重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2010）渝四中法民终字第x号
上诉人（原审原告）：龙某某，又名龙X，男，44岁。
被上诉人（原审被告）：侯某某，女，34岁
被上诉人（原审被告）：杨某某，又名杨X，34岁。
原审第三人：万某某，男，37岁。
原审第三人：彭SU兵，男，37岁。。
上诉人龙某某与被上诉人侯某某、杨某某以及原审第三人万某某、彭SU兵房屋优先购买权纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2009年11月10日作出（2009）秀民初字第x号民事判决。龙某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年5月17日对上诉人龙某某、被上诉人侯某某进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年7月14日龙某某与何碧荣(系侯某某之母)签订《租房合约》，合约约定：何碧荣将位于秀山县国道319线洪安镇边城的二间房屋中的一间出租给龙某某经营使用，租期为5年，租金第一年为100元，第二至第五年分别为1200元。租金已付至2007年7月底。龙某某租用该房从事的经营业务主要是理发，兼营洗发素等护发用品，并经销白沙、玉溪等香烟及农夫山泉等小商品。2007年7月13日，侯某某与龙某某就出卖该出租房屋一事进行了协商，当时房价以x元—x元内转让价款商谈，但未能达成协议。2007年7月30日，侯某某之母病逝。同年9月13日和24日，双方为解除房屋租赁合同一事发生纠纷。2007年10月1日，侯某某、杨某某将二间房屋以x元卖给第三人万某某、彭SU兵，在出卖时未通知承租人龙某某是否要以x元购买该二间房屋。第三人万某某、彭SU兵将购买的二间房屋拆除，并在拆除房屋的地基上修建二楼一底的砖木结构楼房。2006年9月3日，何碧荣向龙某某借现金300元，并出具借条一张，何碧荣病逝后二间房子由侯某某继承，侯某某继承后已处分了财产。
原告龙某某诉称：在2007年10月8日因房屋租赁合同纠纷损失赔偿一案，于2008年11月11日收到了一审(2007)秀民初字第X号判决书，2009年6月24日收到的(2009)渝四中法民终字第x号判决书。在(2007)秀民初字第X号判决书中第九页倒数第六、第七行的一段“此外在庭审中已告知原告就优先购买权可另案主张”的话；(2009)渝四中法民终字第x号判决书第八页倒数一、二、三行“故龙某某依据房屋租赁合同关系只能对其实际租赁的房屋的一间享有优先购买权”这两份判决书，以及《中华人民共和国合同法》二百三十条为依据，向人民法院提出购买这一间门面的优先权利，请求法院依法判准原告的合法请求，撤销被告方与万某某、彭SU兵之间房屋转让协议中的一半(一间)为无效的民事合同，这一半(一间)的优先购买权应由原告享有，因为只有在同等条件、同等价格为基础的前提下，才是公平的优先权和真实意思的表示。第二、原告在与原出租人何碧荣生前有一张300元人民币的借款合约，当时何碧荣上秀山医院看病手头一时无钱，就向原告借了300元，写有借条一张为据，此笔借款直至其死亡也没有清偿，在一审也中没有判决，属漏判。二审中说“是新的请求”(第十页倒数八、九行)。因此，在本案中作为第二个请求，要求被告侯某某、杨某某代其母偿还债务，因为被告继承了何碧荣的财产，根据相关的法律规定，债权与债务继承人与被继承人是直接关联的，因此，原告在此请求法庭判决何碧荣生前未能偿还的债务由其继承人侯某某、杨某某二人共同偿还给原告。第三、此次诉讼是因为被告方单方违约并把原属于原告方享有优先购买权的房子卖给了他人，也没有履行相应的告知义务，造成了原告权利的侵害，请求人民法院依法确认原告依法享有优先购买权，诉讼费由被告侯某某、杨某某承担。
被告侯某某辩称：一、当时我卖房前先满足过他，我喊价七万某八万，他当时觉得要价过高，就说别人出到七万某上你就卖给别人。过后，我是以x元卖给万某某、彭SU兵的，当时跟原告商谈时没有人证，但是上一次原告起诉我时提到房屋要价过高，此行为足以证明原告已认同我曾与原告商谈过此事，原告自己在外面称，我的房子没卖给万某某、彭SU兵之前已经以6万某卖给了原告，从中可以证明我的房子原告只愿意出6万某来买。二、关于原告说何碧荣我母亲有向原告借款的事情我不清楚，我母亲病逝后他没有向我要过我母亲欠他的300元，实际上房屋租赁合同是7月14日到期，我9月24日才叫他搬出去，这两个月的房租我们没有向他要了，他走时欠的水费也没有付，是我代他付的，如果他来向我要这300元，我就要他先付我这两个月的房租和水费后再还他这300元钱。诉讼费用不应由我承担。
被告杨某某未有答辩意见，也未到庭参加诉讼。
第三人万某某、彭SU兵未有陈述意见，也未到庭参加诉讼。
一审法院认为，原告龙某某与被告侯某某之母何碧荣签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方本应依照内心诚实信念完成契约规定的义务。我国法律上规定的优先购买权，是指出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权的权利。在本案中，原出租人何碧荣病逝后，二间房屋系其遗产，已由法定继承人侯某某继承，侯某某取得了二间房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故房屋租赁合同因租赁期限未到期不因所有权变动而消灭，原租赁合同及于侯某某。侯某某成为出租人。最高人民法院民一庭于2005年7月26日《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(【2004】民一他字第X号)指出“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”本案中，被告出卖的是二间房屋(其中一间属原告承租)，二间房间原是连接在一起的整体，属不可分割的整体，使用功能性较为明显，龙某某承租的部分房屋(一间)占出租人侯某某的全部房屋的一半，而不是一半以上。且本案的第三人万某某、彭SU兵已依买卖合同善意地支付对价买得了二间房屋，并已将二间旧房拆除，重新修建了二楼一底的新房。现租赁的标的物已归于消灭。故原告主张享有优先购买权的请求，不予支持。被告杨某某及第三人万某某、彭SU兵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。《中华人民共和国继承法》第三十三条之第一款、第二款之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超出遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的不负清偿责任。本案中，侯某某依法继承何碧荣的财产且以x元处分了财产，应该对何碧云的合法债务承担清偿责任，故原告要求侯某某清偿300元债务的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定判决：一、驳回原告龙某某要求确认被告侯某某、杨某某与第三人万某某、彭SU兵的房屋买卖合同无效，并要求在同等条件下有房屋优先购买权的诉讼请求；二、被告侯某某在本判决生效之日起5日内向原告龙某某清偿借款300元整。案件受理费80元，减半收取40元，由原告龙某军负担20元，被告负担20元。原告已支付，被告在判决生效之日起5日内一次支付给原告龙某军。
龙某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求确认被上诉人侯某某与原审第三人万某某、彭SU兵的房屋买卖合同为无效合同，由龙某某对两间房屋或至少一间依法享有优先购买权。主要事实和理由：龙某某承租的房屋与另一间房屋是完全单独的主体，是可以分割的，并且龙某某承租的房屋比另一间大，应当享有上述两间房屋或者其中一间的优先购买权；一审中被上诉人没有证据和理由来推翻上诉人的主张，因此，请求二审法院支持上诉人的主张，依法予以改判。
被上诉人侯某某答辩称：其在出售房屋之前通知了龙某某，但是龙某某只愿意以x的价格购买，双方未达成协议。一审判决正确，请求予以维持。
被上诉人杨某某未作答辩。
原审第三人万某某、彭SU兵均未作答辩。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，从双方当事人的诉辩主张来看，本案争议的问题主要有二个方面，一是侯某某与第三人万某某、彭SU兵的房屋买卖合同的效力问题，二是龙某某主张的房屋优先购买权应否支持。结合本案事实，评判如下：
一、侯某某与第三人万某某、彭SU兵签订的房屋买卖合同的效力问题。
从侯某某与第三人万某某、彭SU兵签订的房屋买卖合同本身看，该合同系双方的真实意思表示，没有合同法规定的无效情形，应属有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，上诉人龙某某在本案以承租人身份请求确认侯某某与第三人万某某、彭SU兵签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立，其请求本院不予支持。
二、龙某某的优先购买权应否支持。
优先购买权是出卖人在出卖标的物于第三人时，承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。所谓同等条件，在本案中即为同等的出卖房屋的价格。从本案查明事实可知，侯某某在出卖房屋给第三人之前已就出卖一事与龙某某进行了协商，龙某某未能购买房屋是因其仅出价x元。这一事实表明龙某某不愿意以高于x元的价格购买房屋，进而可推定龙某某放弃了以高于x元的价格优先购买房屋的权利。因此，侯某某在以x元价格出卖房屋给第三人时也就勿需再通知承租人龙某某。而上诉人龙某某对已放弃的优先购买权再行主张，本院不予支持。
综上，上诉人龙某某的上诉理由不能成立。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人龙某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长张泽端
代理审判员谭中宜
代理审判员段成一
二○一○年五月十七日
书记员梁林军
