原告A，男，X年X月X日出生，汉族，住AAA。

原告A1，女，X年X月X日出生，汉族，住AAA。

上列两原告之共同委托代理人A2，上海市AAA1律师事务所律师。

上列两原告之共同委托代理人BBB，上海市AAA1律师事务所律师。

被告x，住所地x。

法定代表人C。

原告A、A1诉被告x（以下简称“YYY”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2010年6月1日公开开庭进行了审理。原告A、A1之委托代理人A2到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告A、A1诉称，2007年12月17日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于TTT物业出租给被告，租期为2008年1月24日至2010年1月23日，租金为每月人民币33,000元，被告于每隔二个月的24日前向原告支付租金，每次支付二个月租金共计人民币66,000元。后双方又于2009年8月4日签订了租期自2010年1月24日至2012年1月23日的《上海市房屋租赁合同》。被告自2009年11月24日起拒绝支付租金，并于2009年11月26日晚，在事先未通知原告并取得原告同意的情况下，将公司物品打包，准备搬空撤场，被物业公司阻拦。原告得知被告擅自搬场事宜后，即与被告沟通协商。但2009年11月29日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，单方面解除合同。经原告多次沟通，被告仍未支付租金及相关费用，故现诉至法院，要求解除原、被告之间签订的两份房屋租赁合同，被告支付原告欠缴租金17,600元、迟延交租违约金45,430元、提前退租违约金127,600元、解约违约金57,000元、代付的税金33,000元、物业水电费3019元，将房屋恢复原状。

被告YYY未作答辩。

经审理查明，一、2007年12月17日，原告A、A1作为出租方（甲方）、被告YYY作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方坐落于本市TTT房屋，建筑面积为272.44平方米，租赁期自2008年1月24日起至2010年1月23日止，月租金总计为人民币33,000元。乙方应于每隔贰个月24日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的70%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为33,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、有线、卫星等费用由乙方承担。其他有关费用，物业费由甲方承担。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的双倍向甲方支付违约金。租金的发票税由承租方自理。该合同还对其它相关事项做了约定。原、被告签订该租赁合同后，被告依照合同约定向原告支付了保证金33,000元。

二、2009年8月4日，原告A、A1作为出租方（甲方）、被告YYY作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积为272.44平方米，房屋租赁期自2010年1月24日至2012年1月23日止。月租金总计为人民币28,500元。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的双倍向甲方支付违约金。租金的发票税由承租方自理。该合同还对其它相关事项做了约定。

三、2009年11月29日，被告YYY向原告A发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：“……我公司应该于隔两个月的24日前向你支付租金，本次付款的时间应该是2009年11月24日，由于我司财务耽误了两天，而你却不顾情面的在我司不知情的情况下，于2009年11月27日把租赁房屋的锁子已经改换，而且还雇佣两个人24小时的住在房屋里面，不让我司员工进入房屋进行正常的工作，现导致我司巨大的经济损失。……现解除双方签订的租赁合同，包括明年的租赁合同，生效时间为2009年11月27日，返还押金33,000元，赔偿损失及违约金50万元，鉴于你于2009年11月27日正式改换门锁而且还派人入住该租赁房屋，此租赁房屋已经被你正式接管，我司只同意支付2009年11月25日、26日两天的房租。我司资产等全部还在房屋里，如果有任何丢失或损失，全部由你承担。……”2009年11月30日，原告向被告发出《律师函》，内容为：“……综上，由于贵司擅自解约，系属恶意违约。贵司应当向A支付租金及违约金等各项款项暂计人民币259,710元。……贵司委托YY所发《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称《通知书》）。然而，该《通知书》中所述内容与事实严重不符，例如‘A擅自更换房屋门锁，并日夜派人看守，导致贵司无法正常经营’，等等。首先，贵司在未事先通知A并未取得A同意的情况下，于2009年11月26日晚，将贵司物品打包，并准备搬空撤场。若非物业公司及时阻拦，贵司已经撤场。后物业公司电话联系业主A，A知情后立即与贵司总经理助理FF取得联系，后FF才约A于次日商讨相关事宜。其次，2009年11月27日上午，在贵司总经理助理FF与A见面后，其明确表示贵司经营状况不济，已无力支付到期租金，并且公司其余股东不愿支付相应款项，故要求撤租。A为避免其权利今后难以保障，拒绝贵司的擅自撤租行为，要求对方继续履行合同。后A与FF以及在场的一名贵司的设计人员达成一致意见，请物业公司前来更换门锁，后物业公司请来专门锁匠前来更换门锁。同时双方同意双方各派2名员工留守公司，待贵司张总于29日回来后再行商议后续事宜。……鉴于上述情况，本律师接受A的授权着重函告贵司：请贵司于2009年12月4日前将贵司拖欠的房屋租金、A已垫付的税款和迟延支付租金的违约金（暂计人民币132,110元）支付给A，并继续履行双方租赁合同。否则，A将按租赁合同第九条第二款的约定于2009年12月9日解除双方租赁合同关系，并依据租赁合同约定及相关法律法规规定向贵司追究相应违约责任。……”2009年12月5日，被告向原告发出《回复函》，认为原告擅自更换门锁、强行派人入住系争房屋，原告的行为属违约，而开发票是出租人的义务，纳税义务人应为出租人，故原告要求被告支付开具发票的税金无事实和法律上的依据，故要求原告归还财产、返还押金、赔偿损失及违约金。2009年12月9日，原告向被告发出《律师函》，要求于2009年12月9日解除原、被告间租赁关系，被告应于2009年12月14日前支付租金等各项款项292,649.12元，将系争房屋恢复原状。

四、审理中，原告提供了原告委托代理人与系争房屋所在地物业公司工作人员J、K、L谈话笔录三份，以证明2009年11月26日晚，被告工作人员至物业公司要求开具出门证，物业公司工作人员在与原告联系后未同意被告的要求。次日，应原告的要求，物业公司工作人员至系争房屋处准备在系争房屋上张贴封条时，原告告知该工作人员，因被告不同意封门，故双方协商各派几人在现场监督。

五、原告提供原告名下银行一卡通交易记录，以证明被告在支付下列租金时存在迟延支付现象：1、被告应于2009年3月24日支付租金66,000元，但被告该日仅支付了租金33,000元，余款33,000元于2009年4月29日才支付；2、被告应于2009年5月24日支付租金66,000元，但被告该日前仅支付了租金33,000元，余款33,000元于2009年5月27日才支付；3、被告应于2009年7月24日支付租金66,000元，但被告分别于2009年7月27、28日各支付租金33,000元；4、因原告向被告发出律师函，于2009年12月9日解除双方签订的租赁合同，故被告应支付2009年11月24日至12月9日的租金，根据租赁合同的约定,被告应于2009年11月24日前支付,而被告至2009年12月9日仍未支付该笔租金。

六、原告提供OOO物业收费通知单及发票各一张，以证明原告代被告支付了2009年7月至11月20日的水、电费计3019.12元。原告提供税收发票若干张，以证明原告支付系争房屋租金的税金为33,000元。

七、庭审中，原告陈述被告所派人员于2009年11月29日离开系争房屋，未将钥匙交给原告，原告当日将门锁换掉，门关闭。目前系争房屋已由原告另行出租。

本院认为，原、被告签订的两份《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原、被告在履行双方于2007年12月17日签订的《上海市房屋租赁合同》过程中，均向对方发出解约函，要求解除该份租赁合同及双方于2009年8月签订的租赁合同，且被告已实际离开系争房屋，故对原告要求解除该两份租赁合同的请求，本院予以准许。关于原告要求被告支付欠付的2009年11月24日至12月9日的租金的请求,虽然原告称被告是于2009年11月29日从系争房屋退出的,但并未提供证据予以证明,而从被告向原告发出的解约函可得出,被告确认原告于2009年11月27日对系争房屋进行了换锁,故被告应当支付2009年11月24日至27日的租金。至于原告要求被告支付迟延支付租金的违约金，从原告提供的银行卡交易记录来看，被告确实存在迟延支付租金的情况，故对原告此项诉请，本院予以支持；但就原告主张的2009年11月24日-12月9日的迟延支付租金的违约金，本院确认被告应支付租金的截止日期为2009年11月27日。关于原告要求被告支付提前退租违约金的请求，根据原告提供的物业公司出具的证据显示，确系被告在承租期间擅自退租，故本院对该项诉请，予以支持。至于原告要求被告支付解约违约金的请求，因原、被告于2009年8月4日签订的租赁合同是对双方签订的原租赁合同的延续，而原租赁合同在履行期间已经解除，故双方于2009年8月4日签订的租赁合同在事实上已不可能履行，而该不能履行的原因不可归责于原、被告双方，且现原告已将系争房屋另行出租，故对此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付发票税金的请求，因租赁合同对此有明确约定，故对该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告将系争房屋恢复原状的请求，因原告自述系争房屋已由原告另行出租给案外人，故对该项诉请，本院难以支持。至于原告要求被告支付水、电费的请求，因租赁合同约定被告支付水、电费，原告也已向物业公司支付了上述费用，故对该项诉请，本院予以支持。关于被告向原告支付的保证金，根据合同约定,原告应在被告支付全部费用后将剩余部分无息返还被告。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告A、A1与被告x分别于2007年12月17日、2009年8月4日签订的两份《上海市房屋租赁合同》；

二、被告x应于本判决生效之日起十日内支付原告A、A1欠付的2009年11月24日至11月27日租金人民币4400元；

三、被告x应于本判决生效之日起十日内支付原告A、A1迟延支付租金违约金人民币34,855元；

四、被告x应于本判决生效之日起十日内支付原告A、A1提前退租违约金人民币127,600元;

五、被告x应于本判决生效之日起十日内支付原告A、A1税金人民币33,000元；

六、被告x应于本判决生效之日起十日内支付原告A、A1水、电费人民币3019元；

七、原告A、A1应在被告x支付上述费用后，将保证金人民币33,000元的剩余部分无息归还被告x；

八、原告A、A1其余诉讼请求，不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5555元，由被告x负担人民币3698元、原告A、A1负担人民币1857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王XX

审判员周XX

代理审判员崔XX

书记员陈XX