上诉人(原审被告)黄某乙，男，X年X月X日出生。

被上诉人(原审原告)临澧县金穗宾馆有限责任公司，住所地临澧县X镇X街。

法定代表人唐某某，该公司经理。

委托代理人苏某某，男，X年X月X日出生。

上诉人黄某乙因与被上诉人临澧县金穗宾馆有限责任公司(以下简称金穗公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院（2010）临民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。

原审法院审理查明，2007年1月1日，黄某乙与金穗公司经协商，签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：“甲方（出租方）金穗公司将位于临澧县X镇X街的‘金穗宾馆’主楼的二楼（建筑面积约为234平方米）出租给乙方（黄某乙）使用；租赁期限为3年，即自2007年1月1日起至2009年1月1日止，合同签订之日起交押金x元，合同到期后退还押金；乙方每年支付租金x元，按月支付即每月28日支付x元，租赁期间的水电费由乙方负责；如一方违约，则应向对方赔偿损失x元……”。合同签订后，黄某乙向金穗公司交纳了押金x元，金穗公司随即将金穗宾馆主楼的二楼交付给黄某乙使用。2007年，黄某乙共向金穗公司交纳了租金x元，自2008年起，黄某乙每月仅向金穗公司交纳租金5000元，2009年7月5日，经双方协商，黄某乙将其所交3万元押金抵作了租金。2007年1月至2009年12月期间，黄某乙共向金穗公司支付租金x元。

原审法院认为，金穗公司、黄某乙于2007年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，未损害国家及第三人利益，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。黄某乙自2008年起未按合同约定足额支付租金已属违约，故金穗公司要求黄某乙支付所欠租金x元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。合同的变更是在保持原来合同效力基础上的变更，是在原来旧的合同关系基础上，形成新的合同关系。金穗公司、黄某乙的租赁合同期限为三年，依照相关法律规定，租赁期限为六个月以上的，租赁合同应当采取书面形式，金穗公司、黄某乙于2007年1月1日所签订的租赁合同系采用的书面形式，故变更合同亦应采取书面形式，现黄某乙主张双方于2008年3月以口头形式变更了合同内容，对租金数额进行了变更，无事实及法律根据，其诉讼主张不予支持。金穗公司要求黄某乙赔偿损失x元的诉讼请求，因未提供损失的计算方法及相关证据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告黄某乙于本判决生效后十日内支付原告临澧县金穗宾馆有限责任公司租金x元；二、驳回原告临澧县金穗宾馆有限责任公司要求被告黄某乙赔偿损失x元的诉讼请求。本案诉讼费2900元减半收取1450元，金穗公司承担334元，黄某乙承担1116元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，黄某乙不服，以“证人证言能够证实相应的事实，原审法院不予采信不当。原判认定事实错误被上诉人收取上诉人5000元租金时，即未拒收，也未提出异议和要求，应认定被上诉人已接受了租金调整的事实；上诉人已履行了主要义务，应认定月租金已调整为5000元一个月”等为由，上诉至本院，请求驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，退回租赁押金x元。

金穗公司答辩称，上诉人在经营中有困难，金穗公司同意他缓交，双方虽对租金问题有过协商，但并某达成最后的协议。证人只是将上诉人想减租金的想法传给了被上诉人，三方并某在一起协商。押金是上诉人的配偶经手直接抵扣了租金等为由，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审审理查明，原审法院认定的事实属实，对原审法院认定的事实本院予以确认。

另查明，金穗公司于2009年3月13日向黄某乙送达了一份函，内容为，“黄某乙，你于2007年1月1日与我公司签定的《房屋租赁合同》明确约定了租金额度和交纳期限。现你下欠我公司租金x元，你已违反了合同约定，我公司根据《房屋租赁合同》和《合同法》的规定，现决定解除与你的《房屋租赁合同》，望你及时做好撤离工作，并某2009年3月17日8点前向我公司交回房屋。届时，我公司将停水停电。”黄某乙于同月16日回函称，“租金已按时交纳；对租金的交纳已协商变更为5000元一个月，有证人证实，贵公司收到租金后出具了发票，应认定已对合同内容进行了变更。”2009年7月1日，金穗公司又向黄某乙所开的桑拿休闲中心去函，称房租额度书面合同已明确约定，从来就没有变更过。只是因业务不好，同意暂时每月只交5000元。并某已由x元(每月)变更为5000元，因此，你中心下欠的租金应按我公司发来的函件及时偿还。否则，我公司将如上次一样采取停水停电的方式捍卫我公司的正当权利。黄某乙称未收到该函。同月5日，黄某乙的妻子李青珍到金穗公司将所交纳的x元押金办理了抵扣租金的手续。

本院认为，双方所签订的租赁合同未违反法律规定，未损害他人的利益，双方对合同的真实性也不否认，应认定该合同有效。

关于本案所涉租赁合同中租金标准的问题。本案租赁合同约定的租赁期限为三年(应该是自2007年1月1日起至2010年1月1日止，但合同上笔误为2009年1月1日止)。从金穗公司开具的租金发票来看，2007年的租金是按合同约定交纳的。2008年至2009年的租金是按每月5000元交纳的。黄某乙主张称之所以只交5000元，是因其生意不好，经和金穗公司的法定代表人唐某某联系后，唐某意自2008年起，每月租金减半收取为5000元，对此黄某乙在一审时提供了两份证人证言，虽证人的证词证明内容基本一致，即有唐某头就每月租金减半收取为5000元的协商过程，但证人并某证实双方已就此形成书面或口头的变更协议，证人出面与金穗公司协商之时，黄某乙也并某在场。金穗公司答辩称之所以每月只收取了5000元，是因黄某乙称生意不好，所以同意其缓交。从本案中现有的证据显示，黄某乙虽从2008年起是按5000元一个月交纳的租金，但金穗公司自2009年起先后多次书面向黄某乙去函，黄某乙现虽只认可收到第一份函，对其余几份未予认可，但其妻在金穗公司第二次发函称欲停水停电后的几天内，到金穗公司办理了押金抵扣租金的手续，由此，应认定黄某乙已收到了后几份催款函。本院认为，对租金的交纳额度问题，双方确有一个协商的过程，但终因双方没有达成书面或口头的变更协议，故黄某乙理应按合同约定的金额交纳租金。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1450元，由上诉人黄某乙承担。

本判决为终审判决。

审判长李雪

审判员詹子华

审判员刘松林

二○一○年八月二十四日

书记员于t