原告北京祥龙公交客车有限公司,住所地北京市X村路X号。

法定代表人张某，董事长。

委托代理人彭某某，北京祥龙公交客运有限公司职员。

被告北京丰台怡康医院,住所地北京市丰台区X路X号。

法定代表人高某某，院长。

委托代理人邵泽明，北京市西城区X街法律服务所法律工作者。

被告北京晨欣投资有限公司,住所地北京市大兴区X镇X村工业街X号。

法定代表人高某某，经理。

委托代理人邵泽明，北京市西城区X街法律服务所法律工作者。

原告北京祥龙公交客车有限公司(以下简称祥龙公交公司)与被告北京丰台怡康医院（以下简称怡康医院）、被告北京晨欣投资有限公司（以下简称晨欣投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2008年8月7日立案受理。依法由审判员罗红斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥龙公交公司委托代理人彭某某，被告怡康医院、被告晨欣投资公司委托代理人邵泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告祥龙公交公司诉称，2003年11月7日，原告与被告一就位于丰台区X路X号房屋的租赁事宜签订房屋租赁合同，合同履行期间，被告一未能全面履行向原告支付租金的义务，至原告起诉止，被告尚欠原告租金x元，被告一于2006年8月26日向原告申请终止该租赁协议申请，并于2006年8月30日向原告承诺还款计划，被告二于同日向原告承诺还款担保，故原告于2006年8月31日与被告一签订《终止房屋租赁合同协议》。被告一的还款计划为2007年8月底还清所有款项，但时至今日，被告仍欠原告租金x元，故诉至法院请求判令两被告连带支付欠款x元及同期银行贷款利息，并承担案件受理费。

被告怡康医院辩称，1、原告与我方就该房屋租赁纠纷曾诉讼过，并达成调解协议，故按一事不再理原则，法院不应再审理。2、该房屋所有全人是北京市大型物资运输公司，不是原告，故原告与我方签订的《房屋租赁合同》应为无效。3、原告代理房屋产权人参加诉讼活动没有法律依据。4、房屋租赁必须到所在地房管部门办理登记备案及到公安机关办理出租许可证等手续，否则合同无效。5、本案原告关于要求被告支付原告房屋租赁的诉讼请求显然已经超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，《房屋租赁合同》无效，原告应返还财产，退还已交租金。

被告晨欣投资公司辩称，我方意见与怡康医院相同。

经审理查明，2003年11月7日，北京市运通客运有限责任公司（现原告）与被告怡康医院签订了《房屋租赁合同》。约定北京市运通客运有限责任公司将坐落于北京市丰台区X路X号院内综合办公楼一栋出租给被告怡康医院。因被告怡康医院拖欠租金，北京市运通客运有限责任公司诉至法院，经法院调解，双方于2006年5月8日达成调解协议：一、由被告怡康医院于2006年5月31日前支付北京市运通客运有限责任公司租金x元；二、如被告怡康医院未能按上款协议履行义务则原、被告双方所签房屋租赁合同自动终止。后被告怡康医院未全部履行该调解协议，原告（原北京市运通客运有限责任公司）于2006年6月8日申请法院执行。执行期间，被告怡康医院于2006年8月26日向北京市运通客运有限责任公司申请解除《房屋租赁合同》，并表明“租用到2006年8月底止，关于欠2006年8月底以前两叁个月房租一事请予关照，我们尽力付清不会遗留任何问题”。2006年8月30日，被告怡康医院给原告（原北京市运通客运有限责任公司）出据了还款计划，承诺所欠房租x元整，计划2006年11月开始每月偿还x元人民币，直至2007年8月底还清。同日，被告晨欣投资公司向原告出据了还款担保书，承担被告怡康医院2006年8月30日还款承诺的担保。如果被告怡康医院不能按期还款，愿以其下属涂装技术分公司（大兴区半壁店龙河工业区X号）的设备、厂房做抵押偿还。2006年8月31日，原告与被告怡康医院签订《终止房屋租赁合同协议》，双方于2006年8月31日终止了《房屋租赁合同》，并约定被告怡康医院放弃租赁期间加盖房屋的所有权。

另查，2002年12月16日，北京市运通客运有限责任公司和北京市大型物资运输公司的共同上级单位北京祥龙资产经营有限责任公司进行企业整合和资产重组、调整，将北京市大型物资运输公司所属第四汽车场在丰台区马家堡的场地和附属设施（设备）划拨到北京市运通客运有限责任公司。资产的切割划转时间为：2003年1月1日。2005年11月11日，北京市运通客运有限责任公司名称变更为北京祥龙公交客车有限公司，即原告。

上述事实，有原告祥龙公交公司提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、京祥资字[2002]X号文件、名称变更通知、委托书、民事调解书、执行申请书、申请书、还款计划、还款担保书、终止房屋租赁合同协议及双方当事人陈述在案佐证。

本院认为，按照2006年5月8日（2006）丰民初字第X号民事调解书的约定，到2006年5月31日如被告不履行给付x元租金，双方的《房屋租赁合同》即自动终止。但是，根据被告怡康医院要求解除《房屋租赁合同》的申请书、还款计划和终止房屋租赁合同协议，房屋实际租用到2006年8月底止。2006年8月30日，被告怡康医院为原告出据的还款计划中承诺所欠房租x元整，既有调解书中剩余的尚未给付的少部分租金，又包括“2006年8月底以前两叁个月房租”。且被告晨欣投资公司以其下属涂装技术分公司（大兴区半壁店龙河工业区X号）的设备、厂房做抵押为被告怡康医院的还款计划向原告进行抵押担保。由此可见，双方其实又确定了新的债权债务关系，不属于“一事不再理原则”的适用范围。被告怡康医院应按还款计划履行还款义务。被告晨欣投资公司以其下属涂装技术分公司（大兴区半壁店龙河工业区X号）的厂房为被告怡康医院的债务向原告祥龙公交公司做的抵押担保，应当办理抵押登记，因未办理抵押登记，该抵押权即未设立。故在被告怡康医院不能履行还款义务时，被告晨欣投资公司应以其下属涂装技术分公司（大兴区半壁店龙河工业区X号）的设备承担连带清偿义务。还款计划承诺2006年11月开始每月偿还x元人民币，直至2007年8月底还清。故被告关于“原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求已经超过诉讼时效”的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告提出《房屋租赁合同》无效等答辩意见，与本案无关。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条的规定，判决如下：

一、被告北京丰台怡康医院于本判决生效之日起十日内给付原告北京祥龙公交客车有限公司租金十万二千五百元。

二、被告北京丰台怡康医院于本判决生效之日起十日内给付原告北京祥龙公交客车有限公司从2007年9月1日起至欠款付清之日的逾期付款利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）。

三、在被告北京丰台怡康医院未依照前第一、二款规定履行债务时，原告北京祥龙公交客车有限公司有权以被告北京晨欣投资有限公司下属涂装技术分公司（大兴区半壁店龙河工业区X号）的设备折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿；上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过原告北京祥龙公交客车有限公司债权数额的部分归被告北京晨欣投资有限公司所有，不足部分继续由被告北京丰台怡康医院清偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千一百七十五元，由被告北京丰台怡康医院、被告北京晨欣投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内末交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员罗红斌

二○○八年十月二十三日

书记员苏洁