原告上海某物业管理有限公司

法定代表人彭某某，董事总经理。

委托代理人钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。

委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。

被告上海某餐饮管理有限公司。

法定代表人施某某，总经理。

委托代理人施某某，该公司职员。

被告施某某

原告上海某物业管理有限公司（以下简称某公司）与被告上海某餐饮管理有限公司（以下简称某公司）、被告施某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟景勇、张越律师，被告某公司法定代表人施某某及其委托代理人施某某、被告施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年5月22日,原告与上海某餐饮管理有限公司（以下简称某公司）签订《上海市房屋租赁合同》，租赁合同主要约定,由某公司向原告承租上海市X路某号X单元，租赁期限自交付日起算为期6年，租赁用途为经营“某餐饮”。合同签署后，原告于2008年7月1日向某公司交付了X单元。被告施某某系某公司的法定代表人。2008年9月28日，某公司向原告提出书面申请，请求将上述签署的《上海市房屋租赁合同》中的承租方变更为本案的被告某公司。2008年10月15日，原告与两被告另行签署《上海市房屋租赁合同》，租赁合同约定，由被告某公司作为承租方向原告承租上海市X路某号X单元，租赁面积为351平方米，租赁期限仍为6年，租赁用途仍为经营“某餐饮”，合同项下免租装修期为60天，装修期内被告某公司需支付物业管理费和其他费用，被告某公司如在装修期内开始营业，则需按照12%的比例向原告支付提成租金。租赁期限第1-2年每月基本租金为人民币x元（以下币种均为人民币）、租赁期限第3-4年每月基本租金为x元、租赁期限第5-6年每月基本租金为x元，被告某公司每月的提成租金为被告某公司每月营业额的12%，被告某公司每月实际向原告支付的租金为当月提成租金和基本租金中的较高者，每月一日或之前，被告须向原告支付当月的基本租金；物业管理费为每月x元，被告某公司须在每月一日或之前向原告或原告指定之物业管理公司支付；合同项下的租赁保证金共计x元，为三个月最高基本租金（按照租赁期限第5-6年的基本租金标准）和物业管理费之和；被告某公司须向原告在交付日前预付一个月的基本租金和一个月的物业管理费共计x元。合同还约定，本合同自生效时起替代原告与某公司与2008年5月22日签署的《上海市房屋租赁合同》，被告施某某同意为被告某公司在本合同项下的全部义务提供担保并承担连带责任。合同补充条款约定，被告某公司使用租赁场地所发生的一切水、电、煤气、通讯、电话等公用事业费用均由其自行承担，被告某公司须按照公用事业单位或物业管理公司的规定进行支付。除原告同意续租，被告某公司应于租赁合同届满或提前解除当日17点之前将租赁场地恢复至交付标准或原告认可的满意状态；如果被告某公司未依约履行租赁场地的返还义务，原告有权停止租赁场地的水电等公共事业供应，在租赁期限届满后进入租赁场地，并有权自行处理被告某公司遗留在租赁场地之内的物品；除非原告同意，被告某公司无权要求原告收购其租赁场地的装修及设施。被告某公司拖欠支付合同项下任何应付费用连续14天或累计60天的，原告有权终止本合同，无需对被告某公司承担任何装修费、设备添加费的补偿；针对被告某公司的违约行为，原告已经收取的租赁保证金无须返还，并有权要求被告某公司支付相当于租赁期限内被告某公司应付而未付的租金总和的违约金。如果原告擅自解除合同的，应当向被告支付相当于保证金数额的违约金。在租赁合同的履行过程中，被告某公司在支付各项费用方面一直存在着比较明显的违约情况。2009年4月27日，原告向被告某公司发函，要求被告某公司付清自2009年1月起拖欠的费用。2009年6月2日，在被告某公司仍未支付自2009年1月起拖欠的费用的情况下，原告向被告某公司发出了停电、停水通知。2009年7月30日，在原告的催告下，被告某公司向原告出具了《计划书》，向原告提出了拖欠费用的还款计划。被告某公司虽就欠款向原告出具了还款计划，但是却未能按照承诺付清欠付费用，原告于2009年10月28日、2009年11月9日相继两次向被告某公司发函，表明了因被告某公司欠付应付费用的违约行为，而决定终止合同的态度。经过原、被告的沟通，原告出于诚意，给予被告某公司继续履行合同的机会，但是被告某公司仍然拖欠巨额应付款项不付，原告为了避免损失的进一步扩大，于2010年4月13日向被告发出了《终止租赁合同及收回房屋最后通告》，在被告某公司仍然拒不履行付款义务的情况下，原告依约行使合同权利，收回了租赁场地。租赁期限内，租金从2008年12月6日开始起算，一直计算至2010年4月13日，原告曾经同意给予被告某公司一段时间内租金按60%计算的优惠，但是如果被告某公司出现拖欠费用情况，则租金标准取消优惠，仍按照合同约定执行。被告某公司自2009年5月起累计出现欠款，自2008年12月6日至2009年4月30日，基本租金按照60%计算，每月租金x元，2008年12月租金按实计算为x.52元（x÷31×26），2009年4月27日原告向被告催讨欠费。自2009年5月起按照全额租金收取，每月租金均按照合同约定为x元，2010年4月13日租金按实计算为x元（x÷30×13），租赁期限内总计应收租金x.52元。物业管理费方面，免租期物业管理费计2个月（2008年9月12日至2008年11月11日）为x元，租赁期限内物业管理费自2008年11月12日起计算，一直计算至2010年4月13日，每月均按照x元的标准进行计算，2008年11月和2010年4月的物业管理费均按实计算分别为x.5元（x÷30×19）、x.5（x÷30×13），租赁期限内总计应收物业管理费x元。杂项费用方面，电话费自2008年11月计算至2010年4月，含初装费800元，共计8455.81元，消防费为x元，拉边袋3元，识别卡500元，POP架45元，合计应收杂费x.81元。水电费均自2008年11月起算至2010年4月，合计应收x.8元。就上述各类费用，原告总计应收x.13元。被告某公司就上述各类应收费用共计已向原告支付x.66元。原告在租赁期限内曾经代收被告某公司营业款x.92元和原告应付被告某公司活动费400元。各项费用累计冲抵后，租赁期限内，被告某公司尚欠原告x.55元。为此，原告诉至法院要求判令：1、原告与两被告于2008年10月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年4月13日解除；2、原告有权不予返还被告某公司租赁保证金x元；3、被告某公司应支付原告租赁期内各项欠付费用合计x.55元：4、被告某公司应支付原告违约金x元；5、被告某公司应将其遗留在本市X路某号X单元内的物品搬离；6、被告施某某应就上述第3项和第4项诉讼请求的金额承担连带清偿责任。

两被告共同辩称，被告的租金从租赁开始即迟延支付，原因在于原告未按约履行合同，原告的交楼标准不符合合同约定，主要是交付的房屋无门头和卷帘门，地理位置与被告2008年5月视察现场时的地理位置不同，离开走道远了4米。租赁铺位的窗户内至今漏水，被告通知原告维修多次，但仍无改善。漏水影响了墙面的美观，也影响了餐厅的生意。租赁面积与实测面积相差10平方米，地坪落差是14厘米，被告已自行解决，在装修中抬高了地坪，增加了装修成本。另原告迟延交付房屋，被告为此一直在与原告交涉，希望原告给予租金优惠达到被告的要求，且双方通过签订书面协议的形式来确定优惠后的租金金额，则被告就不再追究原告存在的上述问题。原告并没有单独给予被告租金优惠，后面签订的的租金优惠确认单是针对整个商场，并不是针对被告个人。对于租赁合同解除的日期2010年4月13日无异议，但并不是被告违约解除合同，是被告与原告协商一致解除合同。关于租金的起算日期无异议，对于2009年4月30日前的租金计算金额无异议，2009年5月1日起至2010年4月13日的租金计算金额有异议，因为被告每月都提供40％的优惠券给原告，原告仍应该按照优惠租金来计算，即原来合同约定租金的60％计算。关于物业管理费的计算日期和金额无异议，其他杂项费用和水电费计算金额均无异议，但关于消防费x元有异议，原告曾口头承诺被告不需要再支付，故该笔x元的费用不应该由被告支付。被告对其已经支付了x.66元款项无异议（不包括被告已经支付的保证金），原告代收被告的营业款x.92元和原告应付被告的活动费400元无异议。

原告为支持其诉请提供下列证据：1、2008年5月22日原告与某公司签署的《上海市房屋租赁合同》，证明原告曾就X单元和某公司签署过租赁合同；2、510交房签收表，证明原告向某公司交付了租赁场地；3、关于变更合同承租方的申请；4、企业名称核准通知书，3、4两组证据证明在被告某公司获得名称核准登记的情况下，某公司向原告申请变更租赁合同中的承租方；5、2008年10月15日原告与两被告签署的《上海市房屋租赁合同》，证明原告同意某公司的申请，就X单元和被告某公司签署了房屋租赁合同，被告施某某为被告某公司在合同中提供担保；6、租金优惠确认单，证明原告曾经同意给被告某公司一段时间租金上的优惠，以及如果出现欠款，被告某公司就不能再享受租金的优惠；7、2009年4月27日原告致被告的通知和2009年6月2日原告致被告的停电、停水通知，证明原告向被告拖欠费用进行催讨的事实；8、2009年7月30日被告向原告出具的计划书，证明被告某公司就欠付费用向原告出具还款计划的事实；9、2009年10月28日和2009年11月9日原告致被告“关于收回X室房屋的通知”，证明原告针对被告欠付费用的违约行为明确表态，要求终止租赁合同；10、2010年1月29日原告致被告的停水、停电通知，证明原告就被告拖欠费用行为再次催告的事实；11、2010年4月13日原告致被告的《终止租赁合同及收回房屋最后通知》，证明原告因被告欠付巨额应付款项根据合同约定行使权利，解除租赁合同的事实。对于证据12－15项主张的费用及金额因被告无异议，故原告当庭撤回证据12－15项。

两被告对原告提供的上述证据的质证意见如下，对证据的真实性均无异议。对证据2交房签收表上的公章认可某公司于2008年7月1日加盖，但认为此日实际上原告未交房，是被告为了配合某广场，至于配合的原因不清楚，被告实际收到的交房通知是2008年7月25日，认为被告真正交房日期是2008年9月13日，因为原告起算租金是自2008年9月13日起算。对证据5的合同中的丙方施某某的签名认为是施某某代表某公司签署，因为施某某是某公司的法定代表人。对证据6的优惠确认单的签署日期认为是2009年4月10日左右签订。对证据7被告确认收到，原告的发函地址是某公司的注册地址。对证据9、10原告送达到承租铺位X室，均是被告施某某本人签收。对证据11，施某某本人未看到，2010年4月13日其公司的员工收到一份快递，但是公司员工未拆开快递，也未告知收到快递，当时施某某在澳大利亚。

两被告提供证据如下：1、2008年7月21日的交房通知，证明原告不可能在2008年7月1日交房，故510交房签收表不真实；2、2009年3月6日的电子邮件，证明被告发给原告的邮件，被告曾就承租铺位的地理位置、缺少防火卷帘门和门头的事宜向原告提出过；3、产权人信息，证明某公司签订租赁合同时的地理位置与被告实际收房拿到的铺位的地理位置不同，且铺位的建筑面积发生了变化，已经扩大，但是原告未至房地产交易中心作出变更登记，某广场X楼和X楼当初登记的是办公用房，现在变为商场，原告也未进行变更登记。4、某广场的装修手册一份，证明根据合同约定装修手册是合同不可分割的一部分，装修手册中约定了510铺位的门头招牌的要求为封闭式餐饮，故被告认为应该有店面卷帘，D类餐厅标准平面图应该留有门头给被告挂招牌，原告在该位置排了很多管道，未给被告预留位置，导致被告最后在门面上无法制作招牌，影响了被告的经营，降低了营业额，故被告要求原告按照营业额提成支付租金。

原告对被告提供的证据质证如下：对证据1真实性无异议，2008年7月21日的函件是原告误发的函件系重复发送，2008年7月1日已经发过，且2008年7月21日的函件上应缴付的费用金额和时间均错误；对证据2的真实性无法确认，因为被告提供电子邮件的方式不合法；对证据3的真实性无异议，但该证据与本案无关；对证据4的真实性不予认可，被告无证据证明该证据系原告给予，装修手册与交房标准无必然的联系，双方在交房手册上约定了交房条件，被告已接受该交房条件，实际已接收了房屋，故原告不存在违约。

经审理查明，原告系本市X路某号房屋的权利人。2008年5月22日，原告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）某公司签订一份《上海市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同正文及其补充条款、附件主要约定，甲方作为权利人将其所有的坐落于本市X路某号X层X室出租给乙方使用，该房屋建筑面积为约351平方米，该房屋的房屋用途为商业，房屋类型为商场，结构为钢混，该房屋的租赁面积列于附件三，该房屋部位详见附件二平面图标识范围位置，该平面图仅供乙方辨识之用。为避免将来发生争议，若租赁面积与任何人士、组织机关或政府部门评估或测量的面积或其他方法计算的租赁面积有任何差别或出入，双方同意不对该房屋的面积计算方法进行比较，且不影响该房屋基本租金、物业管理费之计收标准。乙方租赁该房屋作为经营某龙门酒庄餐饮之用途，甲方预期于2008年5月19日或之前向乙方交付该房屋，但具体交付日期以甲方通知乙方的日期为准，具体交付日由甲方至少提前三十天书面通知乙方。乙方确认乙方在签署本合同前已至现场视察过该房屋，对附件五所列之该房屋装修及设施某况充分了解并表示满意，并同意以该附件作为交付条件。若甲方未能在交付日将该房屋交付给乙方，乙方应给予甲方九十天宽限期，在此种情况下，免租装修期及相关日期均相应顺延，在该宽限期届满后十五天，若甲方仍未能将该房屋交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻提前终止本合同或经协商再次选定一个日期为交付日。若乙方提前终止本合同，则甲方需在本合同依本款约定提前终止之日起三十天内将乙方已支付的租赁保证金无息退还乙方。除此之外，甲方无需对乙方遭受的其他任何损失承担任何责任。租赁期限为6年，自交付日起计。免租装修期为60天，自交付日起计，免租装修期内无需缴付基本租金，若乙方于免租装修期内开始营业，则自开始营业之日起至免租装修期届满之日止，乙方需缴付提成租金，该提成租金为乙方营业额之12％，免租装修期内乙方仍需缴付物业管理费及其他费用。该房屋每月基本租金租赁期1－2年为x元，租赁期第3－4年为x元，租赁期第5－6年为x元。该房屋每月提成租金租赁期第1－6年为乙方月营业额之12％，该房屋每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金中较高者。乙方将以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于每月第一日或之前缴付当月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则乙方须于次月第七日或之前缴付提成租金与基本租金之差额部分，若上述日期恰逢法定节假日，则相应提前。乙方须自交付日起向甲方或甲方指定之管理公司按月支付每月x元之物业管理费，物业管理费包括推广费、空调及管理费用，甲方有权根据实际运营情况对该房屋物业管理费标准作出调整，乙方须于每月第一日或之前缴付当月物业管理费，若上述日期恰逢法定节假日，则相应提前。乙方应于该房屋交付日或之前预付一个月的基本租金及物业管理费即x元。租赁保证金相当于该房屋三个月之基本最高租金及三个月物业管理费，乙方须按以下方式缴付：首期保证金相当于一个月之基本最高租金及物业管理费即x元，乙方已于其签署该房屋租赁意向书后缴付，保证金余款相当于二个月之基本最高租金及物业管理费即x元，乙方须于签署本合同同时或之前缴付。租赁期限内乙方使用该房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话及通讯等公用事业费用，均由乙方承担，乙方须按公用事业单位或甲方指定的物业管理公司规定的期限和方式缴付。租赁期内，非本合同规定之情况，甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方支付相当于保证金金额之违约金，如违约金不足以弥补乙方经济损失的，乙方有权继续追偿。在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同即自行终止。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，该情况为：本合同内任何一项应付的租金、物业管理费、保证金的补差或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天（无论是否正式追索）。甲方发现乙方未经相关政府部门批准，有超越营业范围经营或其他违法经营活动，或于本合同规定之开始营业日后十四天内仍未开业，或未经甲方书面同意而连续停业超过两天或累计停业超过七天。非本合同规定情况，乙方中途擅自退租。当发生本合同上述情况时，乙方已经支付保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金。当发生本合同上述情况时，甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，将构成甲方对该权利已全面及充分地行使。乙方除须遵守本合同各条款约定外，还应遵守和服从由甲方或管理公司不时指定和修改的关于管理和控制该大厦及该大厦设备、设施、公共部门的规章制度、管理公约、管理手册、装修手册、任何条款、规定及关于pos专用收银系统的操作守则和管理守则，该等规章制度、规定、守则等均作为本合同不可分割的一部分。关于装修、附属设施某设备状况的约定，甲方提供标准为业主在商铺内不提供任何门、门套，业主提供商铺防盗卷帘门。租赁合同还对双方其他的权利和义务作出了约定。2008年6月，上海某餐饮管理有限公司取得企业名称预先核准通知书。2008年7月21日，原告通知某公司于2008年7月25日之前办理本市X路某号X层X号单元的房屋交接手续。某公司在原告某公司的S510(某)交房签收单上签名盖章,交房签收单上写明该租赁房屋之租赁期限自交付日起计,即租赁期限自2008年7月1日起至2014年6月30日止。2008年9月28日，某公司向原告递交关于变更合同承租方的申请，要求将承租方某公司变更为上海某餐饮管理有限公司。2008年10月15日，原告作为甲方、被告某公司作为乙方与施某某作为丙方（乙方的担保人）签订了《上海市房屋租赁合同》，租赁合同条款与2008年5月22日的原告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）某公司签订的《上海市房屋租赁合同》的合同条款内容一致，增加条款为丙方同意为乙方在本合同项下的全部义务提供担保并承担连带责任，且该保证责任为独立责任，丙方担保期间为自本合同生效日起至租赁期限届满日止。2009年3月4日，上海某餐饮管理有限公司取得企业法人营业执照。2009年4月，原告某公司作为出租方甲方与承租方乙方签订《关于某广场租赁房屋之租金优惠确认单》主要约定，甲、乙双方已签署了的关于上海市X路某号五层X号单元之《上海市房屋租赁合同》，为支持乙方在该房屋更好地经营，考虑给予乙方充分的租金优惠，双方签订确认单：（一）双方同意，自2008年12月16日起至2009年12月31日止，乙方向甲方缴付的租金享受租金优惠，（1）乙方向甲方支付的该房屋之基本租金按房屋租赁合同规定的相应金额之60％缴付，且乙方应支付相当于月基本租金金额的40％购物券以供甲方举行活动时使用。为方便使用，该购物券由乙方委托甲方印制并对外发行，乙方同意接受任何顾客按照购物券使用细则使用购物券购买该房屋内任何符合要求的商品；该月的提成租金按营业额之15％计提；乙方该月须缴付的租金为前述基本租金和提成租金较高者。乙方同意甲方拥有购物券使用方法的解释权。(2)该房屋每月之物业管理费及其他费用仍按照房屋租赁合同的规定支付。（二）乙方需在整个优惠期内满足以下条件方可享受前述优惠，若乙方一旦不满足下属条件，乙方自不满足下述条件的当月起至租赁期限届满将不再享受任何租金优惠：（1）任何房屋租赁合同、租户手册项下的到期费用、缴费通知单规定应缴付费用及其他费用均按时付清；（2）pos收银系统已完成与某广场的数据接口连接并持续连接；（3）未出现过任何漏报、少报营业额的现象；（4）同意全力配合某广场的营销活动；（5）承诺其在某广场进行的促销活动之时间、优惠幅度及涉及商品的各项标准均不得低于乙方在任何其他上海地区商场就同品牌所实施某促销优惠；（6）保证该房屋内的货品齐全；（7）该房屋未发生过擅自停业或缩短营业时间；（8）乙方未违反租赁合同其他约定。（三）若乙方在租赁期间内非因房屋租赁合同规定的情形擅自中途退租，乙方应向甲方支付其已享受的任何租金优惠。2009年4月27日，原告某公司向被告某公司、被告施某某发出通知，要求两被告于2009年4月30日之前向原告某公司缴付欠款x.87元，否则将按照合同约定切断该房屋内水、电、空调供应，且提前终止租赁合同收回租赁房屋、追究违约责任。2009年6月2日，原告某公司向被告某公司发出通知，向其催讨欠费x.73元，并决定于2009年6月5日晚22时起切断该房屋水、电供应，有权根据合同约定提前终止合同收回房屋。2009年7月30日，被告某公司向原告出具计划书内容如下：我公司为贵物业510商铺的业主，关于2008年12月2009年7月房费及物管费的问题，我公司计划支付如下：2009年8月5日、8月31日计划各支付一个月的物管费；2009年9月开始计划将前期的还款5万元，2009年10月计划还款5.5万元，2009年11月计划还款6万元，2009年12月计划还款7万元，2010年1月计划还款8万元，2010年2月计划还款9万元，2010年3月计划还剩余款项，同时支付当月的费用。2009年10月28日，原告向两被告发出终止X室房屋租赁合同的通知，通知称被告拖欠的款项已达x.94元，双方租赁合同于2009年10月30日终止，自2009年10月30日下午17时将房屋返还原告或付清所有欠款，自2009年10月30日，原告将按照租赁合同补充条款约定停止向该房屋提供水、电、煤气、中央空调及其它物业管理服务并收回房屋而不另行通知，原告将不会向被告承担任何责任。2009年11月9日，原告再次向两被告发出收回X室房屋的通知，告知原告将于2009年11月9日下午17时按照租赁合同补充条款约定停止向该房屋提供水、电、煤气、中央空调及其它物业管理服务并收回房屋而不另行通知，原告将不会向被告承担任何责任。2010年1月29日，原告向两被告发出停电、停水通知。2010年4月13日，原告向两被告发出终止租赁合同及收回房屋最后通告，称截止2010年4月9日被告拖欠的款项已达x.22元，最后通知被告双方的租赁合同于2010年4月13日终止，于2010年4月13日下午15：00切断该房屋的水、电及其他一切服务的供应，于2010年4月13日晚上22时搬离该房屋内的一切物品，将该房屋返还原告。上述通知，两被告均收到。2010年4月13日，原告关闭了被告承租的房屋。

被告某公司未付费用：租金2008年12月6日至2009年4月30日（按照租金的60％计算）为x.52元，2009年5月1日至2010年4月13日期间（2009年12月31日之前按照租金的60％计算、2010年1月1日起按照合同约定租金）为x元。物业管理费自2008年9月12日至2010年4月13日为x元。杂费自2008年11月自2010年4月共计x.81元（含消防费x元）。水电费自2008年11月自2010年4月共计x.8元。被告某公司已付x.66元及保证金x元。原告应退被告营业款x.92元、活动费400元。

审理中，原告变更要求被告支付2009年5月1日至2009年12月31日期间按照合同约定租金的全额租金支付的诉讼请求，降低调整为要求被告仍按照优惠租金支付该期间的租金。

本案主要的争议为：一、出租方和承租方哪一方根本性违反合同约定导致租赁合同解除；二、被告施某某在租赁合同中的地位和承担的责任。

针对争议焦点一，被告认为原告违约之一为迟延交付系争房屋。本院认为，合同虽然约定了原告交付房屋的日期为2008年5月19日或之前，但合同同时约定如原告未在约定的交付日交付房屋给被告，被告应给予原告九十天的宽限期，免租期及相关日期相应顺延，原告在宽限期届满后十五天仍未能交付房屋,被告享有提前终止合同的权利,且原告应将保证金无息退还被告。因此，该条款对原告如逾期交付房屋达到一定期限赋予了被告合同解除权，是对应原告若根本性违反合同约定所应承担的违约责任，宽限期内原告若交付房屋并不违反合同的约定，被告作为2008年10月承继某公司承租权的承租方，某公司签收确认的房屋交付日期为2008年7月1日，即使根据某公司2008年7月21日通知某公司办理房屋交接的日期2008年7月25日，该日期亦在合同约定的交付房屋的宽限期内，故原告交付房屋未违反合同约定，被告称原告逾期交房无事实依据。被告认为原告违约之二为提供的租赁场地不符合交楼标准，无门头无法制作招牌、地理位置与视察现场时位置不同。本院认为，某公司收取系争房屋距离被告某公司受让租赁合同权利期间达三个多月，被告某公司的法定代表人施某某同时作为某公司租赁合同的代理人，应对原告已经交付的房屋现状事先充分了解，对于被告认为存在的上述问题应向原告提出，但被告某公司在与原告签订的租赁合同中仍保留了乙方确认乙方在签署本合同前已至现场视察过该房屋，对附件五所列之该房屋装修及设施某况充分了解并表示满意，并同意以该附件作为交付条件的条款，且之后双方并未另行办理系争房屋的交接手续，故可表明被告认可并接受了原告出租房屋的现状，故被告认为原告交付的房屋违反合同约定构成违约的抗辩，本院不予采纳。即使按照被告所称租赁部位不足无法实际解决，希望原告通过租金优惠的方式给予解决，而2009年4月原告与被告在租赁过程中就2008年12月16日至2009年12月31日的租金优惠已达成一致，故被告要求按照其营业额的10％计算租金，既与双方的约定不符，亦无法律依据。被告自2009年1月起拖欠租金等费用，在原告分别于2009年4月、6月向被告催讨拖欠费用58余万元和65余万元后，被告对拖欠的费用未提出任何异议，并于2009年7月向原告出具了还款计划，但之后被告仍未按照计划履行还款义务，经原告数次催告后被告仍未履行租金、物业管理费等支付义务，截止2010年4月被告拖欠各项费用时间已达一年多，且拖欠金额较大，远远超过合同约定的付款期限，其已构成根本违约，故原告有权根据租赁合同的约定提前解除合同、收回房屋并要求被告承担违约责任。

针对争议焦点二，被告施某某认为其代表某公司作为丙方与原告签订租赁合同。本院认为，被告某公司与原告的租赁合同约定丙方施某某向乙方某公司合同项下的全部义务提供连带担保责任，施某某作为某公司的担保人在合同列明的各方当事人一栏明确记载，且施某某在合同落款的丙方处签署其本人的名字，未特别注明代表某公司，或加盖某公司公章，之前某公司提交原告的变更合同承租方的申请中未作出其同意提供担保的意思表示，故原告依据租赁合同要求被告施某某承担担保责任具备合同依据，被告施某某认为其代表某公司提供担保的抗辩，本院不予采纳。该租赁合同中，对于丙方施某某的保证方式、保证范围和保证期间均已作出约定，故被告施某某应对被告某公司的全部债务承担连带保证责任。

综上所述，原、被告双方对租赁合同于2010年4月13日解除无异议，对于被告认为合同解除系与原告协商解除，本院不予采纳。由于被告根本违约，应以原告书面通知中指定的日期为租赁合同终止日，原告计算租金的截止日期亦为2010年4月13日，故本院采纳原告主张解除合同的理由，本院据此确认原告与被告的《上海市房屋租赁合同》于2010年4月13日解除。两被告除对2009年5月1日至2010年4月13日的租金认为应按照合同约定的租金60％计算，对消防费x元有异议之外，对其余租金、物业管理费的起算日、截止日和租金、物业管理费、杂费、水电费、已支付费用、营业款的金额均无异议，对于双方无异议的费用，本院予以确认。针对2009年5月1日至2009年12月31日的租金，原告变更诉讼请求同意被告按照优惠租金计算，本院予以准许，但对于2010年1月1日至2010年4月13日的租金，双方约定的租金优惠期间未包括该期间，故被告仍应按照租赁合同约定支付2010年1月1日至2010年4月13日期间的全额租金。被告某公司应付2008年12月6日至2010年4月13日租金共计为x.52元，抵扣原告应退费用x.92元及已付款项x.66元,被告某公司实际应支付原告租金x.94元。至于消防费x元，双方租赁合同中未作出约定，原告亦未提供应当收取的依据，故对原告主张的x元消防费，本院不予支持。此外，合同中约定如被告中途擅自退租，被告已经支付的保证金不予退还，被告还应承担相当于至租赁期满被告应付而未付的租金总和的违约金，原告现已自愿降低调整至三个月的租金和三个月的物业管理费之和，于法有据，故本院支持原告关于要求被告承担违约金，以及本案所涉租赁合同的保证金不予退还的诉请。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：

一、确认原告上海某物业管理有限公司与被告上海某餐饮管理有限公司、被告施某某于2008年10月15日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年4月13日解除；

二、被告上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将遗留于上海市X路某号X单元房屋内的物品、设备搬离、撤清；

三、被告上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司2008年12月6日至2010年4月13日的租金共计x.94元；

四、被告上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司2008年9月12日至2010年4月13日的物业管理费共计人民币x元；

五、被告上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司水电费人民币x.80元、杂费人民币9003.81元；

六、被告上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业管理有限公司违约金人民币x元；

七、被告施某某对被告上海某餐饮管理有限公司的上述第三、第四、第五、第六项的还款义务承担连带保证责任；

八、被告施某某按本判决主文第七条的规定履行了全部义务后，有权向被告上海某餐饮管理有限公司追偿；

九、被告上海某餐饮管理有限公司在原告上海某物业管理有限公司处的保证金人民币x元不予退还。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币x.76元（原告已预交）,由原告上海某物业管理有限公司负担人民币3612.66元，由被告上海某餐饮管理有限公司、被告施某某共同负担人民币x.10元（该款两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长李名坚

审判员冯丽娟

代理审判员王凌冰

书记员施某