原告上海某（集团）有限公司

被告上海某实业有限公司

第三人上海某机电设备有限公司

原告上海某（集团）有限公司与被告上海某实业有限公司、第三人上海某机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某（集团）有限公司的委托代理人、被告上海某实业有限公司的委托代理人及第三人上海某机电设备有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某（集团）有限公司诉称：2006年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将上海市X路X号底层商铺房屋及其内部附属设施出租给被告，房屋计租建筑面积为115.10平方米，月租金为人民币6800元，租赁期限自2006年10月1日至2009年9月30日。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，原、被告均按照《房屋租赁合同》履行。2009年3月，被告提出终止双方租赁合同，原告表示同意，但前提是被告须返还房屋、结清房租并支付违约金，被告表示要回去考虑。之后原告向被告发函询问考虑结果，被告未回函，原告据此认为合同仍将继续履行。现被告拖欠2009年4月1日起至今的租赁费用人民币x元。2009年9月30日租赁合同到期后，根据合同第6-1条约定，被告应在租赁期限届满后的三日内返还租赁房屋，但被告至今未腾房，违反了合同义务。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1、原被告签订的上海市X路X号底层房屋租赁合同于2009年9月30日期满终止；2、被告腾空迁出上海市X路X号底层的租赁房屋；3、判令被告支付自2009年4月1日起至同年9月30日的房租人民币x元以及从2009年4月1日起至实际支付之日止的违约金（按x元的日千分之五计算，暂计至2009年12月31日为人民币x元）；4、被告支付2009年10月4日起至同年12月31日止的房屋占用使用费人民币x元；5、被告支付原告的租赁保证金人民币x元在上述应支付费用中抵扣；6、诉讼费由被告承担。审理中，原告表示只主张截至2009年12月31日的违约金，不再要求被告支付至实际支付之日止的违约金。

被告上海某实业有限公司辩称：2009年3月，经原、被告双方签订解除双方间租赁合同的协议，合同已解除。合同解除后的腾房交房、支付房租、房屋使用费及违约金等事务应由第三人负责承担。但被告无法找到第三人，无法取得钥匙，也就无法与原告办理房屋交接手续。原告的回函的确收到，但被告认为合同已终止，只是交接手续未办。被告同意原告用租赁保证金抵扣房屋租金、使用费及违约金。

第三人上海某机电设备有限公司述称：第三人与原告间无任何关系，原告不愿意与第三人直接签订租赁合同。2009年3月原被告协议解除合同时第三人的委托代理人也在场参与，当时是被告法定代表人王成康不肯出面，经联系后王成康让第三人直接去找原告办理营业执照，但原告拒绝与第三人签约。后第三人多次约王成康解决问题，王成康都不肯露面，造成现在的局面并非第三人的责任。现第三人愿意迁出涉案房屋，但要求王成康出面，一同解决相关问题。

经审理查明：上海市X路X号房屋权利人为上海群众某厂。2003年7月1日，上海群众某厂出具房产委托授权书，委托原告经营、管理、出租该厂所属的某路X号房产。2006年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将上海市X路X号底层商铺房屋及其内部附属设施出租给被告，房屋计租建筑面积为115.10平方米，月租金为人民币6800元，租赁期限自2006年10月1日至2009年9月30日。合同第2-2条约定，租赁费用按先付后租的原则缴付，每半年支付一次，每次提前五天向甲方（原告）支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方（被告）按月租赁费用的总额的千分之五支付违约金。第2-3条约定，乙方每期应付租赁费用为人民币x元。第2-4条约定，租赁费用采取支票转账方式支付。第3-3条约定，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充按约定或规定应由被告承担的违约金或赔偿外，剩余部分在乙方归还甲方房屋一个月后无息归还乙方。第6-1条约定，除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后的三日内返还该房屋，未经同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币5元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第9-6条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方所支付的保证金作为违约金，甲方不予退还。如若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，不足部分则由乙方另行支付。

2008年9月16日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订转租合同，约定甲方将某路X号商铺转租给第三人作机电经营，租期自2008年10月1日起至2009年3月30日止，合同另就租金、租金支付方式等条款作了约定。

2009年3月，被告法定代表人王成康出具申请，申请解除原、被告间的租赁合同。该申请落款日期为2009年3月30日，上海某（集团）有限公司分公司新闸路物业部工作人员陈伟萍在该申请尾部签名，日期为2009年3月23日。2009年3月26日，上海某（集团）有限公司分公司出具《上海某（集团）有限公司分公司关于上海某实业有限公司要求终止<房屋租赁合同>的回复》，载明：“……我分公司同意提前终止《租赁合同》，但按照《房屋租赁合同》9-6的约定，贵公司中途退租，原支付的保证金作为违约金，我分公司不予退还。同时，请贵公司在2009年4月5日前清空租赁房屋内贵方的物品并同时通知我方人员予以验收房屋及其内部附属设施，并且交还门锁钥匙。另，经查：该租赁房屋从2009年1月至今的公共事业费用（包括煤、电、水、电话、网络费等）未交付，请贵公司立即付清所有公共事业费及妥善处理好善后事宜，并将单据给我分公司确认。望贵公司接到本回复后迅速处理上述有关事宜，否则，我分公司将有权收回房屋，贵公司则承担由此而引起的经济和法律责任。……”2009年4月8日，上海某（集团）有限公司分公司发出《上海某（集团）有限公司分公司关于敦促上海某实业有限公司交还房屋函》，敦促被告于2009年4月10日前清空租赁房屋，付清公用事业费，交还门锁钥匙，否则将视被告继续履行《房屋租赁合同》。2009年4月16日，上海某（集团）有限公司分公司发出《上海某（集团）有限公司分公司关于关于催讨房屋租金的函》，向被告催讨2009年4月1日至2009年9月30日的房屋租金人民币x元，请被告在2009年4月20日前付清该费用，否则将按照合同约定收取逾期付款的违约金并追究被告违约责任。2009年4月30日，上海某（集团）有限公司分公司发出《上海某（集团）有限公司分公司关于再次催讨房屋租金的函》，要求被告在2009年5月6日前支付2009年4月1日至2009年9月30日的房屋租赁费用人民币x元及逾期30日的违约金人民币1020元。

2009年4月，被告张贴公告告知第三人，称被告与第三人的租赁合同已于2009年3月30日自然终止，经多次致电均无法联系，特此公告。请第三人于2009年4月17日前交出该租赁房钥匙，并搬走租赁房内所有办公用具，如逾期不交接，被告将强制开锁，并相应处理租赁房内的办公用具，由此产生的费用及法律后果均由第三人承担。2009年5月，被告委托上海市锦泓律师事务所向第三人发出律师函，指出：被告与第三人间的租赁合同已到期，被告于2009年4月多次联系第三人未果，故已张贴公告告知第三人移交承租商铺，要求第三人在收到该函后与被告联系并移交承租商铺。

2009年9月28日，原告委托上海中夏旭波律师事务所向被告发出律师函，告知：因被告未回复原告发函表示接受原告提出的合同解除条件，被告法定代表人亦未与原告接洽解决合同解除事宜，原、被告间的合同视为继续履行，原告据此要求被告于2009年10月3日前返还租赁房屋并支付拖欠的租赁费用和公共事业费用。至原告起诉之时，被告仍未腾房，亦未向原告支付任何费用，原告故诉至法院，请求法院判决如其诉请。

本院认为：从内容及双方签字落款日期上看，2009年3月被告法定代表人提出的解除合同申请实际应为被告向原告发出的希望解除合同的意思表示，而非双方达成解除合同合意的结果。原告回函表示可附条件地同意与被告解除合同（该条件包括对合同解除的后果处理、违约责任的承担等），而被告未予回复，故双方未能就该条件达成合意。因解除条件未能达成一致，原告不同意解除合同，主张双方应继续履行合同，并无不妥。被告辩称合同已于2009年3月解除，与事实不符，本院不予采纳，故被告仍应按照合同约定支付房屋租金至合同到期终止之日，支付合同终止后的房屋使用费至其实际交还房屋之日，并支付逾期支付租金的违约金。原告主张房屋使用费与违约金均仅计算至2009年12月31日，之后的费用不再主张，该主张属原告行使其诉讼权利的范畴，无不妥，本院予以认可。另，被告辩称其之所以未能满足原告提出的条件是因为第三人未依约向其返还涉案房屋，要求第三人承担向原告支付租金、房屋使用费和违约金的责任，对此本院认为，被告作为解除合同意向的提出方，在作出该意思表示后即应做好合同解除后与原告办理相关交接手续的准备，包括确保房屋处于可返还状态。现被告因将涉案房屋转租给第三人而实际失去对房屋的控制，不能向原告返还房屋，责任在于被告而非第三人。加之被告与第三人的转租合同于2009年3月30日即已到期终止，被告作为涉案房屋的转租人与承租人，有权利、也有义务穷尽各种可能收回房屋，现被告怠于行使权利，履行义务，基于其与原告之间的合同产生的各项费用应由被告承担。据此，被告的辩称于法无据，本院不予采纳。原告作为涉案房屋权利人委托的经营管理人，在其与被告的租赁合同以及被告与第三人的转租合同均已到期的情况下，主张房屋的实际使用人交还房屋，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，第三人亦表示同意迁出涉案房屋，可予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、原告上海某（集团）有限公司与被告上海某实业有限公司签订的上海市X路X号底层房屋租赁合同于2009年9月30日终止；

二、第三人上海某机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市X路X号底层房屋；

三、被告上海某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某（集团）有限公司租金人民币x元，违约金人民币x元；

四、被告上海某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海某（集团）有限公司房屋使用费人民币x元；

五、原告上海某（集团）有限公司不再返还被告上海某实业有限公司支付的租赁保证金人民币x元，该款用于抵扣上述应支付费用。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币3522元，减半收取，计人民币1761元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员郝晓鹃

书记员吴婷