原告（反诉被告）上海A有限公司。

法定代表人费a，总经理。

委托代理人田a，上海B法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）张a，男，汉族。

委托代理人吴a，上海C律师事务所律师。

原告（反诉被告）上海A有限公司（以下简称A公司）与被告（反诉原告）张a房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,实行独任审判，公开开庭审理了本案。A公司委托代理人田a、张a的委托代理人吴a到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告（反诉被告）A公司诉称:原被告于2005年9月18日签订一份协议，约定原告将位于本市××区××路××弄××号新造的厂房租赁给被告，期限在2005年10月1日至2007年12月31日止，年租金为171,000元，现原告只支付了75,000元租金，后一直未支付过任何租金，截止2008年4月30日，被告欠原告租金为x元。根据协议约定，原告诉请：1、请求解除原被告之间签订的本市××区××路××弄××号厂房租赁协议；2、请求判令被告支付给原告租金计人民币366,750元；3、请求判令被告支付给原告房租滞纳金计人民币18,337.5元。

被告（反诉原告）张a答辩并反诉称:原被告虽然在2005年9月份签订过租赁协议，但在2003年政府已发文，内容为国家征用系争土地，该厂房应该用于学校的建设，核发了建设许可证，原告用虚假与欺诈的方式与被告签订租赁合同。之后，D房地产有限公司收到了第××号文，证明原告无权出租系争房屋，不应该收取租金。D房产公司在被告承租的地方两边砌起了两面完整的墙，使被告无法出入，只有一个能容纳一个人进出的洞，被告多次要求原告解决道路与通行问题，但原告根本未做上述工作，使被告无法正常使用。合同约定，合同不能延续至合同之后，原告要求2008年4月份之前的租金无法律与合同依据。诉讼的请求大部分超过了时效，因为租赁期限为一年；车辆等不能进出，故我们不应该支付租金。我们提出反诉，反诉要求确认合同无效；原告返还被告已支付的租金计85,000元；要求原告归还被告的机器设备等，暂估为40,000元。

原告（反诉被告）A公司答辩:我们与××镇××村的租赁协议可表明，我们转租系争房屋是合法有效的；我们与被告签订租赁合同时，道路设施等是齐全的，双方充分协商后再签订租赁合同的，在签订租赁合同时我们也告知了村委会，故租赁合同是合法有效的，因此我们要求被告支付租金，故不同意被告的反诉请求；原被告在同一块土地上进行生产，我们的车辆是可以进出的，所以被告的车辆也是可以进出的，完全可以使用的，如果D房产造成了被告的不便，可以由被告自行去协商。

经审理查明:2005年9月18日，A公司与张a签订一份《租房协议书》，其中约定，A公司将其从××区××镇××村承租的位于××区××路××弄××号新造的钢结构彩板厂房租赁给张a，期限自2005年10月1日起至2007年12月30日止，年租金为171,000元等内容。

张a根据上述协议占有使用该厂房后，向A公司支付了75,000元，就再未支付过任何款项，至今也未将厂房交还给A公司。

另查，2003年2月28日，××区××镇××村民委员会与A公司就上述地址的厂房和场地签订《租赁合同》，租赁期限自2003年3月1日起至2009年2月28日止。此后，××区××镇××村民委员会同意A公司将承租的老厂房进行改建并转租他人。2003年3月18日，××区政府发布《关于批准××区房屋土地管理局为××镇××号地块邀请招标项目（一期）征用土地和收回土地使用权的通知》，决定由区政府将包括上述讼争土地在内的土地使用权收回。目前，上述讼争土地尚未征用和收回。

诉讼中，A公司提出减少诉请的意见，仅要求张a支付租赁合同期限内的剩余租金。

上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：有A公司提供的《租房协议书》、信函、照片及补充证据《租赁协议》、××村民委员会的证明。

张a提供了××区政府文件等证据。

以上证据均可相互印证，证实本案的客观事实。

本院认为，A公司与张a签订的《租房协议书》中涉及的土地使用权已被政府收回，出租的房屋未经依法审核登记，属于违法建设。因此，双方的上述协议书，属于无效合同。对于无效合同应当依法处理。

根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，结合本案查明的事实，A公司应当向张a返还收到的租金，张a应当按照双方约定的租金标准，向A公司支付相应的房屋使用费。同时，在没有证据证实A公司实际控制张a的生产设备的情况下，张a应当将放置在涉案房屋的物品和设备及时搬离。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海A有限公司与被告（反诉原告）张a签订的关于××区××路××弄××号厂房的《租房协议书》无效；

二、被告（反诉原告）张a于本判决生效之日起二十日内，将上述房屋返还给原告（反诉被告）上海A有限公司；

三、被告（反诉原告）张a于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海A有限公司支付房屋使用费309,750元（该款已经扣除A公司应当返还给张a的75,000元租金）；

四．驳回原告（反诉被告）上海A有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）张a的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费3,538.16元（已减半收取），由原告（反诉被告）上海A有限公司负担823.16元，由张a负担2,715元。反诉案件受理费1,400元（已减半收取），由原告（反诉被告）上海A有限公司负担1,000元，由被告（反诉原告）张a负担400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员杨超

书记员谭静贤