原告江阴市xx玻璃有限公司，住所地江苏省江阴市X镇X村。
法定代表人陈xx，董事长。
委托代理人俞xx，上海市xx律师事务所律师。
委托代理人奚xx，江苏xx律师事务所律师。
被告上海xx实业有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道X号X室。
法定代表人朱xx，董事长。
委托代理人吴x，上海xx律师事务所律师。
委托代理人宋x，上海xx律师事务所律师。
原告江阴市xx玻璃有限公司诉被告上海xx实业有限公司其他所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江阴市xx玻璃有限公司法定代表人陈xx、委托代理人俞xx、奚xx，被告上海xx实业有限公司委托代理人吴x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江阴市xx玻璃有限公司诉称，1994年1月21日，原告母公司江阴市xx实业总公司与被告签订二份航空科技大楼购租合同，约定江阴市xx实业总公司向被告购买“航空大楼”房屋，第一层门面房建筑面积26.63平方米，第五层商业用房建筑面积83.90平方米。1995年4月1日，被告正式交房。江阴市xx实业总公司于1995年5月将购租合同项下的房地产权利全部转让给了原告，并已通知被告经其确认。原告依约支付了全部价款。之后，原告要求被告办理房屋产权证，被告一直以其未办理房产证为由拒绝。
2008年5月22日，上海市浦东新区土地资源储备中心、上海浦东新区陆家嘴功能区域管理委员会和被告签订土地储备收购补偿协议，案外人收购了包括原告110.53平方米房屋在内的被告名下的房地产，总建筑面积5,925平方米、土地面积2,254平方米，案外人向被告支付房屋补偿款人民币9,825万元（每平方米16,582.2278元），设备补偿费52万元，停产、停业损失、职工安置、承租户清退补偿费用337万元，合计补偿10,214万元。原告其中一间房屋是门面房，价格高于办公房，原告根据实际情况，已委托上海东方房地产估价有限公司对系争的二间房屋进行了评估，房屋评估价格为184.21万元。同时，案外动迁人与被告约定，被告与其他方面发生的拆迁和赔偿争议由被告自行解决。被告与案外人签订该土地收购补偿协议后，未支付原告补偿款项，并在未与原告协商的情况下，强行将原告的设备、办公设施搬离并遗弃。原告已于2008年12月7日向公安局报案。原告系经营单位，由此停工，造成职工安置和设备损失及搬迁及停工损失。被告取得房屋拆迁补偿款后，至今未支付原告应得款项。原告认为，原、被告系1994年中国房地产法出台前建立的买卖合同关系，当时该行为合法有效，江阴市xx实业总公司将房屋权利转让给原告，并经被告确认无异议。原告的主体适格。现起诉要求：1、被告向原告支付房屋拆迁补偿款1,842,100元；2、被告向原告支付停业损失、职工安置、搬迁费150,000元；3、被告向原告支付设备补偿款100,000元；4、被告偿付原告中央空调分摊费17,500元和电话分机分摊费用13,000元；5、被告向原告偿付利息154,621.48元(从2008年10月30日起计算至判决生效日止,暂计算至2010年1月20日,按同期贷款年利率6.66%计算,本金按1,900,000元计算);6、被告承担本案诉讼费。
被告上海xx实业有限公司辩称，不同意原告的诉请。被告与原告母公司江阴市xx实业总公司签订过购租合同，被告将部分房屋使用权租赁给原告母公司，被告与原告母公司之间成立了租赁合同关系，被告不需要为原告母公司办理房屋产权证。至于购租合同履行过程中系争房屋实际使用人是否为原告，被告并不知情。因购租合同的相对方并非原告，故原告提起本案诉讼，主体不适格。2008年5月被告房屋被动迁，动迁补偿协议中约定被告应当取得的补偿款为10,214万元。该补偿款包括了被告名下所有房产面积及被告全资子公司景阳大酒店的停工损失、职工安置费补偿及搬迁费补偿，不包括系争房屋使用面积中的职工安置款、停业补偿等费用，原告或其母公司当时将房屋租赁给第三人使用，客观上也不存在停业损失等。原告母公司报案的事实也无法证明其存在设备损失。鉴于原、被告对购租合同的性质认识不一，原告认为系房屋买卖合同，被告认为系房屋使用权租赁合同，针对不同的房屋权利性质，将导致不同的评估结果。原告提供的评估报告，被告无法认可。双方曾对系争房屋使用权面积的补偿多次协商，均未果。现不同意原告的所有诉讼请求。
经审理查明，上海xx实业有限公司（原名上Xxx实业公司）位于上海市浦东新区X路X号的部分房地产（建筑面积5,925平方米、土地面积2,254平方米）于1994年1月竣工，该公司于2001年取得沪房地浦字（2001）第x号上海市房地产权证，房地产使用年限为2000年12月3日至2050年12月2日。江阴市xx高级装饰玻璃厂于1993年6月成立，2005年7月更名为江阴市xx玻璃有限公司。江阴市xx实业总公司自1993年1月由江阴市xx实业公司变更成立，并于1996年11月更名为江苏xx集团公司（以下简称xx公司），法定代表人为沈安生。
1994年1月21日，xx公司与被告签订“航空科技大楼”购租合同二份，约定被告将“航空大楼”第一层第南X号建筑面积25平方米房屋的50年使用权、第五层建筑面积66.96平方米房屋的50年使用权一次性售予xx公司。1995年3月12日，被告向xx公司出具函件，称：“我航空科技大楼将于95年4月1日发钥匙，贵方在领钥匙前，请交齐以下款项：1、房款，房屋最后确定的实际建筑面积为主楼X号，26.63平方米，计202,388元；附楼二室一厅，83.90平方米，计234,920元；2、中央空调，按每分机分摊，计17,500元；3、电话，分机X门、直线X门，计13,000元；总计467,808元，款交齐后即可领钥匙。”1994年2月至1995年6月间，被告陆续收到原告及xx公司以房款形式支付的所有钱款。1995年6月5日，xx公司向被告出具公函一份，载明：“江阴市xx实业总公司于1994年元月21日与上海xx实业公司订立二份购租合同，购买航空科技大楼主楼X号面积26.63平方米门面房屋和五层二室一厅83.90平方米房屋。现将上述购租合同的权利全部转让给江阴市xx高级装饰玻璃厂，由江阴市xx高级装饰玻璃厂享有上述房屋的所有权利，包括土地使用权。其已支付我公司所有的房屋购买钱款，以后如有经济结算均由xx玻璃厂负责。特此证明。”2000年2月10日，被告向原告出具证明一份，载明：“贵厂向我公司购买航空科技大楼主楼X号面积26.63平方米，附楼五层二室一厅83.90平方米，于95年4月1日开始发钥匙。该房屋价款贵厂已全部交清后入住。因本公司出售房产均未办理房产使用权证，现证明贵厂拥有该房产50年使用权。特此证明。”
2006年4月15日，北京中证评估有限责任公司出具的中证评报字〖2006〗第X号上海xx实业公司股权转让项目资产评估报告书特别事项说明中记载：……，2、上海xx实业公司沪房地浦字（2001）第x号房地产权证对应房地产为上海xx实业公司的原股东之一成都飞机设计研究所与其他单位合作投资建设，证上所列房产有部分应为合作单位所有，另有部分房产建成后由上海xx实业公司出售给有关单位和个人，故该房地产权证所对应的房地产有部分产权为其他单位或个人所有，但产权未过户到有关单位，仍在上海xx实业公司名下；……。
2008年5月22日，以上海市浦东新区土地资源储备中心为甲方、上海市浦东新区陆家嘴功能区域管理委员会为乙方、被告为丙方共同签署土地储备收购补偿协议，约定丙方被收购储备的房屋土地座落于浦东新区X街道377街坊13－1丘（崮山路X号），房屋权属性质为产权房，建筑面积5,925平方米、土地面积2,254平方米；上述房屋土地及附属设施等，丙方接受甲、乙方一次性作价补偿后交甲、乙方处置，其职工及从业人员由丙方自行负责安置；补偿内容为：房地市场价格9,825万元、资产设备市场价格52万元以及停产、停业损失、职工安置、承租户清退等费用337万元，合计补偿总价人民币10,214万元；甲、乙方按约定向丙方支付上述补偿费用后不再承担任何其他费用；签约后，丙方如有与其他方面发生的拆迁和赔偿争议，由丙方自行负责妥善处理，甲、乙方概不负责；丙方在向甲、乙方移交房屋土地前须完成所有承租户、转租户的合同解除和清退搬迁工作，所需费用由丙方承担等。
2008年12月7日，xx公司法定代表人沈安生至上海市公安局浦东分局洋泾派出所报案称，2008年8月其离开崮山路锦阳宫大酒店西楼X房间后，至2008年12月7日下午返还，发现门锁被破坏，房间内的所有物品都不见了，包括一只银灰色的保险箱，三台电脑，一套沙发，一套家具，三台挂壁式空调，一台电视机，一台洗衣机，五张办公桌，厨房间、卫生间的全套设备，以及一些办公物品等，房间内所有物品价值约3万元左右。
2009年8月2日，xx公司向被告出具证明一份，载明：“江阴市xx实业总公司于1994年6月21日购买贵司航空大楼房屋二套，第一层X号，门面房面积26.63平方米，五层商业用房面积83.90平方米。我司1995年6月5日将上述合同以及合同项下房地产的所有权利划转给江阴市xx高级装饰玻璃厂（现更名江阴市xx玻璃有限公司），并致函贵司。上述房地产所有的房屋权利和房屋拆迁和设备、经济损失、搬迁补偿费都属江阴市xx玻璃有限公司。贵司2000年2月10日复函江阴市xx高级装饰玻璃厂称，因贵司出售房产未办理房产使用权证，而未将上述房地产权属办理至江阴市xx高级装饰玻璃厂名下。请贵司与江阴市xx玻璃有限公司协商，并将上述房地产补偿的各项费用支付给该公司。……”
之后，原、被告就补偿款数额协商不成。原告委托上海东方房地产估价有限公司对崮山路X号主楼X号面积26.63平方米，附楼五层83.90平方米，总建筑面积为110.53平方米的房产使用权于2008年5月22日的所表现的市场租赁价格进行评估。上海东方房地产估价有限公司于2009年12月31日出具沪东咨报字2009第X号咨询意见，结论为系争房地产租赁使用权在委托时点2008年5月22日的租赁价值取整为1,842,100元。2010年3月，原告诉来本院。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
以上事实由江阴市xx玻璃有限公司工商更名资料、江苏xx集团公司工商更名资料、1994年1月21日xx公司与被告签订的“航空科技大楼”购租合同二份、1995年3月12日被告向xx公司出具函件、1995年6月5日xx公司向被告出具公函、2000年2月10日被告向原告出具证明、中证评报字〖2006〗第X号资产评估报告书、2008年5月22日的土地储备收购补偿协议、2008年12月7日xx公司法定代表人沈安生报案记录、2009年8月2日xx公司向被告出具证明、沪东咨报字2009第X号咨询意见、被告原总经理熊小银的公证笔录、被告董事会决议等证据及原、被告对本案事实的自认等在案佐证。
本院认为，xx公司与被告于1994年1月21日签订的“航空科技大楼”购租合同不违反当时的法律、法规规定，合法有效。合同实际履行中，xx公司将依据合同取得的房地产权利转让给原告，并于1995年6月5日书面通知了被告。2000年2月10日，被告出具给原告的证明中对上述转让行为进行了确认。鉴此，原告为本案系争房地产的合法权利人，其以原告身份提起本案诉讼，主体适格。至于原、被告争议的合同性质问题，本院认为，1994年1月21日的购租合同虽以“购租”为名义，但xx公司或原告均以房款名义付款，被告在与原告的往来函件及2006年4月15日的中证评报字〖2006〗第X号资产评估报告书特别事项说明中，均认可了系争房屋名为租赁，实为买卖的性质。无论合同性质为租赁亦或买卖，现原告以系争房地产使用权剩余价值要求被告支付补偿款，合法有据，本院予以支持。鉴于被告在本案审理中一直未就原告对系争房地产剩余使用权价值数额进行确认，本院依法参照沪东咨报字2009第X号咨询意见中确定的使用权价值对原告应当取得的使用权补偿款进行酌定。原告未提供证据证明其存在停业损失、职工安置及搬迁补偿费损失，故原告要求被告支付停业损失、职工安置补偿款、搬迁费的主张，本院难予支持。原告提供的xx公司法定代表人的报案记录尚不足以证明其存在10万元的设备损失或该损失为被告造成，故原告要求被告支付设备补偿款的请求，本院亦难支持。系争房地产因政府土地储备被收购，故系争房屋未实际使用年限中涉及的中央空调分摊费及电话分机分摊费不可归责于被告，原告要求被告赔偿上述损失的请求，本院不予支持。鉴于原、被告之间就系争房地产的补偿款多次协商未达成一致，故原告要求被告支付利息损失的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
一、上海xx实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告江阴市xx玻璃有限公司上海市浦东新区X路X号主楼X号中26.63平方米房屋及附楼五层83.90平方米房屋的拆迁补偿款人民币1,842,100元；
二、原告江阴市xx玻璃有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25,017元，由原告江阴市xx玻璃有限公司负担3,639元，被告上海xx实业有限公司负担21,378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长薛桂蓉
审判员仲徐惠
代理审判员芮萍
书记员杨融
