原告上海XX有限公司，住所地上海市杨浦区X路XX号。

法定代表人王XX，总经理。

委托代理人朱XX，上海XX律师事务所律师。

被告姜XX，女，19X年7月22日生，汉族，住上海市杨浦区X村X号X室。

委托代理人徐XX，男，X年X月X日生，汉族，住同上。

原告上海XX有限公司诉被告姜XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海XX有限公司诉称:原告系注册在松江区的企业。经人介绍与被告进行洽谈后，双方于2009年11月9日协商签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：被告将位于本市X路X号面积为120平方米的房屋出租给原告，租期为二年，月租金为人民币（以下币种均为人民币）1万元，一年一付，押金1万元，用途为食品加工销售，违约金1万元。协议签订后，原告履行了自己的全部义务，并委托施工方对该租赁房屋进行了装修。在原告申请办理经营食品加工的营业执照之际，原告要求被告提供申请办理营业执照所需相关证照时得知，该租赁房屋的产权不是被告所有，而且被告也无法提供产权人同意转租证明，致使原告根本无法办理经营所需食品加工营业执照。为此，原告多次和被告协调未果，被告因已收取了原告全年的租金和押金，对原告的要求迟迟拖延。为此，原告只得诉至法院，要求判令：1、确认原、被告房屋租赁合同无效；2、被告立即退还原告已收取的房屋租赁费12万元；3、被告立即退还原告租赁押金1万元；4、被告赔偿原告装修损失63,118元；5、被告立即赔付原告违约金1万元。

被告姜XX辩称:不同意原告诉请。原告没有理由终止合同。租赁房屋是在双方自愿认可的情况下发生的。系争房屋是由XX商店转制，职工朱XX承租，与被告合伙开设美容店。原告看中了系争房屋场地，才租赁下来，用于食品加工。被告的合伙人也同意将房屋借给原告，所以不需要房屋产权人同意。在原告要求下，被告陪同原告到物业办理营业执照所需材料，被要求支付合同约定2-9倍的费用，双方对由谁承担这笔费用产生争议。被告没有协助原告办理营业执照的义务。

经审理查明：2009年11月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定被告将上海市X路X号120平方米房屋租赁给原告用于食品加工销售。租期从2009年11月16日至2011年11月15日止。月租金1万元，12个月一付，提前5天支付下次房租，押金1万元。合同签订后，原告陆续向被告共计支付了租金12万元及押金1万元。双方确认从2009年11月9日开始计算租金。嗣后，因原告办理食品加工营业执照未果，2010年2月21日，原告发函给被告，提出租赁房屋空关至今，要求被告提供产权人同意转租的依据。2010年3月17日，原告诉至本院，作如上诉请。

另查明：系争房屋系公有非居住用房，承租人系上海杨浦区XX商店。2009年6月25日，上海XX（集团）有限公司（以下简称XX集团）与朱XX签订《协议书》，提供系争房屋给朱XX作为自主经营场所，经营场所月租金750元，仓库使用费50元。XX集团为朱XX解缴“四金”，如朱XX有擅自将承包网点转租转包并造成不良后果的行为，XX集团有权终止协议等。

审理中，朱XX向本院出具声明，表明：系争房屋场所是由其与被告合伙经营，转租给他人，经过其本人同意。

再查明：原告对系争房屋装修预算为61,356.80元，经本院释明，被告未提出对装修进行审计评估。

本院认为：根据系争房屋的公有非居住用房性质，系争房屋仅能由自主承包者经营使用，未经产权管理单位同意，不应予以转租。被告未向原告明确告知系争房屋权属情况，擅自将系争房屋转租原告，属于无权处分，且至今亦未能办理产权管理单位同意转租证明文件，导致原告无法办理相关经营执照合法经营，故现原告起诉要求确认合同无效，本院应予支持。但应当指出的是，原告作为承租方，在签约前具有了解系争房屋权属状况的义务，故合同无效导致双方产生的损失，应由原、被告双方共同承担。合理损失范围，包括房屋租金及装修两项，本院根据双方应承担责任的比例酌情确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告上海XX有限公司与被告姜XX于2009年11月9日签订的《房屋租赁合同》无效；

二、原告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区X路X号房屋返还被告姜XX；

三、被告姜XX应于本判决生效之日起十日内返还原告上海XX有限公司房屋租金人民币120,000元；

四、原告上海XX有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币4,000元标准向被告姜XX支付自2009年11月9日起的房屋使用费至原告上海XX有限公司交还房屋之日止；

五、被告姜XX应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX有限公司装修损失人民币36,814.08元;

六、被告姜XX应于本判决生效之日起十日内返还原告上海XX有限公司押金人民币10,000元；

七、原告上海XX有限公司其余之诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币4,346元,减半收取计人民币2,173元，由原告上海XX有限公司负担人民币869元,被告姜XX负担人民币1,304元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员刘XX

书记员沈XX