴纳，否则甲方可随时终止合同。后续年度租金每年上调百分之五。2009年8月，四原告与案外人何骏就系争房屋签订购房买卖协议，并于2010年1月15日获得房产证{沪房地青字（2010）第x号}。该商铺当时分隔成2个部分，前半部分出租给上海市青浦区顺祥图文设计制作服务部，后半部分出租给欣城四季娱乐城。

另查明：根据租赁合同的约定，2010年3月18日至2010年9月17日的租金,被告应该在2010年2月18日前付清，由于之前的租金都是由被告支付给案外人刘晓燕（其亦为系争房屋之原产权人），因此，对该笔租金，被告并未支付给四原告，亦未曾支付给案外人何骏。

2010年5月初，作为系争房屋的出租人，四原告向被告发出《告知书》，被告于2010年5月15日收悉。《告知书》载明：”根据你与何骏签订的租赁合同规定实行先付后用，后期租金乙方必须提前一个月交纳，因此租赁期限中的第三年的上半年租金已过支付日期（应该于2010年2月17日支付），现限你收到《告知书》即日起5日内向吴某等支付第三年上半年租金壹万壹千伍佰柒拾陆元贰角，否则将起诉至法院”。

又查明：被告于2010年7月3日收到本案的诉状。

以上事实，有原、被告陈某，《房地产权证》一份、《租赁合同》一份、《告知书》一份等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。

庭审过程中，四原告认为:作为租赁物所有权的新的承受者，其继承原出租人的权利和义务，故而有权要求被告向其交纳合同约定之租金。四原告在系争房产过户当天即由案外人何骏陪同下前往被告处，表明自己的权利人身份，并在此后多次催促被告履行合同义务。四原告虽然曾要求订立新的租金更高的合同，但当时不知“买卖不破租赁”，以为被告与何骏签订的合同对自己是没有约束力的。后四原告得知原租赁合同合法有效后，就没有坚持要求签订新的合同，仍然愿意按照原合同的约定继续履行租赁合同。2010年5月，四原告向被告发出《告知书》催收相关租金（计11,576.20元），尽管四原告由于计算错误致《告知书》上的金额存在误差（正确计算金额应为：11,025元），但此后四原告已经向被告口头予以更正。但直至今日，被告依然不肯缴纳租金，其行为已经构成违约，符合原租赁协议所约定的解除条件。因此四原告当然有权解除该租赁合同。

被告认为：原告与案外人完成过户后并没有到被告处就相关事宜通知过他，因此，其不知原告与案外人之间是如何约定的，因此当时被告是没有将租金交给原告。又因此前租金的收取方式皆是由案外人何骏的妻子（即刘晓燕）上门收取，但2010年2月18日前，刘晓燕并未来收取，且被告也无法联系到何骏，所以被告无法将租金交给前出租人。四原告后来要求被告签订租金提高了的新租赁协议，明显违背原合同约定，并且四原告一再要求提高租金，被告不予认同，故而没有缴纳租金。且被告与原出租人签订租赁协议时，对方曾口头同意由被告继续租赁系争房屋，不涨租金。因此，原告理应与我签订与原合同权利义务内容相类似的延长租期的合同，这样被告愿意缴纳所欠租金（庭审中，经本院释明后，被告仍表示要等原、被告签订延长租期的合同后，才向四原告缴纳半年租金11,025元）。另外,被告是在2010年5月15日收到告知书,当时被告即与原告吴某联系,但四原告仍要求被告按照新标准支付租金,双方协商未果。

根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人双方应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。本案中，被告与原产权人何骏之间签订的《房屋租赁合同》系合同双方真实的意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。四原告取得系争房屋的产权后，即成为新的出租人。该《房屋租赁合同》中载明：租赁费为：2008年度（2008年3月18日至2009年3月17日）2万元，半年一付，实行先付后用，后期租金乙方必须提前一月缴纳，否则甲方可随时终止合同。后续年度租金每年上调百分之五。本案中被告就其未交纳租金陈某多项抗辩理由，但根据原、被告提供的证据以及庭审中各自的陈某，被告之抗辩显然缺乏相应的事实和法律依据，理由如下：一、房屋租赁合同中，承租人交纳合同约定之租金乃其主要合同义务。本案合同中明确约定各期租金缴纳时间及解除条款。合同是双方真实意思表示，被告理应通晓逾期交纳租金所可能带来的不利风险。被告辩称，其2010年2月18日前，并不知晓四原告为新的权利人，因此无法将租金交纳给原告。但即便如此，被告也可以将房租交纳给案外人何骏。被告言称，前几期租金是由案外人刘晓燕上门收取，但该收取方式并非合同明确约定。在租金交纳之期到达前，被告理应为债务偿还之积极行为，即使如被告所言，其无法与案外人何骏取得联系，也可采取包括公证提存在内的多种方式按期交纳租金。二、即使如被告所言，其此前不知四原告为新的权利人，亦无法将租金交给前出租人，则其在得知四原告为新的出租人后也理应按照原合同约定向四原告交纳房租。至于被告主张四原告曾向其提出订立新的合同的此节事实，本院认为，四原告向被告提供新的合同应视为要约，现被告未予承诺，则新合同没有成立生效。四原告向被告发出订立新合同的要约以及该新合同成立生效与否，不影响原合同之效力，并不能成为被告不予交纳租金的抗辩理由。且此后四原告也未坚持要与被告签订新的协议，并向被告发出按照原合同缴纳租金的书面催告函。被告坚称，其之所以不交租金都由于屡次沟通过程中四原告均坚持提高租金，但其并未就此提供相应证据予以证明。三、即使如被告所言，其与四原告多次沟通过程中皆因四原告坚持提高房租而无法交纳租金，则2010年5月15日被告在收悉四原告的《告知书》后也应按约交纳相应租金。被告另称，该《告知书》所载之金额与原合同约定不符，故而未交。本院认为，按期如实交纳租金系属承租人的主要合同义务，《告知书》所载之金额“11，576.20元”与合同约定之租金“11，025元”固然存在差异，但相较于总体租金而言，差异毕竟较小。被告完全可以按期交纳相关款项后，就四原告的不当得利另行主张返还。更何况，庭审中法院明确询问被告是否愿意按照原合同履行时，被告却表示：“我要求延长租期，延长租期后我愿意交纳11，025元的租金。收到告知书后，我向原告方表示过要签合同延长租期，我愿意交纳11，025元的租金，甚至稍微提高一点租金我也愿意支付的。”因此本院有充分理由相信，被告之所以在收悉《告知书》后未交纳租金，并非由于《告知书》所载金额与原合同约定不符，而是由于被告坚持要求与四原告签订新的延长租期的合同未果所致。被告以签订新的合同作为交纳租金的条件，显然于法无据。合同是双方当事人真实意思表示，合同中对双方权利义务的约定以及相关解除权规定当然对当事人具有约束力。被告人怠于履行其合同义务，理应承担相应不利后果。

综上，四原告要求与被告解除租赁合同的诉讼请求，本院应予支持。因四原告在起诉前未向被告提出解除合同的主张，故解除合同之日应为本案诉状送达被告之日。由于被告未按原租赁合同的约定支付租金，故四原告现主张被告按约支付租金及解除合同之次日至被告实际腾退之日止的房屋使用费，本院亦予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：

一、原、被告之间的《房屋租赁合同》于2010年7月3日起解除；

二、被告陈某应于本判决生效之日起三十日内将座落于上海市青浦区X路X号商铺前半部分的租赁房屋腾退后归还给原告吴某、吴某、莘某、沈某；

三、被告陈某应于本判决生效之日起十日内支付原告吴某、吴某、莘某、沈某租金及房屋使用费（以每年22,050元，从2010年3月18日计算至被告实际腾退之日）。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费75.60元,减半收取计37.80元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

二、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条第二款当事人一方可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。

第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

审判员张嵩

书记员张莉