上诉人（原审被告）：王某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人：杨灵敏，河南博同律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：崔某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人：王某乙，男，X年X月X日出生。

上诉人王某甲因与被上诉人崔某某租赁合同纠纷一案，不服西工区人民法院（2009）西民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲及其委托借人杨灵敏、被上诉人崔某某的委托代理人王某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2006年11月18日，原告崔某某与被告王某甲签订《房屋土地租赁合同》。合同约定期限为20年，自2006年5月1日至2026年5月1日，第一年租金为7000元，以后年租金x元，每6个月交纳一次，年租金二次交清，被告可以在此土地上修建房屋和其他设施，若被告拖欠原告一年租金可加倍处罚。合同签订后，被告依约在该场地建造了厂房。2006年5月1日至2009年5月1日期间，被告除交付该场地定金3000元之外，未向原告交纳租金。2006年12月27日至2008年2月21日，被告陆续向有关部门交纳了非法占地款罚款，占补平衡费，测绘费、测绘图纸费、协调费等合计x元，被告认为该款经原告同意已与租金折抵。

原审认为：原、被告签订的《房屋土地租赁合同》依法成立，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告崔某某将其承包经营的1.97亩土地及土地附着物四间平房出租给被告用于建厂，允许被告在该土地上修建房屋和其他设施，被告依约在该土地上建造了厂房，已投入了大量的资金，解除合同造成的损失过大，故对原告诉请解除合同，对租赁原告场地恢复原状并拆除建筑房屋的诉讼请求，该院不予支持。原告要求被告支付租金x元，系双方合同约定，被告应当履行合同义务。原告违约金x元，虽然双方约定如拖欠租金满一年，可加倍处罚，但双方约定的违约金过分高于实际造成的损失，根据本案应予调整，以被告拖欠原告租金的20%计算违约金。关于被告以所交罚款等费用折抵租金的抗辩理由，因罚款、收费的主体均为政府机关，罚款、收费的对象为本案被告，而非原告，不存在代缴或折抵。故被告的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法解释》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告王某甲于本判决生效后十日内支付原告崔某某2007年5月1日至2009年5月1日的租金和违约金合计x元。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费1730元，由原告崔某某承担950元。被告王某甲承担780元。

王某甲上诉称：原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的是《房屋土地租赁合同》，根据《合同法》相关规定，被上诉人应承担租赁物的瑕疵担保义务。由于被上诉人提供的土地是违法用地，洛阳市国土资源局的罚款应由被上诉人承担，上诉人只是垫付。从洛阳市西工区X乡X村民委员会出具的证明和红山乡副镇长刘惊蛰的证明明确看出被处罚人为被上诉人。之所以由上诉人来缴纳罚款是因为被上诉人无力缴纳且被上诉人同意以上诉人所缴纳罚款顶替租金。上诉人因担心不缴纳罚款，市国土资源局采取强制措施使自己的几十万投资毁于一旦，才无奈代被上诉人缴纳罚款。洛阳市西工区X乡X村民委员会出具的证明和红山乡副镇长刘惊蛰的证明合法有效，应认定上诉人与被上诉人之间存在以缴纳罚款顶替租金的协议。所以上诉人不存在拖欠租金的事实，请求人民法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

崔某某辩称：上诉人与被上诉人签订合同合法有效。上诉人应按合同按期交纳租金，但上诉人没按时交纳。上诉人使用是受益者，理应自己交。土地管理部门所做出的处罚是因上诉人是该房屋的受益人、使用人，罚款理应自己承担。原判无误，应予维持。

经审理查明：原审查明的基本事实无误。

本院认为：王某甲、崔某某所签订的《房屋土地租赁合同》为有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。王某甲已使用了租赁房屋、土地，但未按约定如期交纳租金已构成违约，原审判决王某甲支付租金和违约金是符合合同约定，本院予以维持。关于王某甲提出应以缴纳罚款顶替租金的问题，属于另一法律关系，王某甲并未提出反诉，故本院不予审理，双方可另行解决。据此，王某甲提出的以缴纳罚款顶替租金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费600元，由上诉人王某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长李太山

审判员周朝晖

代审判员梁俊

二○一○年九月二十日

书记员杨元卿