原告上海X商业（集团）有限公司，住所地上海市徐汇区X新村X号。

法定代表人肖X，董事长。

委托代理人刘X、梁X，上海市X律师事务所律师。

被告陆X，男，19X年X月X日生，汉族，住上海市徐汇区X路X号。

委托代理人王X，上海市X律师事务所律师。

原告上海X商业（集团）有限公司诉被告陆X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员傅荣独任审判，被告曾于2010年1月19日提出管辖权异议，本院于2010年1月20日作出裁定：驳回管辖权异议。被告提出上诉后，上海市第一中级人民法院于2010年3月19日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2010年4月21日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人梁X、被告的委托代理人王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告曾因上海市徐汇区X路X号房屋发生纠纷。在另案的诉讼过程中，原、被告就租赁事宜达成过协议，并于2008年12月30日签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租上海市徐汇区X路X号房屋（底层部分和夹层部分，约378平方米）（以下简称系争房屋），经营棋牌室，租赁期限自2009年1月1日至2010年12月31日止，每月租金16,666.67元。逾期付租超过一个月，原告有权解除合同。合同终止，被告应在7日内向原告交还系争房屋，逾期交还的，每逾期一日，按原租金标准的3倍支付违约金。故原告诉至本院，要求判令：1.解除原、被告于2008年12月30日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即迁出并向原告交还系争房屋；3.被告向原告支付房屋租金119,726.03元，并向原告支付房屋使用费，按照每月16,666.67元的标准，自2010年1月3日计算至实际搬离系争房屋之日止，逾期支付租金滞纳金（以每季度未付的租金为本金，按照每日4‰的标准，从应付之日的次日计算至实际迁出房屋之日止）；4.被告向原告支付逾期交还房屋的违约金，按照每日555.55元的标准，自2010年1月3日起计算至实际交还房屋之日止；5.案件受理费由被告负担。

被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告未及时付清拖欠的水费，导致系争房屋自2009年4月停水至今，影响了被告的实际经营。被告多次交涉未果，只能以暂停支付租金的方式促使原告协商解决。系争房屋存在漏水、损坏等问题，原告未履行出租人对房屋的修缮义务。被告希望继续履行合同，不存在违约金问题。

经审理查明，上海市X路X号房屋系非居住用途房屋，产权人为上海X物业有限公司（改制后为上海X物业有限公司），该房屋原由产权人出租给上海国际贸易信托商场（系金百汇商业有限公司下属独立法人），上海国际贸易信托商场将该房屋交由其下属非独立法人上海国际贸易信托商场东安娱乐总汇使用，案外人吴X系X娱乐总汇的负责人，后X娱乐总汇变更为独立法人上海X娱乐总汇，吴X曾担任总经理。2004年12月，上海枫林物业有限公司与原告签订租赁合同，将本市X路X号房屋出租给原告使用，租期自2005年1月1日起至2007年年底。2005年10月，吴X和被告签订房屋租赁合同，吴X将系争房屋出租给被告，租期自2005年10月1日起至2008年年底，月租金15,000元。2007年，上海高建物业有限公司与原告就本市X路X号房屋续签租赁合同，租期续展至2010年年底。

2009年1月，原告（出租方）、被告（承租方）、案外人上海X商业（集团）有限公司网点管理分公司（非独立法人，其总公司为原告）签订房屋租赁合同，由被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2009年1月1日至2010年12月31日止。2009年每年租金200,000元，2010年每年租金220,000元。租金按季度支付，每三个月的25日前支付下一期租金。若逾期支付租金，每逾期一天，按所欠费用总额的4‰支付滞纳金，逾期30日以上的，原告有权解除合同，所有损失由被告承担。合同签订时，被告应向原告支付保证金33,340元，若因被告原因导致合同提前终止的，原告不退还该保证金。合同约定，系争房屋因非人为因素造成的结构损坏，由原告或其下属网点管理分公司负责进行维修和保养，租赁房屋及设备设施由被告负责维修和保养。合同另约定，租赁合同终止，被告应在7日内向原告交还系争房屋，如逾期归还，则每逾期一日，应向原告支付原日租金3倍的违约金。提前终止合同或者合同期满自然终止，被告如在系争房屋进行装修，增设设备、设施，不可移动部分无偿归原告所有。合同附件确定：2009年1月1日至2009年1月31日为装修免租期。首期应支付2009年2月1日至3月31日的租金33,333元；2009年3月25日、6月25日、9月25日分别支付租金50,000元；2009年12月25日、2010年3月25日、6月25日、9月25日分别支付租金55,000元。

被告曾于2009年6月向原告表示申请减免租金，原告未予同意。关于租金的支付情况，原告认为：被告于2009年2月1日向原告支付了2009年2月1日至3月31日的租金33,333元，于2009年7月31日向原告支付了2009年4月租金16,667元，于2009年9月7日向原告支付了10,000元租金。被告认为：其于2009年2月1日支付了2009年2月和3月的租金以及相当于两个月租金的保证金，共计66,673元；于2009年7月31日支付了2009年4月的租金16,667元，于2009年9月7日支付了2009年9月的一部分租金10,000元。被告总共向原告支付了93,340元。关于本节事实，被告仅提供了2009年7月31日支付16,667元租金的收据，其余事实未提供证据予以证明。

关于被告未按时支付租金的理由，被告提供了庭审前拍摄的现场照片并据此认为系争房屋的走道、墙面等处存在漏水、墙皮脱落等问题。原告认为被告与原告签订房屋租赁合同之前已实际承租系争房屋多年，且被告既未自行维修，也未通知原告进行修缮。原、被告建立租赁合同关系后，被告没有对系争房屋进行新的装修。

被告另提供了自来水公司的水费催缴通知，认为由于历史欠费，导致系争房屋自2009年4月开始断水，影响了被告的经营活动。原告对该证据的关联性不予认可。在2006年期间，被告从吴X处承租系争房屋，水费是否由被告支付，原告并不清楚。根据合同约定，应由被告自行承担水费，如果存在拖欠水费的问题，也应由被告自行承担后果。

2009年12月25日，原告发函至被告，要求解除合同。

另查明，被告自2005年10月1日起实际使用系争房屋至今。

在本案的审理过程中，上海X商业（集团）有限公司商业网点经营分公司向本院出具说明，表示其属于原告下属分公司，并非独立法人，仅负责对系争房屋的日常管理。

以上事实，有本院（2008）徐民三（民）初字第X号民事判决书、房屋租赁合同、解除合同的通知函、被告要求减免租金的函件、照片、催缴水费通知、租金收据、缴纳税费凭证、情况说明等及原、被告的一致陈述佐证，本院予以确认。

本院认为，原、被告及上海X商业（集团）有限公司商业网点分公司签订的关于系争房屋的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守。被告自2005年10月起已实际使用系争房屋，被告在与原告及商业网点分公司签订租赁合同时，对系争房屋是否存在拖欠水费的问题应属明知，根据合同约定及租赁习惯，租赁房屋期间产生的水费也应由承租人负担，故被告以系争房屋拖欠水费导致自来水公司停水来拒付租金的抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出系争房屋存在漏水等问题而原告未尽修复义务的抗辩事由，被告仅提供了本案庭审前拍摄的现场照片，并未提供证据证明漏水发生在何时。被告既未通知出租人进行修缮，也未自行维修后再由出租人承担维修费用。故被告未按合同约定按时支付租金的行为，构成违约,应承担相应的违约责任。被告在收到原告要求解除租赁合同的通知函后，并未提出异议，原告起诉要求解除租赁合同并要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告并未举证证明己方曾支付过租金及租赁保证金93,340元，故本院对被告支付租金数额及支付日期以原告自认为准。被告应向原告支付合同期内拖欠的租金及合同解除后的参照租赁合同租金标准确定的房屋使用费，现原告主张的数额并未超过合同约定，故原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付租滞纳金以及逾期支付交还房屋违约金的诉讼请求，本院认为，系争房屋存在漏水等问题，虽无法确定何时发生，但其对房屋承租人的影响是客观存在的。另外，原告除在诉前曾发出解除合同的函件外，未向被告催讨过拖欠的租金，怠于行使权利，故原告要求被告支付逾期付租滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告在收到原告解除合同的函件后既未提出异议也未主动与原告办理退租交房手续，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告上海X商业（集团）有限公司与被告陆X及上海X商业（集团）管理有限公司网点管理分公司签订的关于上海市徐汇区X路X号底层及夹层部分建筑面积378平方米房屋的租赁合同于2009年12月25日解除；

二、被告于本判决生效之日起十日内迁出并向原告交还上海市徐汇区X路X号底层及夹层部分建筑面积378平方米房屋；

三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2009年12月25日前拖欠的房屋租金119,726.03元；

四、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2009年12月26日至实际迁出房屋之日止的房屋使用费，按照每月16,666.67元的标准计算；

五、被告于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金，按照每日555.55元的标准，自2010年1月3日起计算至被告实际迁出并向原告交还房屋之日止；

六、原告的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1,554元，由原告负担54元，被告负担1,500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员傅荣

书记员王昭