重庆市第四中级人民法院

民事判决书

(2009)渝四中法民终字第X号

上诉人(原审被告)：马某，女，生于X年X月X日。

委托代理人：李炳森，重庆森平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张某某，男，生于X年X月X日。

委托代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：罗某某，女，生于X年X月X日。

委托代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。

上诉人马某因与被上诉人张某某、罗某某合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2009）黔法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明：2007年12月26日，黔江区地产集团委托重庆市黔江区房地产交易所公开挂牌转让正阳新城区火车站商住房区BX号地块462.78平方米的国有土地。马某准备登记竞买该块土地。经马某租住房屋的房东欧国顺介绍，张某某、罗某某与马某达成口头合同约定：张某某、罗某某出资44万元，享有该地块四分之一的土地使用权；且由马某在竞买成交时，将该地块四分之一的建设用地使用权直接办证给张某某、罗某某。2008年1月9日和同月29日，张某某、罗某某根据马某的要求和提供的银行帐号，两次分别打款22万元，共计44万元到重庆市黔江区房地产交易所帐户上，同时，马某在张某某、罗某某的缴款单上批注“此据属于张某某购正阳火车站附近B23土地款44万元交地产集团的依据”。2009年6月，马某竞得该地块建设用地使用权后，将其中的231.38平方米使用权证办给了尹旭芳和胡万才，而将另231.38平方米的建设用地使用权证直接办在自己名下，未按其与张某某、罗某某之约定将该地块的建设用地231.38平方米的使用权办证给张某某、罗某某。张某某、罗某某得知黔江区国土资源和房屋管理局对该土地颁发《建设用地使用权证》后，马某将张某某、罗某某应分得该地块总面积462.78平方米的四分之一的土地全部办证登记在自己名下，张某某、罗某某知情后即找马某交涉，要求分割土地使用权115.69平方米给张某某、罗某某，马某至今不予办理。张某某、罗某某认为：其与马某达成的共同受让土地使用权的口头合同，且已履行全部义务，并且马某已接受，该合同已成立生效，对双方当事人具有法律约束力，马某拒不分割土地办证给张某某、罗某某，违背合同约定和诚实信用原则，据此起诉到法院，要求判决马某履行合同义务，分割土地使用权办证给张某某、罗某某，并承担其违约增加的过户办证税费和本案诉讼费用。

一审法院认为，马某与张某某、罗某某和另二人共同出资通过登记竟买获得黔江区房地产交易所公开挂牌转让正阳新城区火车站商住房区BX号地块共计462.78平方米后，此号地块的使用权本应属于出资人共同享有。马某理应依约将其中的四分之一的建设用地使用权给张某某、罗某某，并办理使用权证。而马某将张某某、罗某某享有的115.69平方米的使用权办在自己名下，系违约行为。马某辩称的双方约定了其退还张某某、罗某某之款项是要约行为，是不争的事实而形成债权关系的理由不成立，因为张某某、罗某某得知马某违约后是与马某进行协商过程中，双方并没有达成所谓的退还款项的约定，故双方的合伙竞买建设用地使用权的合同成立且张某某、罗某某已履行完毕约定义务，马某没有依约给张某某、罗某某分得其应得的115.69平方米的建设用地使用权，而且没有将其使用权证办给张某某、罗某某属根本性违约，现张某某、罗某某要求分得马某名下的115.69平方米属于要求马某履行合同义务的正当理由，应予支持。但办证属于行政机关之义务，张某某、罗某某可凭相关文书到有关行政机关办理变更登记，其变更登记所产生费用也没有相关证据证明，故张某某、罗某某的其余请求不能在本案中解决，应驳回。为此根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张某某和罗某某与马某继续履行合同。二、马某名下位于黔江区正阳新城区火车站商住房区BX号地块的建设用地231.38平方米的二分之一(115．69平方米)使用权，属于张某某、罗某某享有。三、驳回张某某、罗某某的其他诉讼请求。案件受理费7900元，张某某、罗某某承担4900元，马某承担3000元。

宣判后，马某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回张某某、罗某某的诉讼请求。主要理由如下：1、本案的事实真相是双方当事人间的口头约定尚未达成一致协议，顶多只能算意思表示。2、根据物权法定的基本原则，本案争议的不动产只有马某才具有资格获得。3、一审法院适用法律不当。一审判决适用合同法无从说起。

张某某、罗某某辩称：1、马某主张其与张某某、罗某某订立的口头合同未成立和无效的理由不能成立。2、马某主张本案合同已经解除的事实和理由均不成立。3、根据物权法定原则，本案争议的土地只有马某才有资格获得、被上诉人没有资格享受争议土地的物权的主张于法于理均不符。4、马某认为一审适用法律不当的理由不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审审理中，双方均未提供新证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案二审争议的焦点是张某某、罗某某受让黔江区正阳新城区火车站商住房区的BX号地块四分之一的土地使用权的口头合同是否成立生效以及张某某、罗某某要求取得争议土地的使用权是否违反物权法定原则的问题。现分析评述如下：

1、关于张某某、罗某某受让黔江区正阳新城区火车站商住房区的BX号地块四分之一的土地使用权的口头合同是否成立生效的问题。

马某认为，其与张某某、罗某某之间曾于2008年1月口头表示将黔江区正阳新城区火车站商住房区的BX号地块四分之一的土地使用权以44万的价格出让给张某某、罗某某，并在2个月内给张某某、罗某某办理房地产权手续。但在2008年4至5月因其不能在约定的时间内给予办理相应手续，于是张某某、罗某某在2008年4至5月与马某发生争议，提出不再购买该块土地，要求马某退还该款，双方处于持续纠纷状态至今，所以双方当事人之间的口头意思表示本身处于持续纠纷状态，双方的口头约定尚处于要约阶段，不产生民事法律效果意思。张某某、罗某某认为，双方不仅在受让标的物名称、数量、价款、办证交付时间上均达成一致，且其已按约定全面履行了合同义务，双方所签合同已依法成立且生效。本院认为，《根据最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，从双方的自我陈述看，双方对张某某、罗某某出资44万元，即可取得黔江区正阳新城区火车站商住房区的BX号地块四分之一的土地使用权的意思表示是一致的。只是马某认为张某某、罗某某是从其取得的土地使用权中受让，而不是张某某、罗某某主张的合伙竞买。双方在2008年1月的口头约定中，对合同的当事人、标的、标的物的面积、价款及履行期限等内容都是明确的，且张某某、罗某某已按约定履行了付款44万元的义务，马某已确认并接受了张某某、罗某某的付款义务。双方关于张某某、罗某某受让黔江区正阳新城区火车站商住房区的BX号地块四分之一的土地使用权的意思表示已达成一致，且此约定不违反法律、行政法规的强制性规定，可确认该口头协议成立且生效。至于该合同是马某出让土地使用权合同还是马某与张某某、罗某某合伙竞买土地使用权合同只影响合同的性质而不影响合同的成立与生效。马某主张的张某某、罗某某在2008年4至5月与其发生争议，双方处于持续纠纷状态至今，因而未达成意思表示一致的辩解不成立。因为从马某的陈述看，双方发生纠纷的时间是在2008年4至5月，此前合同就已经成立，此时发生纠纷并不能否定之前双方达成的合意。至于口头合同的性质问题，结合双方达成口头协议时马某未取得争议土地的使用权以及张某某、罗某某把44万元购地款直接交付给黔江区房地产交易所等事实判断，本院认为口头协议应定性为是马某与张某某、罗某某合伙竞买土地使用权合同。

2、关于张某某、罗某某要求取得争议土地的使用权是否违反物权法定原则的问题。

马某认为，就争议地块，其已取得《建设用地使用权证书》，拥有该块地的物权，张某某、罗某某没有资格享有争议不动产权属，马某完全有权依据自己的意志不转让该土地的使用权。本院认为，从张某某、罗某某的诉讼请求和事实理由分析，其是以双方达成的口头协议成立并生效为由，要求马某继续履行合同义务，此请求的基础是双方通过合同形成的债权债务关系，并不涉及物权的种类和内容等问题。因此，张某某、罗某某通过要求马某履行合同义务，从而取得争议土地的使用权并不违反物权法定原则。本院对马某的该主张不支持。

综上，本院认为，马某与张某某、罗某某在2008年1月约定的张某某、罗某某出资44万购得黔江区正阳新城区火车站商住房区的BX号地块四分之一的土地使用权的口头约定成立并生效，双方均应按约定全面适当地履行自己的义务。在张某某、罗某某已按约定履行了自己的付款义务情况下，马某未按约定履行交付土地使用权的义务，其行为已构成违约，马某的上诉理由均不成立，原判正确，本院予以维持。但为了便于执行，本院对原判第二项进一步明确为“马某名下位于黔江区正阳新城区火车站商住房区BX号地块的建设用地231.38平方米的二分之一(临尹旭芳土地方向115．69平方米)使用权，属于张某某、罗某某享有。”依照《中华人民国和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费7900元，由上诉人马某负担。

本判决为终审判决。

审判长张远孝

代理审判员黄某

代理审判员何洪波

二○一○年四月八日

书记员王茂