上诉人（原审原告，再审被申请人）孙某某，男，汉族，1967年8月出生，住（略）。
委托代理人赵保群，河南广义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，再审申请人）泌阳县缫丝厂，住所地泌阳县X镇X路南段。
法定代表人王某某，该厂厂长。
委托代理人梁勇，河南盘古律师事务所律师。
上诉人孙某某因民间借贷纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2008）泌民再字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙某某及其委托代理人赵保群、被上诉人泌阳县缫丝厂的法定代表人王某某及其委托代理人梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院原审经审理查明，2002年11月6日泌阳县缫丝厂向孙某某借款x元，并约定利息15‰，泌阳县缫丝厂给孙某某出具借款证明一份。后经孙某某索要，泌阳县缫丝厂不予偿还。为此，孙某某起诉至原审法院，要求泌阳县缫丝厂立即偿还x元借款及利息。原审在审理过程中，经调解双方自愿达成如下协议：泌阳县缫丝厂拖欠孙某某借款x元及利息（利息自2002年11月16日起至2004年11月18日止，利率按双方约定15‰计付）。泌阳县缫丝厂自愿用其坐落在厂区东边，王某堂平房南（西边南北长25米，东边南北长31.7米，东西长34.18米）的土地使用权抵偿所欠孙某某的款（待有关部门评估后，差额部分双方互相找补，出让金、评估费由泌阳县缫丝厂负担）。
原审法院再审经审理查明，泌阳县缫丝厂借孙某某款x元及约定利息15‰与原审查明事实一致。原审法院再审另查明，（2004）泌民初字第X号民事调解书生效后，双方按照调解内容将泌阳县缫丝厂使用的坐落在厂区东边，王某堂平房南（西边南北长25米，东边南北长31.7米，东西长34.18米）的土地于2004年11月11日进行了评估，地价每平方米150元，总评估面积是934.5平方米。土地计款14万元，土地出让金3.22万元。2006年1月10日，经相关部门核准，孙某某办理了该宗土地的国有土地使用证，证号为泌国用（2006）字第x号。2007年，泌阳县缫丝厂因不服泌阳县政府为孙某某登记的泌国用（2006）字第x号国有土地使用权证，向驻马店市人民政府提出行政复议申请。经驻马店市人民政府复议决定，维持泌阳县人民政府为孙某某颁发的泌国用（2006）字第x号国有土地使用权证。并于2007年4月30日出具了驻政复决字[2007]X号驻马店市人民政府行政复议决定书。以上事实，有当事人陈述、借据、相关的法律文书、收据、单位证明等书证材料在卷，相互印证，足以认定。
原审法院再审认为，泌阳县缫丝厂借孙某某现金x元，约定利息15‰，事实清楚，证据充分。泌阳县缫丝厂借款后，长期拖欠不还，应承担债不履行的民事法律责任。原审法院原审按上方的约定将泌阳县缫丝厂所有的坐落在厂区东边，王某堂平房南（西边南北长25米，东边南北长31.7米，东西长34.18米）的土地使用权抵偿给孙某某的协议内容不当，该协议违背《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，依法应予撤销。泌阳县缫丝厂申请再审的理由成立，应予支持。原审法院判决：撤销（2004）泌民初字第X号民事调解书；泌阳县缫丝厂欠孙某某款x元及利息（利率15‰，利息按约定自借款之日起至还款之日止，利随本清）。再审案件受理费2550元，其他诉讼费800元，由泌阳县缫丝厂负担。
上诉人孙某某不服原判，向本院提起上诉称，原审法院认定泌阳县缫丝厂与上诉人孙某某之间的调解协议违反法律规定错误，（2004）泌民初字第X号民事调解书合法，依法应予维持：其根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条、第四十五条的规定，其具备转让土地使用权的条件，且经政府批准，签订有土地使用权出让合同，缴纳了土地使用权出让金，也符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定；泌阳县缫丝厂以《企业国有产权转让管理暂行办法》、泌阳县人民政府泌政文（2003）X号文件作为认定原调解书无效的依据是错误的；其取得的该土地使用权是泌阳县缫丝厂依法转让给他的，并且已经经由批准权的泌阳县人民政府批准且依法登记，是合法有效的。请求撤销（2008）泌民再字第X号民事判决书，维持（2004）泌民初字第X号民事调解书，由泌阳县缫丝厂负担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人泌阳县缫丝厂答辩称，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》仅适用于出让土地使用权，不适用于划拨的土地使用权，而该土地使用权是经划拨而来，对于划拨的国有土地使用权如果转让，必须遵守《城市房地产管理法》第三十九条的规定；《企业国有产权转让管理暂行办法》是行政规章，泌阳县人民政府泌政文（2003）X号文件是行政规范性文件，它们均是依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规制定出来的，是对法律的补充和完善，是人民法院审理法院的参照依据，人民法院应依照《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律，并结合《企业国有产权转让管理暂行办法》及泌政文（2003）X号文件来认定泌阳县缫丝厂与孙某某达成的土地顶债协议的效力；孙某某虽办理了土地登记手续，但该土地登记行为程序颠倒，调解书是在行政审批之前作出的，不符合程序公正原则，在有批准权的人民政府批准该土地可以转让之前，泌阳县缫丝厂原厂长徐清朝无权作出转让决定，该土地转让违法，法院确认这种以土地顶债的转让协议有效也是违法的。其认为泌阳县人民法院（2008）泌民再字第X号民事判决认定事实清楚、使用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实除与原审法院再审判决认定的事实一致外，另查明，本案涉及的土地使用权是泌阳县缫丝厂1988年是以征购方式，以每亩一万元的价格向泌阳县X镇X村委牛庄村X组征购取得的。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律的规定，所谓房地产，是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物及其附带的各种权益，比如建筑物及附带在建筑物上的各种权益。本案涉及的土地上没有任何附着物，包括建筑物，泌阳县缫丝厂向孙某某转让的仅仅是该土地的土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。该条是关于房地产转让的规定，因泌阳县缫丝厂向孙某某转让的仅仅是土地使用权，因此不应当适用该条的规定。孙某某泌阳县缫丝厂向孙某某转让该土地使用权抵债后，孙某某依法办理了该宗土地的国有土地使用权登记，取得了泌国用（2006）第x号国有土地证。泌阳县缫丝厂不服泌国用（2006）第x号国有土地证，向驻马店市人民政府申请复议，驻马店市人民政府依法维持了该证。该土地使用权转让行为已经有批准权的机关批准且已登记，应认定合法有效，即应认定泌阳县缫丝厂向孙某某转让土地使用权的行为合法有效。（2004）泌民初字第X号民事调解书是泌阳县缫丝厂与孙某某双方当事人在平等的基础上自愿签订的，其双方当事人意思表示真实，该调解书内容合法，不违反法律的强制性规定，依法认定其有效。综上，上诉人孙某某的上诉有理，证据充分，原审法院适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销（2008）泌民再字第X号民事判决书；
二、维持（2004）泌民初字第X号民事调解书。
一审案件受理费2550元，其他诉讼费800元，二审案件受理费2550元，共计5900元，由被上诉人泌阳县缫丝厂负担。
本判决为终审判决。
审判长侯治安
审判员王某生
审判员张怀珍
二0一0年九月二日
书记员郑志宏
