重庆市石柱土家族自治县人民法院

民事判决书

（2010）石法民初字第X号

原告（反诉被告）袁某某，男，43岁。

委托代理人戴国华，石柱土家族自治县黄某法律服务所法律工作者。

委托代理人陈某某，男，52岁。

被告（反诉原告）谭某某，男，40岁。

委托代理人谭某胜，重庆星兴律师事务所律师。

原告（反诉被告）袁某某诉被告（反诉原告）谭某某租赁合同及财产损害赔偿纠纷一案，本院于2010年2月2日立案受理。依法由审判员向朝俊担任审判长，与人民陪审员彭平安、汪顺平组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁某某及其委托代理人戴国华、陈某某和被告（反诉原告）谭某某及其委托代理人谭某胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称：2008年3月5日，原、被告签订了养猪场租赁合同，袁某某将自建在莲花村X组中间院子的住房5间，圈舍18间及院墙内空坝以2万元租赁给谭某某养猪，谭某某不按合同约定履行义务，请求人民法院判令本诉被告谭某某支付欠交的租金5000元以及违约金x元，并由本诉被告承担诉讼费用。

被告（反诉原告）辩称：本诉原告未按约定交付符合约定的租赁物，未疏通排水沟，租赁物存在不安全因素，设施不符合约定条件。本诉原告违约在先，本诉被告拒付租金5000元的行为不构成违约。反诉请求称：因反诉被告未疏通住房排水设施，未将母猪圈整修，导致反诉原告无法继续生产经营。因此，请求法院判令反诉被告支付违约金x元，并赔偿经济损失x元，反诉案件受理费由反诉被告承担。

袁某某对谭某某的反诉请求辩称：租赁物早就交给本诉被告在使用，该合同属有效合同，反诉原告的请求不能成立，请求依法予以驳回。

在举证期限内袁某某提供的证据是：养猪场租赁合同，秦××的证明，秦××的证明，颜××的证明。

谭某某对袁某某提供的证据的质证意见是：养猪场租赁合同无异议，但对其所要证明的内容有异议，袁某某没有提供排水设施；秦××、秦××、颜××的证明内容均不真实，且颜××的证明内容与人民调解协议相互矛盾。

谭某某提供的证据是：养猪场租赁合同，人民调解协议书，现场照片14张，颜××的证明，颜××的证明材料。

袁某某对谭某某提供的证据的质证意见是：养猪场租赁合同无异议，但不能证明谭某某所要证明的事实；人民调解协议是未生效的协议，且双方未在协议上签字；现场照片证明袁某某交给谭某某时，设施是齐全的，坏了的是谭某某在使用中没有进行修复；颜××、颜××的证明已超过举证期限，不予质证，且颜××与谭某某有亲戚关系，不能作为证据使用。

经审理查明：2008年3月5日，袁某某与谭某某签订了养猪场租赁合同，袁某某将自建于枫木乡X组中间院子圈舍18间（包括母猪圈2间）和住房5间以及院墙内的空坝以x元租金租赁给谭某某养猪。租赁期为2年6个月，即从2008年4月1日起至2010年9月30日止。合同第六条规定，签合同时乙方（谭某某）支付人民币1000元给甲方（袁某某），从合同签订时起一个月内付4000元，余款x元由乙方在2008年农历腊月初十前用现金一次性支付给甲方，具体以收条为准。谭某某租赁养猪场后于同年4月16日就在该场内养猪，一直养到2009年4月16日才将所有的猪赶到枫木乡街上饲养，因谭某某在枫木乡街上开酒厂。但谭某某只付给袁某某租金人民币x元，尚欠5000元至今未付。谭某某在养猪期间于2008年县畜牧局经验收后发给谭某某奖金6万余元。租赁合同第七条载明：“该养猪场的围墙未完善的由甲方负责砌好”。没有涉及到2个母猪圈的圈门问题。第十一条载明：“甲方必须确保乙方到场时养猪场的用水及下水道排污畅通”。第十四条规定：“如有违约者，承担违约金x元，并赔偿因此而给对方造成的一切经济损失”。在庭审中根据谭某某于2010年3月10日所照的照片看，两间母猪圈确系无门是客观事实。袁某某数次催收所欠租金未果，诉至法院要求解决。

合议庭认为：袁某某、谭某某均系具有完全民事行为的自然人，双方在平等互利、等价有偿、诚实信用、协商一致的前提下订立了养猪场租赁合同，该合同不违反法律的禁止性规定，应属有效合同，双方应当依照合同的约定全面履行义务。但谭某某在抗辩中称，母猪圈无圈门，排污设施有问题的事实确实存在，合同中规定的租金2万元，含住房5间、猪圈18间及空坝，本院酌情确定每小间猪圈的租金为1000元，鉴于谭某某抗辩的事实存在，从公平、合理的角度考虑，谭某某可酌情少交两间母猪圈的租金2000元，扣除后谭某某还应支付袁某某租金3000元。原、被告在合同履行中均有违约行为，其违约金均不予支持。谭某某反诉请求赔偿经济损失x元无证据证明，因此，谭某某的反诉请求证据不充分，理由不能成立，本院难以支持。袁某某的合理请求本院应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：：

一、谭某某欠袁某某的租金人民币5000元，减除母猪圈的租金2000元，谭某某实际还应付给袁某某租金3000元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；

二、驳回袁某某的其他诉讼请求；

三、驳回谭某某的反诉请求。

本诉案件受理费425元，袁某某负担200元，谭某某负担225元，反诉案件受理费275元，由谭某某负担。

主审人向朝俊

二0一0年六月十一日