上诉人(原审被告)黄某乙，女，X年X月X日出生。

委托代理人娄某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人(原审原告)常德市金沅物业服务有限公司，住所地湖南省常德市X路X号。

法定代表人杨某某，该公司经理。

委托代理人吕志强，湖南南天门律师事务所律师。

上诉人黄某乙因与被上诉人常德市金沅物业服务有限公司(以下简称金沅物业)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2009)武民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，金沅物业是2004年4月28日成立的三级物业服务企业，于2005年6月8日受常德市金沅房产开发有限公司的委托进驻该公司开发的“金沅雅舍”小区提供前期物业服务，黄某乙于2006年8月12日购买了“金沅雅舍”小区X街面二栋X号门面，建筑面积为78.28平方米(其中X楼X.21平方米，X楼X.07平方米)。2007年7月28日，常德市房地产管理局同意常德市金沅房产开发有限公司提出的组织成立“金沅雅舍”业主大会和业主委员会的申请。2007年8月13日，在相关单位和人员的组织参与下，“金沅雅舍”小区业主选举产生了由许资沅、刘某某、何哲玲、何兰芝、张光华等五位业主代表组成的业主委员会，但至今未到常德市房地产管理局和小区X街道办事处办理备案手续。2007年12月26日，在未召开小区业主大会表决通过，未经小区业主授权的情况下，上述五位业主代表共同署名，以“金沅雅舍业主委员会”名义与金沅物业签订《物业管理服务协议》，双方约定：由金沅物业向金沅雅舍小区提供物业管理服务；交费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元、非住宅按建筑面积每月每平方米0.4元，商业用户按建筑面积每月每平方米1.5元；交费时间为每年的一月、七月，如逾期交纳，则金沅物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；并对服务内容等进行了约定。黄某乙购房后，认为其所经营的门面没有享受物业公司的服务，并以此为由拒交物业服务费。因催讨物业服务费未果，金沅物业遂起诉至法院，请求判决黄某乙立即向金沅物业支付所欠物业管理费2222元及滞纳金6395元并承担本案的诉讼费用。

另查明：1、金沅物业在入驻“金沅雅舍”小区后，为该小区业主提供了小区绿化、环境卫生、公共设施设备维护、保安等服务；2、根据《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准》的规定，三级物业服务企业的收费基准价格为：多层住宅为按建筑面积每月0.6元/平方米，商业使用的住宅加收150%。

原审法院审理认为：金沅物业与“金沅雅舍业主委员会”所签的《物业管理服务协议》对金沅物业不具有约束力。许资沅、刘某某等人以“金沅雅舍业主委员会”名义与金沅物业签订《物业管理服务协议》之前，既未召开小区业主大会进行表决，也未得到全体业主的明确授权，根据《物业管理条例》第十一条中“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业”的规定和第十五条中“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，许资沅、刘某某等人无权代表全体业主，以“金沅雅舍业主委员会”的名义，对外签订物业服务合同；而该合同的相对人金沅物业作为该小区的前期物业服务企业，对该小区没有召开业主大会、业主委员会没有得到小区业主的相关授权等情况，完全有条件知晓，实际上也应该是明知的，因此，上述《物业管理服务协议》除非经相关主体事后予以追认或实际履行，否则对小区业主不能产生约束力。本案中，黄某乙对上述协议既不认可亦不履行，金沅物业无权要求其履行该协议项下的业主义务。

尽管《物业管理服务协议》对黄某乙没有约束力，但根据金沅物业已在“金沅雅舍”小区实施了相关服务行为、黄某乙作为小区业主之一已经从中部分受益的事实，依据等价有偿和公平合理原则，黄某乙应当根据金沅物业实施的服务项目、服务内容和服务质量，参照物价管理部门的相关文件所确定的收费标准支付相应的报酬。黄某乙辩称其所购买的门面在小区之外，没有享受到物业公司的服务，故不应交纳物业服务费。根据本院查明的事实，黄某乙所购买的商铺从属于“金沅雅舍”小区，黄某乙依法对其所购买的建筑物专有部分即“金沅雅舍”小区内的商铺享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并依法承担相应义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对黄某乙的答辩意见不予支持。综上，参照湖南省物价部门的相关规定，对黄某乙应交的物业服务费计费标准酌定为1.2元/平方米/月即93.93元/月，据此计算黄某乙应缴纳的2006年8月12日至2008年11月30日的物业服务费总额为2592元。因金沅物业只主张2222元，应视为金沅物业对其所享有权利的处分，不违反法律规定，予以确认。

最后，关于金沅物业诉称的滞纳金，其实质是逾期付款违约金，因双方没有相关约定，对金沅物业的相关主张不予支持。

综上，对金沅物业的诉讼请求予以部分支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决：一、黄某乙自本判决生效之日5日内给付原告常德市金沅物业服务有限公司服务费2222元；二、驳回原告常德市金沅物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费50元，由黄某乙负担。

黄某乙不服原审判决，以金沅物业与小区业主之间没有合法有效的协议，黄某乙没有履行合同的义务；金沅物业所提供的服务在小区内，黄某乙所购买的门面在小区外，没有享受小区的服务；本案适用法律不当等为由，提出上诉，请求撤销原判，对黄某乙作出公平、合理的判决，由金沅物业承担诉讼费用。

黄某乙二审期间提供了五张照片，拟证明其门面独立在小区之外，没有享受金沅物业提供的服务。

金沅物业答辩称，已按物业服务合同履行了自己的义务，上诉人理应支付物业管理费用。请求驳回上诉，维持原判。

本院二审审理查明的事实与原判认定的相一致，本院予以确认。

对黄某乙所提供照片的真实性，本院予以认可，但对其据此所要证明的事实，本院不予支持。

本院认为，金沅物业与许资元等人所签订的物业服务合同，虽不是经全体业主授权后所签订的，但金沅物业已在合同约定的服务范围内，提供了相关的服务，作为小区的业主，理应参照合同的约定和湖南省物价部门的规定，缴纳物业服务费用。黄某乙的门面虽是在小区的大门外，但与小区是连为一体的，金沅物业所提供的服务即使没有直接享受，间接地也接受了服务，如其污水排放等直接与小区相通。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元由黄某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长李雪

审判员詹子华

审判员刘某林

二○一○年一月二十八日

代理书记员龚哲羲