原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
委托代理人XX（系原告朋友），男，X年X月X日出生，回族，住上海市XX室。
委托代理人XX（系原告朋友），男，X年X月X日出生，回族，住上海市XX室。
被告XX（又系第三人XX的法定代理人），男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
第三人XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
第三人XX，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
第三人XX（又系第三人XX、XX的委托代理人、第三人XX的法定代理人），女，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
第三人XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
第三人XX，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
原告XX诉被告XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加XX、XX、XX、XX、XX为第三人参与诉讼。本案适用简易程序审理，由审判员张敏独任审判，本院于2010年3月25日、5月19日、7月21日公开开庭进行了审理。原告XX及其委托代理人XX、XX，被告XX又系第三人XX的法定代理人、第三人XX又系第三人XX、XX的委托代理人及第三人XX的法定代理人到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法委托上海XX房地产估价有限责任公司对座落于本市XX室房屋（以下简称“系争房屋”）于2010年5月19日时的市场价格进行评估。本案现已审理终结。
原告XX诉称，原、被告于2009年2月17日经XX房地产经纪事务所居间签订《房屋买卖协议》，协议约定：1、被告同意将“系争房屋”转让给原告，待被告办出小产证后正式办理转让过户手续，被告取得小产证时间以被告与开发商签订的合同为限，2、双方协商一致，同意房屋转让价款为人民币（以下币种相同）61万元（被告净到手价），3、被告办出小产证后三个工作日内，双方有义务签订正式的《上海市房地产买卖合同》，双方签订买卖合同后30日内进交易中心办理过户转让交房手续。协议签订后，原告依约向被告支付了房款13万元。2009年4月2日，被告将“系争房屋”交付原告使用。2010年1月，被告向原告提出终止履行房屋买卖协议，如要继续履行，原告须支付房屋现在的市场价100万元－105万元。鉴于被告提出的无理要求，致房屋买卖协议无法继续履行。为此提起诉讼，要求判令被告履行《房屋买卖协议》，协助原告办理过户手续。审理中，原告鉴于第三人XX、XX、XX表示，“系争房屋”为动迁房，安置人有6人，除被告外，还有5个第三人，而被告在出售“系争房屋”时并未征得第三人的同意，现第三人也不同意出售“系争房屋”，故原告变更诉讼请求为，要求确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效，由被告返还原告已付房款13万元，并赔偿原告差价损失33万元。同时表示，被告已交付给原告的“系争房屋”同意在被告返还原告已付房款及赔偿差价损失后返还给被告。
被告XX辩称，“系争房屋”为动迁房，安置人口共有6人，被告出售“系争房屋”时其他安置人是不知道的，现在他们不同意出售“系争房屋”，另外，原告是知道“系争房屋”系动迁房，因此，《房屋买卖协议》应属无效，同意退还原告已付房款13万元，经相关部门评估，确实存在56万元的差价，但是，由于原告只支付了13万元房款，故被告同意按照原告已付房款占总房价款的比例即五分之一，赔偿差价56万元中的五分之一。
第三人XX、XX、XX陈述，“系争房屋”为动迁安置房，第三人均系共同安置人，被告出售“系争房屋”未征得第三人同意，现第三人不同意出售“系争房屋”。
经审理查明，2009年2月17日，经上海XX房地产经纪事务所居间，由原告作为乙方、被告作为甲方、双方签订《房屋买卖协议》一份，该协议第一条约定，甲方同意将“系争房屋”转让给乙方，待将来甲方办出小产证后正式办理转让过户手续。……。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为61万元（甲方净到手价）。第三条约定，甲方办出房地产小产证后三个工作日内，甲、乙双方均有义务签订正式的《上海市房地产买卖合同》，双方于签订《上海市房地产买卖合同》后30日内进交易中心办理过户转让及交房手续；第四条约定，签订本协议当日，由乙方支付甲方1万元，双方签订本协议后五日内，由乙方支付6万元，乙方于交房当日向甲方支付6万元，乙方以银行贷款方式支付甲方48万元，该款项于双方进交易中心过户、取得他项权利证书后7个工作日内由银行直接划入甲方帐户；第七条约定，甲方于2009年4月10日前向乙方交房，……。《房屋买卖协议》另对双方违约所应承担的违约责任进行了约定，同时，上海XX房地产经纪事务所作为丙方在该协议的尾部盖章，但协议内容并未涉及上海XX房地产经纪事务所的权利和义务。当天，原告支付被告房款1万元，同年2月22日及3月30日，原告又分别支付被告房款6万元，共计支付被告房款13万元。2009年3月28日，被告将“系争房屋”交付原告使用，但原告未予装修。
另查明，“系争房屋”为动迁安置房，安置人有被告及五个第三人。2010年1月27日，“系争房屋”的产权登记在被告及第三人XX、XX名下。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海XX房地产估价有限责任公司对“系争房屋”于2010年5月19日时的市场价格进行评估，结论为：116.4万元。
以上事实，由经庭审质证的《房屋买卖协议》、房款收据、房屋拆迁补偿安置协议、上海市房地产权证及原、被告、第三人的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，导致《房屋买卖协议》无效的主要责任在于被告，但原告也有一定过错，故要求被告赔偿差价损失的60％，即33万元。
本院认为，民事活动应当遵守法律。“系争房屋”系动迁安置房，根据动迁安置协议，安置人有6个，即被告和五个第三人，现被告在未征得其他共同安置人的同意下，擅自将“系争房屋”出售给原告，且事后也未得到其他安置人的追认，故原告与被告就“系争房屋”买卖签订的《房屋买卖协议》应属无效。因导致本案《房屋买卖协议》无效系被告作为出售方未征得其他安置人同意擅自出售房屋及原告作为购买方对出售方的资格未尽审查义务所致，故原、被告均有过错，且过错相当。
根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。鉴于《房屋买卖协议》被确认无效，原、被告依据该无效协议取得的房款及“系争房屋”应当返还。至于差价损失，本院认为，由于原、被告签订的《房屋买卖协议》无效，导致原告丧失了按照当时价格购房的机会，由此造成的原告再购置同类型房屋的差价，应当视作为《房屋买卖协议》无效所导致的原告损失，且该损失在相关部门评估后可予确认，故应由双方按照过错责任分担。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告XX与被告XX于2009年2月17日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告XX应于本判决生效之日起十日内返还原告XX房款13万元；
三、被告XX应于本判决生效之日起十日内赔偿原告XX损失27.7万元；
四、原告XX应于本判决生效之日起十日内将上海市XX室房屋退还给被告XX。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8,200元，减半收取4,100元，由原告XX、被告XX各半负担；评估费4,869元，由原告XX、被告XX各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张敏
书记员王晓燕
