原告中国某银行股份有限公司某支行，住所地上海市XX路X号。

负责人刘某，行长。

委托代理人鲁某，律师。

被告黄某乙，男，汉族，住（略）。

被告上海某房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区XX路X号。

法定代表人俞某。

原告中国某银行股份有限公司某支行诉被告黄某乙、上海某房地产经纪有限公司（下称某公司）借款合同纠纷一案，于2008年8月6日向本院起诉。本院受理后，依法向两被告发送起诉状副本，因两被告下落不明，无法送达，本院依法组成合议庭，公告向两被告送达起诉状副本，并于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人鲁某到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称，2004年3月25日，原告与两被告签订一份《个人住房商业性抵押借款合同》，合同约定：被告黄某乙为购买位于上海市XX县XX新村X号房屋向原告借款6.5万元，期限自2004年3月至2024年3月止，贷款月利率为4.2‰，采用等额本息方式还款；被告黄某乙以其所购买的商品房抵押担保，并于2004年3月26日办妥了抵押登记手续，取得上海市房地产登记证明(市x)。合同还规定如被告黄某乙未按合同约定履行还款义务连续达到六个月，原告有权提前收回贷款和其他应收款及要求被告某公司履行保证责任或依法处分抵押物。翌日，原、被告三方又签订了《个人置换住房贷款担保合同》，约定，被告某公司的担保范围为6.5万元及利息、罚息、赔偿金及其他相关费用，如被告黄某乙连续六个月没有完整履行还款的，被告某公司在接到原告通知后一个月内先承担全部清偿责任（并不要求原告首先行使抵押权）。合同签订后，原告依约放款，被告黄某乙未按合同规定清偿本息，截止2008年5月30日已逾期累计金额达10,358.58元，被告某公司也未履行全部还款之责。故原告诉至法院，请求判令：一、被告黄某乙提前归还原告借款本金60,288.24元及支付暂计算至2008年5月30日前的利息7,422.16元及2008年5月31日起至本金实际付清之日止的利息；二、被告某公司对被告黄某乙的债务承担连带保证责任并先予履行；三、依法处分抵押物；四、诉讼费由被告承担。

原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：

1、《个人住房商业性抵押借款合同》，以证明原告与被告黄某乙之间借款关系及被告某公司承担担保责任的事实；

2、上海市房地产他项权利登记证明，以证明被告黄某乙已将上海市XX县XX新村X号房屋抵押给了原告；

3、《个人置换住房贷款担保合同》，以证明被告某公司和原告之间的担保关系、被告某公司承诺在接到原告书面要求承担担保责任的一个月内向原告承担全部清偿责任并且不要求原告首先行使抵押权等事实；

4、个人贷款支付凭证，证明原告已按约放贷；

5、个人贷款对帐单及贷款帐户基本信息，证明被告黄某乙欠款的事实；

6、个人住房贷款履行保证责任通知书，证明原告已向被告某公司履行保证责任的通知义务。

两被告未到庭应诉。

经庭审质证，原告提供的证据真实合法，与本案的事实存在关联，本院予以确认。

本院经审理查明：2004年3月25日，原告与两被告签订一份《个人住房商业性抵押借款合同》，合同约定：被告黄某乙向原告借款6.5万元，借款期限自2004年3月起至2024年3月止，利率为月息4.2‰，还款方式为每月等额本息还款法；被告黄某乙将上海市XX县XX新村X号房屋作为向原告借款的抵押物，抵押给原告；被告黄某乙未按合同约定履行贷款的还款义务连续达到六个月，原告有权提前收回全部贷款和其他应收款，并依法处分抵押物。合同同时对违约责任、逾期利息也作了约定，借款到期，逾期贷款部分按每日万分之二点一计收利息。2004年3月26日，原、被告三方又签订了《个人置换住房贷款担保合同》，合同约定：如被告黄某乙连续六个月未完整履行还款义务，被告某公司承诺在接到原告通知后，不要求原告首先行使抵押权，其在一个月内向原告承担全部清偿责任；被告某公司履行了全部清偿责任后，有权向被告黄某乙追偿代付款项，原告承认被告某公司的此项追偿权，并同意将原抵押房屋抵押给被告某公司。2004年3月，原告在上海市房地产登记处将被告黄某乙所有的上海市XX县XX新村X号房屋办理了房地产抵押登记手续、他项权利人为原告。同年3月30日，原告按约向被告黄某乙放款。自2006年9月起，被告黄某乙未归还贷款本息，被告某公司接到原告通知书后也未履行还款义务。因两被告未履约，原告诉至法院。截至2008年5月30日，被告黄某乙已连续六期以上未履行还款义务，尚欠原告借款本金60,288.24元、利息7,422.16元。

以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。

本院认为，当事人双方之间签订的《个人住房商业性抵押借款合同》及《个人置换住房贷款担保合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方理应恪守。合同对原告有权提前收回全部贷款和其他应收款的前提作了约定，即被告黄某乙未按合同约定履行贷款的还款义务连续达到六个月。现被告黄某乙自原告发放贷款后，仅支付了部分贷款本息，违反了合同约定的还款义务，且拖欠原告贷款本息连续达六期以上，原告根据合同约定有权提前收回全部贷款和其他应收款，行使抵押权，依法处置抵押物，将抵押物折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。原告与被告某公司之间的关于承担担保责任顺序所作的特别约定，并未违反法律规定，本院确认该约定有效。被告某公司在承担担保责任后，有权向被告黄某乙行使追偿权。原告诉请符合事实与法律，应予支持。两被告经本院合法传唤未到庭应诉,作缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条的规定，判决如下:

一、被告黄某乙应在本判决生效之日起十日内归还原告中国某银行股份有限公司某支行借款本金60,288.24元，支付至2008年5月30日止利息7,422.16元，并按《个人住房抵押借款合同》约定的利率支付原告2008年5月31日起至本金实际结清之日止的借款利息；

二、被告上海某房地产经纪有限公司对黄某乙上述应付款承担连带清偿责任；

三、两被告届期不履行上述付款义务的，原告中国某银行股份有限公司某支行可与被告黄某乙协商，以座落于上海市XX县XX新村X号房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告黄某乙所有，不足部分由被告黄某乙继续清偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费1,492.80元，由两被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员糜丽芳

书记员杨晓庆