上诉人（原审被告、反诉原告）谭某甲，男，××××年×月×日生，汉族，茶陵县人，高中文化，农民，住（略）。
委托代理人刘某某，男，××××年××月×日出生，汉族，系茶陵县水利局干部，住（略）。代理权限：一般代理。
委托代理人杨某某，男，××××年××月×日出生，汉族，系茶陵县经管局干部，住（略）。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谭某乙，男，××××年××月×日出生，汉族，茶陵县人，住（略）。
上诉人谭某甲与被上诉人谭某乙房屋买卖合同纠纷一案，湖南省茶陵县人民法院于2010年4月14日作出（2010）茶民一初字第X号民事判决。宣判后，谭某甲不服，向本院提起上诉。本院于2010年7月6日受理后，依法组成合议庭于同年8月5日公开开庭进行了审理，上诉人谭某甲及其委托代理人刘某某、杨某某、被上诉人谭某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告谭某乙系茶陵县X乡人，被告谭某甲系茶陵县X镇人，双方原相识。2007年，原、被告就买卖原告座落于茶陵县X乡X组的自建房一栋达成协议，同年1月23日，被告谭某甲请其朋友汪建华为中间人起草了一份房屋买卖合同，原、被告对合同的条款进行了修改，由汪建华带回家重新打印。原告谭某乙于当天将房屋交付给了被告谭某甲，被告谭某甲支付了x元房款，由原告谭某乙出具了x元的收条。2007年2月2日，原、被告在修改后的房屋买卖契约书上签名，汪建华作为证人也在该契约书上签名，契约书约定：1、谭某乙将其所拥有的房屋一栋卖与谭某甲；2、房屋买卖交易额为x元，分两次交清，第一次交x元整，第二次在古历2007年10月底之前交清余额；3、房产证和国土使用证交归谭某甲，名字不更改，并请有关人员签字见证；4、房屋的使用范围以国土使用证为依据，房屋整体不能变改。如与相邻发生纠纷，谭某乙有义务帮助谭某甲协调各方面的关系；5、如违背前面契约时，双方可以向当地人民法院进行调解，并赔偿对方的一切费用，并可追究其责任。被告谭某甲并于当天向原告谭某乙出具了一份欠条：今欠到谭某乙买房屋款x元。被告谭某甲买房后对房屋进行了装修，举行了乔迁仪式。买房后，被告谭某甲未按约定时间交付余欠房款，双方为此产生了矛盾。2008年12月3日，原、被告在朋友的调解下签订了一份协议书，约定：1、谭某乙收回x地矿款成本，按利息；2、收回房屋一栋；3、房屋按租金；4、谭某甲付x元给谭某乙，按利息；5、谭某甲借谭某乙x元，按利息；6、装饰按数计算。签订协议后，原、被告双方均未按协议约定履行各自的义务，原告谭某乙曾多次找被告要求退还房屋，但均无果。原告谭某乙遂于2009年11月24日诉至法院，要求被告退还房屋，承担居住期间的房屋租金，并由被告承担本案的全部诉讼费用。该院受理后，庭审过程中，被告谭某甲向该院提出反诉，要求原告谭某乙赔偿其因房屋买卖合同无效所导致的经济损失x元，并申请对房屋现有价值进行鉴定。2010年1月29日，株洲市价格认证中心作出了价格鉴定结论书，鉴定结论是：位于茶陵县X乡X组坪子渡房屋一栋总价值为x元，其中房屋价值为x元，土地价值为x元。鉴定费用为5000元，系被告谭某甲垫付。第二次庭审中，被告谭某甲根据鉴定结果对其诉讼请求增加了x元，原告谭某乙当庭表示对被告谭某甲增加的诉讼标的予以放弃答辩期限和举证期。
另查明，原、被告买卖的位于茶陵县X乡X组坪子渡房屋没有国土证和房产证，只有集体土地建设用地使用证。该集体土地建设用地使用证现在原告谭某乙手上。
原审法院认为，该案双方争议的焦点为房屋买卖合同是否有效及合同无效导致的损失包括哪些方面。该案在立案时定的案由是返还原物纠纷，但经过开庭审理查明的事实，该案是原、被告双方因买卖房屋所产生的纠纷，而不是侵权所致的返还原物，故案由应变更为房屋买卖合同纠纷。根据我国法律规定，农村宅基地属于集体组织所有，只能在本集体组织内部流转。该案原、被告非同一集体组织成员，因此被告谭某甲购买原告谭某乙所有的房屋，违反了我国现行土地法规及宅基地使用政策的规定，双方签订的房屋买卖合同无效。无效合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的房屋买卖合同无效，按照无效合同的处理原则，被告谭某甲应返还房屋一栋给原告谭某乙，原告谭某乙退还被告谭某甲已支付的x元购房款和被告出具的房款欠条，因合同无效所导致的损失由双方按过错承担。现原告要求被告返还房屋一栋，对原告的这一诉讼请求，该院予以支持。对原告要求被告支付居住期间的房屋租金这一诉讼请求，因原告仅向法庭提交了两份证人证言，因证人未出庭作证，真实性不明，且该两份证言证明的是用于生产经营的租金，该两份证据不足以支持原告的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对原告要求被告支付居住期间房屋租金的诉讼请求，该院不予支持。对于房屋买卖合同无效所导致的被告交付房款的利息损失，虽然被告在反诉中没有主张，但此系合同无效所导致的损失，根据无效合同的处理原则，应一并处理。造成房屋买卖合同无效，原、被告双方都有过错。原告明知其房屋系在集体土地上建造，依法不能随意转让而出卖，对于合同无效，原告方负有主要过错，其不能以不懂法来推诿；被告在买卖房屋时未尽到审查义务，对造成合同无效亦有一定的过错，故对合同无效所致的购房款的利息损失，参照银行同期贷款利率计算利息，由原、被告按照过错责任来分担。
房屋买卖合同，出卖方有提供证件的义务，买进方负有审查的义务，该案原、被告在签订房屋买卖契约时约定不更改名字，此条是双方当事人对法律规定的规避，从这条约定可推定被告买房时知情房屋权属。现房屋买卖合同无效，原、被告都负有过错。被告方认为房屋买卖合同无效的过错全在原告，对其主张，该院不予支持。被告认为合同无效所导致的损失包括房屋升值价值部分，要求原告赔偿房屋装修添附、升值差价款、搬迁费、进伙酒席损失费。对被告的这一反诉请求，该院认为，合同无效对被告造成的损失仅包括房屋装修添附价值及交付房款的利息损失。因该房屋买卖合同是无效合同，无效合同自始无效，现房屋的所有权没有转移，房屋升值部分的价值不属于被告所有，故对被告主张房屋升值款损失的请求，不予支持。对于被告花费的房屋装修费用，庭审中原、被告双方已就房屋装修的项目进行了确认，但原、被告双方对装修费用不能达成一致意见，且被告不同意对房屋装修费用进行鉴定，现根据被告提供的证据不能证实房屋装修花费费用，故对被告要求原告赔偿房屋装修费用的诉讼请求，该院不予支持，被告可就房屋装修费用另行提出诉讼。对于搬迁费和酒席损失费，因被告没有提供证据予以证实，故对被告的这两项请求，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定判决：一、被告谭某甲于本判决书生效后二十日内将位于茶陵县X乡X组坪子渡的房屋一栋返还给原告谭某乙；二、原告谭某乙返还房款x元，支付购房款利息损失x元（自2007年2月2日计算至2010年4月2日，按月利率8.58‰计算）的60%即x.4元给被告谭某甲，其余部分由被告谭某甲自负；上述款项共计x.4元，限原告谭某乙于本判决生效后二十日内一次性付清；三、驳回原告谭某乙要求被告谭某甲支付房屋租金的诉讼请求；四、驳回被告谭某甲（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告谭某乙负担2316元，被告谭某甲负担1544元；反诉案件受理费5125元，减半收取2562.5元，鉴定费5000元，由反诉原告谭某甲承担。
宣判后，谭某甲不服，向本院提起上诉请求：1、撤销原审判决第四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失x元；2、由被上诉人承担鉴定费、诉讼费等费用。其上诉主要理由是：1、原审认定合同无效对被告造成的损失仅包括房屋装修添附及交付房款的利息损失系重大错误：一是房款利息不是合同无效的损失；二是一审判决认定损失仅包括装修添附与利息损失错误；三是否定上诉人的升值损失，显失公平，有违社会公平正义。2、一审对上诉人过错的分析认定前后矛盾，含混不清；一审判定上诉人承担40%的过错比例畸重。3、一审判决对原审庭审中被上诉人认可的事实都不予认定，属过分偏袒被上诉人。
被上诉人谭某乙辩称：1、一审法院认定双方签订的房屋买卖合同系无效合同是正确的，双方均无异议；2、造成房屋买卖合同无效，双方当事人均有过错，均应当承担责任，一审认定的过错比例并无不妥；3、依据《合同法》第58条的规定，双方当事人均有过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任。本案中，上诉人没有证据证实有搬迁费、酒席费损失的损害事实存在，上诉人应当承担举证不能的法律后果。而且这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿预期利益或可得利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则，上诉人认为合同无效应当赔偿预期或可得利益没有法律依据。故，一审法院认定房屋买卖合同无效对上诉人造成的损失仅包括房屋装修添附及交付房款的利息损失是正确的；4、本案中，双方签订的房屋买卖合同系无效合同，并且合同中没有约定利息，上诉人认为已付的房款应当要支付利息并认为是法定孳息是没有法律依据和事实依据，其理由是错误的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人谭某甲在二审中提供了1份证据即汪建华的证明复印件，被上诉人谭某乙质证认为是虚假的，不予认可。本院认为，上诉人未提供证据原件，对该证据不予采信。
被上诉人谭某乙在二审中未提供了新的证据。
本院对一审采信的证据和认定的事实予以确认。另补充查明，上诉人谭某甲在二审中认可装饰费用：自来水2200元、有线电视560元、窗帘4000元、门锁240元、门的油漆刷两次共2400元、墙的仿瓷和乳胶漆不确定；被上诉人谭某乙认可窗帘只有3000元、门的油漆只有1200元、墙的仿瓷和乳胶漆大概是3000元，其他的费用予以认可。
另被上诉人（原审原告）谭某乙在一审起诉的诉讼请求和理由：2007年2月，原告谭某乙经朋友汪某介绍将自己座落于红桥加油站后背一栋楼房作价x元卖给被告。因被告谭某甲收房后，未按协议约定的时间支付房款，原告多次催讨无果。原、被告双方因此多次发生纠纷。2008年12月3日，在邻居和朋友的调解下，原、被告进行协商并签订了一份协议，约定由原告收回房屋，退回被告支付的房款并支付利息，支付被告装修花费，被告支付原告租金，原、被告双方在协议上签字认可。2009年2月，原告要求被告按协议退房，原告退还房款及利息，被告提出原告除履行协议约定外还另支付装修、请客等10万元才肯退房，原告没有同意。2009年10月18日，原、被告为此事又发生了争吵、打架。原告遂于2009年11月24日诉至一审法院，要求被告退还房屋，并承担居住房屋期间的房屋租金。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉及本案房屋买卖，上诉人谭某甲与被上诉人谭某乙共签订二个协议：第一个协议即2007年2月2日签订的《房屋买卖契约书》，因违背法律强制性规定，该协议无效，自始没有法律约束力；第二个协议即2008年12月3日签订的《协议书》，系双方终止房屋买卖合同、处理退房问题的一个协议，系双方当事人真实意思表示，未违背法律法规的规定，合法有效，双方应当履行。一审中被上诉人（原审原告）谭某乙要求上诉人谭某甲按照第二个协议第二条约定履行退回房屋，符合法律规定，对于处理退房后的问题，也应参照第二个协议进行处理。1、利息问题。第二个协议第四条约定“谭某甲付x元给谭某乙，按利息”，双方对利率约定不明，一审法院参照银行同期贷款利率计算进行判决，上诉人谭某甲在二审上诉时对利率并未提出异议，本院认定利息参照中国人民银行同期贷款利率计算；一审法院对利息计算至2010年4月2日，双方均未提出异议，本院参照上述日期计算利息，因此，被上诉人谭某乙应当按照第二个协议第四条支付上诉人谭某甲利息x元。2、装饰补偿问题。二审中，上诉人谭某甲认为装饰费用：自来水2200元、有线电视560元、窗帘4000元、门锁240元、门的油漆刷两次共2400元、墙的仿瓷和乳胶漆不确定；被上诉人谭某乙认为窗帘只有3000元、门的油漆只有1200元、墙的仿瓷和乳胶漆大概是3000元，其他的费用予以认可。本院对自来水2200元、有线电视560元、门锁240元等共计3000元装饰费用予以确认；对窗帘费用酌情确认为3500元、门的油漆费用酌情确认为1800元、墙的仿瓷和乳胶漆酌情确认为3000元；以上装饰费用共计x元。综上，一审判决上诉人自负利息损失40%即x.6元，和第二个协议的约定不符，应予纠正。对于装饰费用，双方当事人在二审中能基本自认，可以径行判决谭某乙给付谭某甲装饰费用x元。上诉人谭某甲要求被上诉人谭某乙按照房屋增值部分进行赔偿以及赔偿搬迁费、酒席费等上诉请求，因与双方签订的第二个协议约定不符，亦未提供相应证据材料，不予支持。据此，一审法院认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、维持湖南省茶陵县人民法院（2010）茶民一初字第X号民事判决第一项即“被告谭某甲于本判决书生效后二十日内将位于茶陵县X乡X组坪子渡的房屋一栋返还给原告谭某乙”和第三项即“驳回原告谭某乙要求被告谭某甲支付房屋租金的诉讼请求”；
二、撤销湖南省茶陵县人民法院（2010）茶民一初字第X号民事判决第四项即“驳回被告谭某甲（反诉原告）的反诉请求”；
三、变更湖南省茶陵县人民法院（2010）茶民一初字第X号民事判决第二项“原告谭某乙返还房款x元，支付购房款利息损失x元（自2007年2月2日计算至2010年4月2日，按月利率8.58‰计算）的60%即x.4元给被告谭某甲，其余部分由被告谭某甲自负；上述款项共计x.4元，限原告谭某乙于本判决生效后二十日内一次性付清”为：谭某乙返还谭某甲房款x元，支付购房款利息损失x元，装饰费用x元，上述款项共计x元，限被上诉人谭某乙于本判决生效后二十日内一次性付清；
四、驳回上诉人（原审被告、反诉原告）谭某甲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3860元，由上诉人谭某甲承担2860元，被上诉人谭某乙承担1000元；反诉案件受理费5125元，减半收取2562.5元，鉴定费5000元，合计7562.5元，由上诉人谭某甲承担6662.5元，被上诉人谭某乙承担900元。
二审案件受理费5125元，由上诉人谭某甲承担4225元，被上诉人谭某乙承担900元。
本判决为终审判决。
审判长刘某
审判员赵庆华
审判员陈卫中
二○一○年九月二日
书记员邹春华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
